【正文】 ：室內(nèi)游泳池及觀景平臺會所建筑特征： 三層落地玻璃式建筑，踏街門口廣場磚鋪地，周遍配藝術(shù)燈光布置。（4） 二層缺少一個小型家庭活動室；家庭的自娛氣 氛不濃。（6）主臥南北兩窗設(shè)計；通風(fēng)性能更好，光線充足， 真正的生活享受。（3）擁有雙露臺。（3）主臥室沒有陽臺；設(shè)置不合理，缺少生活情趣。（4） 贈送一個露臺；超值享受，更滿足占有欲望， 享受多多。房間設(shè)置 合理。缺點(diǎn)：（1） 一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強(qiáng)， 自然光線不足。優(yōu)點(diǎn)：（1） 廚房帶有陽臺；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物?？臻g更寬大，有 利于業(yè)主的私人空間安置，更合理，更舒適。（2） 專職主人衛(wèi)生間；主人私密性更好，私密樂趣 更豐富。不利于居家設(shè)施的安置。（5）房型全明設(shè)計；兩間臥室起居室全部朝陽；真 正光線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。 優(yōu)點(diǎn)：（1） ；空間更寬大，有利于業(yè)主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（3）主臥沒有陽臺，房型設(shè)計過于對稱；房型過 于死板，不能滿足購房者需要。（4）設(shè)有壁櫥，可隨意安排衣物及其他物品，不 占有其他空間。（7） 部分房型上午或下午沒有陽光，采光較差，自然陽光照射少。（3），業(yè)主生活私密性較差。（5） 部分的廚房和衛(wèi)生間共享北陽臺；生活環(huán)境更合理，更舒適?？們r不高，客戶面就會擴(kuò)大。注：因考慮到在本地市場發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應(yīng)有選擇的做這件事情。透過高容量（100M）的光纖網(wǎng)絡(luò)，不僅使用戶可以高速上網(wǎng)，同時還能享受功能齊全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而每月只需支付低廉的費(fèi)用。概念提煉： 與交大同成長，讓大學(xué)生活只是起點(diǎn) 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區(qū)巴士。5）環(huán)境特別建議：A．自行車場及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃 相統(tǒng)一。4） .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。（例：科學(xué)家，發(fā)明家，藝術(shù)家的雕像）塑造精神文化的堡壘。綠化地帶設(shè)休閑椅。 概念提煉： 運(yùn)動，休閑，小棲，處處有天地 2）.門前健康休閑區(qū) 產(chǎn)品建議：—2號 樓并配射燈。 景觀規(guī)劃篇 [健康住宅的構(gòu)成 ] 1）景觀整體布局 產(chǎn)品分析：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲現(xiàn)代健康時尚風(fēng)格。色彩方面用穩(wěn)重的淺灰。 D．在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風(fēng)格的景觀設(shè)計；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。第一期40406平方米。讓你的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。堅持持續(xù)經(jīng)營，引導(dǎo)住宅知識文化理念， 不斷超越自我，讓房子真正成為人類健康組成的一部分， 讓社區(qū)成為一個人文化層次的象征，讓房 子的價值不在只是建筑本身這么簡單。在其他產(chǎn)品中拉高出來，作到標(biāo)新立異，產(chǎn)品獨(dú)道。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區(qū)是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。從中拉升我們的產(chǎn)品，給出居住在這樣意境當(dāng)中可謂人生無虛度這第一印象與概念。給出我們的樓盤一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。 翰林新府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。 以上就是我們根據(jù)多年來市場經(jīng)驗的整合策略，與消費(fèi)者的心理和競爭對手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點(diǎn)所做的權(quán)重比。%： 我們的整體地理位置不理想，因為這是在目標(biāo)購房者心里根深蒂固的，所以可能對我們的樓盤產(chǎn)生很大的不利因素，預(yù)計會是10%。）我們在此也進(jìn)行了提煉和提升。但是他是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把他預(yù)計為5%。%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，及良好服務(wù)，他對目標(biāo)購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。與交大門當(dāng)戶對，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長處，我們進(jìn)行了賣點(diǎn)的提煉拉升，對整體售價有主要的拉升作用?？梢源藖韽浹a(bǔ)其他的不足，所以應(yīng)提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量，努力做到100%。%： 房型對于目標(biāo)購房者說是很重要的，關(guān)系著大小，布局合理的問題。我們在此上作了賣點(diǎn)的分析提煉，突出綠色生態(tài)健康的主題。因此預(yù)計占35%。目標(biāo)購房者對社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。所以參考的方面很多。（六）有想法和父母分開住的家庭（年齡3035歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立出來過隱秘小天地。（5） 購房當(dāng)中可能會攙雜很多其他人的意見，比如雙方父母。（五） 待婚職業(yè)者（年齡2535歲）（1） 需要買房子已備結(jié)婚的人。（3） 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。（6） 需求房型三室以上的人。價格抗性較高。，配套有一定要求的人。家庭正常 收入應(yīng)在3000元以上。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。 關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進(jìn)行商討提議。例：上海北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是因為其公司及品牌在消費(fèi)者當(dāng)中建立了良好口碑，從而對銷售產(chǎn)生積極的輔助作用。例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。 這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。 企劃工作就是對市場調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢對產(chǎn)品進(jìn)行整合。 威脅點(diǎn)： 主要來自區(qū)域市場競爭對手的威脅。 （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會使交通更加便捷。這方面我們會在企劃及銷售當(dāng)中會對宗地整體運(yùn)做。 （4） 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。對購房者產(chǎn)生購買心理障礙，我們在企劃中會淡化此點(diǎn)。 劣勢：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車時間長。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購買能力。而我們的目標(biāo)客戶群的購房心理對文化的需求很高。 （2） 地處閔行滄源小區(qū)中心位置。 總結(jié)：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀狀況會對以后本案樓盤的銷售產(chǎn)生不利影響。 （五）.周邊主要建筑及景觀 宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。三、銷售經(jīng)理鮑忠卿 實(shí)戰(zhàn)派高手，將策劃方案準(zhǔn)確無誤的執(zhí)行，他是我們的信心的保證。翰林新府全程企劃人員構(gòu)架總策劃：蘇醒一、 市場部經(jīng)理袁曉東明銳的市場洞察力，長達(dá)六年的研判經(jīng)驗，我們稱 之為“成功策劃的守護(hù)神”。資深設(shè)計師高永明、陳方勇空間設(shè)計師彭玲慧高等學(xué)府，塑造高等人才，對于美學(xué)的觀念，他們獨(dú)樹一幟。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 南北向的距離為156M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制 （四） .交通狀況 現(xiàn)有公交線路條： 徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。 宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場認(rèn)知度，對購買力有很大的拉動力。 （3） 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。（4） ，坐車只有三站路距離。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。 （2） 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。競爭會對客戶購房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會強(qiáng)化提升賣點(diǎn)。容易引起購房者對未來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。與其進(jìn)行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系，把機(jī)會發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。二、企劃緣起 通過前期對市場實(shí)地現(xiàn)場的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓(xùn)，銷平、銷海、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動的策劃等。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)的第一個樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。在我們的共同努力下，堅持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。 （2）導(dǎo)入企業(yè)理念識別 MI （3）導(dǎo)入企業(yè)法則識別 BI （4）導(dǎo)入企業(yè)形象識別 VI 品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足上海市場，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。誰抓住了消費(fèi)者的心，誰就是勝利成功者。，房型，總價能夠考慮承受的人。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。2. 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。需求房型二居室以上的人。（5） 對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。（2） 對時尚事物有自己的看法，也