【正文】 速度、獲利能力和可持續(xù)經(jīng)營都取決于主題景區(qū)。至少在土地規(guī)劃、拆遷、報(bào)建和水電道路等基礎(chǔ)設(shè)施方面，離開了政府幾乎是不可能的。 由于規(guī)劃要一步到位，所以，規(guī)劃的前期工作就非常重要。 ⑤、項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，資金壓力大，所以，度假地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)，大手筆、跨越式。主題公園（景區(qū)）已經(jīng)不同于傳統(tǒng)意義上的觀光公園，它更多的關(guān)注體驗(yàn)、經(jīng)歷和人文關(guān)懷，更具有參與性、互動性。旅游與房產(chǎn)在這里沒有嚴(yán)格的界限，既是社區(qū)又是公園，景觀與旅游設(shè)施既可以獨(dú)立經(jīng)營，又是社區(qū)的配套，相互依托，相互促進(jìn)。 反觀?？?，房地產(chǎn)做了十幾年，至今沒有一個(gè)象樣的小區(qū)，更別說什么度假地產(chǎn)了。海南的環(huán)境是全中國人民的方舟，承載飽受污染摧殘的國人通向生態(tài)生活的方舟。該項(xiàng)目占地面積 平方公里，其中 1 平方公 里為世紀(jì)華僑城大型主題公園，其余為各種主題的住宅和度假用房，預(yù)計(jì) 2020 年主題公園開始營業(yè)。 國內(nèi)比較典型的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是深圳的華僑城。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)主要以住宅產(chǎn)品為主，解決消費(fèi)者的長期居住需求。廣袤的中國北方大地，總讓人難以在心底抹去這些意象：漫長的冬季、灰暗的天空、凜冽的空氣、鋪天 蓋地的沙塵暴、擁擠的人群與樓群?? 遙遠(yuǎn)的南方，有一個(gè)海島卻被賦予截然不同的生態(tài)景觀：明媚的陽光、清新的海風(fēng)、風(fēng)景如畫的海濱、浪漫溫馨的暖冬?? 海南島得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境，為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土，依附資源優(yōu)勢，海南旅游房產(chǎn)在國內(nèi)房產(chǎn)界率先成就了燦爛品牌。 2020 年，長江三角洲有 9 個(gè)城市人均 GDP 達(dá)到達(dá)到 4820 美圓，長三角 16 市的人均 GDP 達(dá)到 3517 美圓，環(huán)渤海 10 市的人均 GDP 達(dá)到 2807 美圓。經(jīng)過痛苦的反思和摸索，在領(lǐng)航旅游房產(chǎn)的海南島，三亞“旅游房產(chǎn)”如今全線躥紅，并形成規(guī)模。 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的調(diào)查 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的制定關(guān)系到發(fā)展商、投資商預(yù)定利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，價(jià)格制定不能脫離市場環(huán)境，價(jià)格的高低直接關(guān)系著銷售量的大小、銷售速度的快慢，所以，要調(diào)查如下幾個(gè)方面的內(nèi)容：影響房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格制定的影響；房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢； 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小； 國內(nèi)可借鑒城市、項(xiàng)目所在城 市、區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品市場價(jià)格； 價(jià)格變動對消費(fèi)者和發(fā)展商的影響。 區(qū)域市場調(diào)查 區(qū)域市場調(diào)查是針對已有開發(fā)地塊或者拿地的發(fā)展商而言的，這一步驟更為詳細(xì)的考察地塊所在的區(qū)域市場，與前兩者相比誤差要小一些，可參照性更大。因此，市場調(diào)研的任務(wù)是讓發(fā)展商清晰的認(rèn)只到目前所面臨的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。地產(chǎn)經(jīng)營過程是一個(gè)完整的價(jià)值鏈，有效整合資金、土地、品牌、專業(yè)等四大資源，將為開發(fā)商創(chuàng)造更大價(jià)值。 度假地產(chǎn)的最主要特征是：消費(fèi)者往往不是以長期居住為目 的，而是以休閑度假為目的；設(shè)施配套和管理服務(wù)也不是以居住者為中心，而是以旅游度假者為中心。她利用?？诔湓５某鞘猩鐣Y源、從政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人際關(guān)系等諸多方面，為中長期度假客人提供多樣化、人性化的度假生活服務(wù)。然而，時(shí)間長了，需要社會活動，找朋友聊天喝茶，參加點(diǎn)什么活動，甚至自己做飯請客等等。我說：不然！?？谂c三亞是兩個(gè)不同的度假城市，自然資源與社會資源不一 樣，需要差異化定位，形成互補(bǔ)的姊妹關(guān)系。 三亞的多方面努力在近一兩年來得到了豐厚的回報(bào)。目前，三亞城市森林覆蓋率已達(dá) 62%，建成區(qū)綠地率達(dá) 42%，城市人均公共綠地 平方米，尤其是投資 20公里長的三亞灣熱帶濱海景觀路，成為享受熱帶風(fēng)情和海島文化的絕佳去處。 三亞市副市長陳馬林說，三亞適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以城市規(guī)劃和市場需求為導(dǎo)向，從三亞城市收 益最大化的角度看，沿海一線地的確不應(yīng)該用于商品房開發(fā)。作出這種決定，是為了確保一線海景地這一稀缺的寶貴資源，能實(shí)現(xiàn)社會收益的最大化?，F(xiàn)在海甸島的樓盤不但數(shù)量居多，而且大都身價(jià)非凡，貴氣十足，沿著白沙門的海邊走去，往日荒涼的空置地上一棟棟的新樓盤拔地而起，白沙門溫泉度假村、碧海濱江、都市海洋、寶安江南城、花開四季、萬恒城市花園、伊甸家園，大公館，一品水苑，友合金城等??這些樓盤成為島內(nèi) 外許多購房者追棒的目標(biāo)。隨著?？谑姓w規(guī)劃的升溫，海甸島最終會成為?？谑袇^(qū)中的一顆璀璨的海島明珠。 2020 年 9 月 10 日，?？谑姓匍_了白沙門公園規(guī)劃推薦評審會， 2020年獲準(zhǔn)。據(jù)了解，環(huán)島路是一條以步行、游覽、觀光、休閑為主的城市道路，是向公眾開放的集旅游、觀光、休閑 功能的景觀生態(tài)走廊。近幾年來，開通的城市公交干線就達(dá) 10 余條，總數(shù)占?？谑薪煌ǜ删€的四分之一以上。除了西部靠近一條小橋的地方有少量人口居住外，東部溪邊除了一些靠下海捕魚為生的漁民外，基本上無人居住。據(jù)記者對海甸島的寶安、江南城、碧海濱江別墅和濱海大道的紫荊花園、昌煒玉園、悠生海華、西海岸高爾夫溫泉別墅、陽光西海岸等一線海景房做了一番調(diào)查得到的數(shù)字顯示，?？谝痪€海景公寓為 2700 元 — 5000 元 /平方米之間，均價(jià)在 3000 多元 /平方米；一線海景別墅在 5000 元 — 8000 多元 /平方米之間、均價(jià)在 6000元 /平方米左右，最高價(jià)格 8000 元 /平方米。盡管每個(gè)住宅樓盤的建筑特色各不相同，但都瞄準(zhǔn)高消費(fèi)群體，發(fā)展商也都喊出了打造豪宅的口號、并且?guī)缀趺總€(gè)項(xiàng)目都能看到海景，一線海景樓盤最近離海邊僅有 100 米。 目前，核心濱海區(qū)建設(shè)正在實(shí)施當(dāng)中，?？跒沉聋惞こ桃惨褑?，世紀(jì)大橋至秀英港這段海岸，數(shù)年后將建成一個(gè)供市民散步、游覽、休閑為主的海濱風(fēng)景帶，從整體環(huán)境上拉近與西海岸的差距。并且，海口灣區(qū)域的房地產(chǎn)，很快以其不可復(fù)制的絕版地段，稀缺的濱海資源，成為最具增值潛力和競爭力的首席板塊。 經(jīng)過這幾年的發(fā)展，金貿(mào)板塊的半拉子工程盤活得已經(jīng)差不多，而可供開發(fā)的土地在逐漸減少，新建樓盤只有寥寥幾家、該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、住宅小區(qū)等入市量日趨減少，使得商品房越來越不好挑選、而房價(jià)也在逐漸升高，據(jù)了解，目前該板塊暢銷的樓盤有小戶型海景房海韻裕都、花園小區(qū)東 方文華府、城市精英白領(lǐng)公寓紳藍(lán)、都市家園和生態(tài)住宅小區(qū)蔚蘭天成等，單價(jià)大都在 2500 元以上。三年前，海口市政府開始大力盤活金貿(mào)區(qū)域的半拉子工程，使其成為樓盤最集中的區(qū)域?！? 為了響應(yīng)這個(gè)號召，廣大房地產(chǎn)工作者、政府官員和其他相關(guān)人員應(yīng)該如何認(rèn)識旅游房地產(chǎn)？海南的開發(fā)政策需要如何扶持？在規(guī)劃、招商、開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理中我們應(yīng)該注意一些什么問題呢？ A：?？诮鹳Q(mào)板塊： 金貿(mào)板塊地處?？诮鹑谫Q(mào)易區(qū)，這里曾經(jīng) 是海南房地產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，前兩三年論板塊，這里以樓盤多而居首席板塊。其中的第四項(xiàng)工程就是“旅游房地產(chǎn)業(yè)工程”。 ?？诜慨a(chǎn)很特別，特別得讓人一頭霧水。 ?？诜慨a(chǎn)的困境 無論是業(yè)內(nèi)人士還是市民，都對?？诘姆慨a(chǎn)有著幾分擔(dān)憂：一方面是上世紀(jì)末的四五百萬平米的爛尾樓盤的積壓，一方面是每年二三百萬平米的新建住宅上市，另一方面是每年一百萬多一點(diǎn)的銷售量和低廉的成交價(jià)格。 海南房產(chǎn)的歷史 慘烈的海南房產(chǎn)開發(fā)史，為中國房產(chǎn)界提供了一個(gè)生動標(biāo)本。美麗海南我的家策劃方案 代號：熱帶風(fēng)暴 “美麗海南我的家”大型活動策劃方案 蔡發(fā)銀 海南第二居房地產(chǎn)策劃有限公司 美麗海南我的家大型活動策劃方案 政府推動、專家建議、協(xié)會牽頭 一、序 海南省企業(yè)家協(xié)會迄今為止已擁有 2020 余家會員，而房地產(chǎn)及建設(shè)行業(yè)企業(yè)已有 198 家，他們都是很優(yōu)秀，最活躍的房地產(chǎn)界企業(yè)家，然而“國六條”新政后，除部分樓盤已竣工售馨外，海南島在建、在售的房子，已難以取得營銷佳績，隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，他們仰望著政府，期盼著島外，希望我們協(xié) 會能牽線搭橋，排憂解難，給企業(yè)真誠的關(guān)懷，參與進(jìn)來，向全國的企業(yè)，企業(yè)家推介海南樓盤，使海南成為富裕起來的中國人理想的第二居住地。我從內(nèi)心里油然而生佩服與敬意。 “旅游房產(chǎn)”在三亞的異軍突起，打破了海南房產(chǎn)界的沉寂，形成一個(gè)讓國內(nèi)同行為之側(cè)目的景象，先天乏力的海南房產(chǎn)由此被提攜到一個(gè)令人驚喜的高度。市場與策劃人才缺乏直接導(dǎo)致了“邯鄲學(xué)步”的悲劇，從別的城市抄襲來的產(chǎn)品嚴(yán)重和市場脫節(jié)、與資源 脫節(jié)，產(chǎn)品最終成了本地人買不起、外地人相不中的尷尬結(jié)局。 困難重 重的?？诜康禺a(chǎn)的出路在哪？在中國高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，在龐大的度假需求！ 政府是房地產(chǎn)核心階層 2020 年 1 月 28 日，省長衛(wèi)留成在省三屆人大三次會議上所作的政府工作報(bào)告中說，今年我省要抓住正在到來的加快發(fā)展的重大機(jī)遇，推動“十項(xiàng)工程”建設(shè)?！? 2020 年 3 月 22 日，?？谑虚L陳辭在《政府工作報(bào)告》中，也把“做強(qiáng)旅游娛樂業(yè)、做精房地產(chǎn)業(yè)”作為今年的工作重點(diǎn)，并指出：“鼓勵(lì)支持整體規(guī)劃、成片開發(fā)、規(guī)模發(fā)展，改變我市房地產(chǎn)小、散、亂的發(fā)展格局，使粗放式房地產(chǎn)發(fā)展模式向集約化、精品化，生態(tài)化的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。 10 余年前受房地產(chǎn)泡沫的影響，該區(qū)域的半拉子工程曾一度泛濫成災(zāi)。在這里，中高檔居住、商業(yè)、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模、成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。 在?？诤诵臑I海區(qū)如火如荼地規(guī)劃和實(shí)施時(shí)，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在核心濱海區(qū)的填海區(qū)海口灣畔崛起。老城區(qū)因歷史原因，開發(fā)成本太大，不適合建設(shè)高檔住宅區(qū)；國貿(mào)板 塊雖是?？诮鹑谫Q(mào)易區(qū)及新興商住區(qū)，但其和海甸島板塊一樣，房地產(chǎn)開發(fā)均存在一些參差不齊的現(xiàn)狀；而真正擁有海景，坐擁大片綠地，且具有熱帶濱海特色的只有這一片海岸。 高檔海景樓盤聚集 近幾年，在核心濱海區(qū)?？跒硡^(qū)域，眾多的開發(fā)商樹起了高檔樓盤的旗幟，如昌煒玉園、海岸壹號、陽光經(jīng)典、紫荊花園、悠生海華、金域?yàn)撑系?10 余家新建住宅樓盤。盡管?？诜績r(jià)近兩年不斷上漲，但許多購房者和投資商都認(rèn)為?？谀壳暗囊痪€海景房總體價(jià)格并不高。在海甸島購房歸納起來有五大看點(diǎn)： 昔日小島成人居福地 海甸島是?？谧畲蟮囊粋€(gè)島嶼，這里曾經(jīng)是一個(gè)十分荒蕪的地方，由幾個(gè)默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。繼 1988 年寰島集團(tuán)之后，眾多公司搶灘這 里從事房地產(chǎn)，市政設(shè)施等開發(fā)建設(shè)， 10多年后的今天，海甸島已成為人居福地。 規(guī)劃提升房產(chǎn)升值潛力 2020 年 6 月份?？谑幸?guī)劃局組織海甸島環(huán)島路景觀帶規(guī)劃設(shè)計(jì)。 6 公里的景觀大道，東方利合的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中有填海廣場，有觀景和運(yùn)動場所，又有健身走廊。該方案還將公園分為“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海連天”、“林海風(fēng)濤”四景區(qū)。 海甸島上的爛尾樓曾經(jīng)是一道道不堪入目的“傷疤”，近兩年卻大大改變了。 2020 年末，在全國房價(jià)日趨上漲的時(shí)候，三亞市政府出臺文件明確提出，一線海景地原則上將不再用于商品房的開發(fā)。作為三亞的職能部門，要引導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)有效經(jīng)營土地資產(chǎn)，盡可能把寶貴的優(yōu)質(zhì)海岸線留給游客。 五年共投 億元，相繼建成了一批公園和廣場，建設(shè)和改造了 28 條市政道路，新增城市綠化面積近 100 萬平方米。建設(shè)三條熱帶濱海景觀路和世界小姐總決賽的主場館“美 麗之冠”文化會展中心。 海口 — 三亞差異化的定位 浮躁的地產(chǎn)人士說：?？诘亩燃俚禺a(chǎn)，玩不過三亞。 短期度假，三亞有明顯的優(yōu)勢：有山有海有河，氣候宜人，風(fēng)景秀麗，在大東海、亞龍灣或者其他海邊住上幾天，那種感覺，仿佛在天堂??。 海口的度假地產(chǎn)就是這樣：解決中長期度假客尤其是家庭或團(tuán)體的度假需求的度假公寓。度假地產(chǎn)則是解決消費(fèi)者的旅游與度假需求，尤其是中、長期度假需求。 （二）活動可行性調(diào)查 海南當(dāng)前房地產(chǎn)正面 臨一次前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。 房地產(chǎn)的地域性決定了它與普通商品不同，其受政策、自然環(huán)境等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，另一方面帶來損失的可能，另一方面卻為有遠(yuǎn)見的地產(chǎn)商帶來新一輪的商機(jī)。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國土地管理法》等；有關(guān)國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要調(diào)查的是國家金融政策和金融制度對房地產(chǎn)開發(fā)的支持程度，如： 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人口就業(yè)狀況，基礎(chǔ)設(shè)施、城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū) 域及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，銀行貸款或者融資的利率水平，貸款方向以及貸款額度等； 城市居民收入水平，消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等； 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開發(fā)程度和經(jīng)濟(jì)合作情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 為房地產(chǎn)開發(fā)尋找市場空白點(diǎn)，增加項(xiàng)目營銷的賣點(diǎn)，為項(xiàng)目尋找它的區(qū)域市場的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目的差異性的塑造提供技術(shù)支持，例如： ☆調(diào)查房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命期； ☆調(diào)查現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、消費(fèi)者對市場環(huán)境、產(chǎn)