【正文】 一，也是北京市唯一一個(gè)“航空——公路”一體化的物流基地。6） 通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場(chǎng)中起到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的推廣效果。2） 有效組合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的特質(zhì)，通過遞進(jìn)式、立體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告覆蓋率的效果。項(xiàng)目推廣的最終目標(biāo)：打造品牌之路品牌是硬道理，是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最好方法，對(duì)于本案來說，我們的品牌推廣主要有以下三方面組成：一是項(xiàng)目品牌打造，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和推廣，打造區(qū)域內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)高檔次的品牌項(xiàng)目，沖擊市場(chǎng)，同時(shí)使開發(fā)商的收益最大化。通過在前期的市場(chǎng)推廣為后續(xù)的開發(fā)活動(dòng)吸引一些潛在客戶的心理預(yù)期，達(dá)到吸引更多潛在消費(fèi)者的目的。天氣氣候天氣的好壞會(huì)直接影響到人們的心情，天氣太冷或太熱都會(huì)影響項(xiàng)目銷售工作的順利展開，開發(fā)商應(yīng)考慮到天氣對(duì)項(xiàng)目銷售的影響。注：本實(shí)例數(shù)據(jù)來源于北京市二手房交易市場(chǎng)四 銷售時(shí)機(jī)選擇客觀原因政治經(jīng)濟(jì)因素國家政治經(jīng)濟(jì)因素的穩(wěn)定與否對(duì)居民消費(fèi)，特別是大額消費(fèi)有很大影響?？梢耘c各大數(shù)據(jù)庫機(jī)構(gòu)充分各作，尋找各種數(shù)據(jù)名單，利用中國移動(dòng)和中國聯(lián)通系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行短信群發(fā)手段多元營(yíng)銷策略:坐銷和行銷相結(jié)合模式，這樣有利于更全面的把項(xiàng)目樓盤信息更全面的鋪開，創(chuàng)造立體營(yíng)銷體系，開拓項(xiàng)目的多元化渠道，主動(dòng)出擊地找到目標(biāo)客群關(guān)系營(yíng)銷策略：關(guān)系營(yíng)銷是目前最有力度的營(yíng)銷手段，也是最實(shí)用的手段，以較少的投入獲得最好的銷售效果，充分利用關(guān)系營(yíng)銷手段，可以達(dá)到事半功倍的效果，我們可以充分利用以老帶新、口碑傳播等方式充分?jǐn)U展客群事件營(yíng)銷策略：事件營(yíng)銷是創(chuàng)造新聞事件以達(dá)到大眾的關(guān)注，提高知名度，通過創(chuàng)造事件來吸引各大媒體的報(bào)道?，F(xiàn)場(chǎng)策略——注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，通過體驗(yàn)式銷售氛圍來打動(dòng)客戶從而達(dá)到銷售產(chǎn)品提升產(chǎn)品層次的目的。投資回報(bào)率賣點(diǎn)——酒店式公寓作為新興的物業(yè)形態(tài)成為京城投資人士的新寵，無論是出租回收租金還是二次出售回收利潤(rùn)，都是各種不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)形態(tài)中回報(bào)率最高的一種，隨著理性投資的發(fā)展和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加緊密，其投資上升空間還會(huì)有進(jìn)一步的發(fā)展。智能化賣點(diǎn)——最大限度地保證居者的安全和私密。交通優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)——本區(qū)域作為北京交通最為便利的地域，空中有首都國際機(jī)場(chǎng)、鐵路有大秦、京承鐵路貫穿、水路離北方最大的港口——天津港僅90公里、高速公路有機(jī)場(chǎng)高速公路、京承高速公路、京平高速公路、101國道等、輕軌有機(jī)場(chǎng)快速線等縱橫往來，無論哪種形式，無論什么時(shí)間都能來去自如。商業(yè)服務(wù)以及設(shè)施：時(shí)尚吧、健康食品專賣店、體育用品專賣店、旅游服務(wù)社、書店、影音店、理發(fā)店、干洗店、診所、銀行柜員機(jī)、特色餐飲等商務(wù)服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、小型商務(wù)洽談室、小型商務(wù)會(huì)廳、商務(wù)多功能廳、商務(wù)秘書、車船機(jī)票代購、郵政、快遞等物業(yè)管理服務(wù)建議由于本項(xiàng)目定位因素和未來入住房客的檔次特點(diǎn)等原因，本項(xiàng)目必須選擇有酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的知名物業(yè)管理公司進(jìn)駐，最大限度實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的目的，成為本項(xiàng)目未來形象的一個(gè)亮點(diǎn)、銷售中的一個(gè)賣點(diǎn)。 通訊系統(tǒng)：各個(gè)房間預(yù)留多個(gè)電話接口，寬帶光纖接入戶。 綜合布線系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實(shí)行數(shù)據(jù)通訊，任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、電話、傳真機(jī)等，實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)、自由連通世界。216。216。216。本項(xiàng)目目前設(shè)計(jì)共186個(gè)停車位，在建設(shè)過程中必須強(qiáng)調(diào)方便實(shí)用，在停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)問題上本公司建議分為出售和出租兩種方式。注意：大廳設(shè)計(jì)時(shí)盡量給人以寬敞明亮的感覺，切忌不要太奢華，給人以暴發(fā)戶形象，在增加成本的基礎(chǔ)上妨礙項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升。對(duì)于本項(xiàng)目我們給出的定位是：值得珍藏的永恒的建筑經(jīng)典，為居者締造家庭化、貴族化的生活方式，成為居者彰顯身份、品位、地位的象征。每種戶型均考慮玄關(guān)的設(shè)計(jì)。這就要求我們?cè)谔岣弋a(chǎn)品檔次的前提下，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行精雕細(xì)琢，在彰顯尊貴氣質(zhì)的基礎(chǔ)上努力做到讓未來的房主感到投資行為物超所值。順義周圍普通住宅銷售平均價(jià)格在6500元/平方米四星級(jí)酒店式公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平方米項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格可以達(dá)到：8500元/平方米通過我司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷包裝，帶動(dòng)品牌效應(yīng)，可拉升項(xiàng)目銷售價(jià)格：500元/平方米所以本案的銷售價(jià)格可以定為：9000元/平方米四 付款方式定位付款方式的設(shè)計(jì)旨在最大程度地調(diào)動(dòng)購買者和擴(kuò)大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說明。消費(fèi)觀念比較超前項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體因?yàn)槁殬I(yè)的原因接觸外來事物比較方便 ，因此這些人基本上是引領(lǐng)流行消費(fèi)的群體，加上他們有很好的消費(fèi)收入做后盾，有同樣屬于同一階層的同事和朋友以及同學(xué)，因此他們很容易在某種消費(fèi)上形成規(guī)模，從而引領(lǐng)社會(huì)風(fēng)尚的發(fā)展。投資置業(yè)消費(fèi)的理性化這部分客戶群體因?yàn)橛泻芎玫氖杖?，?duì)先進(jìn)信息的接收能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他客戶群體，對(duì)國內(nèi)其他人還很模糊的理財(cái)投資等概念更是別有心得，因此他們?cè)谶M(jìn)行投資之前會(huì)進(jìn)行反復(fù)論證比較，力求取得最大的投資回報(bào)，力求把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，因此對(duì)各類理財(cái)產(chǎn)品也表現(xiàn)的最挑剔。 背景：進(jìn)入社會(huì)不久，比較年輕，剛剛組織家庭或者即將組織家庭，沒有多少積蓄，需要靠父母資助購房，有比較好的工作和收入，未來的收入預(yù)期也比較理想和可靠。 背景：有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力和信息接收能力，對(duì)外來的消費(fèi)理念和消費(fèi)習(xí)慣有相當(dāng)強(qiáng)的接受能力，非常精明，對(duì)項(xiàng)目未來的保值增值抱有很大的期望中等收入者：178。中高收入者：178。 年齡：40歲以上178。 認(rèn)同本產(chǎn)品戶型、功能、價(jià)格以及認(rèn)為本產(chǎn)品性價(jià)比比較合理216。 首都國際機(jī)場(chǎng)員工、216。房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，因此我們的策劃案有個(gè)很重要的假設(shè)，那就是以現(xiàn)有的政策環(huán)境為基準(zhǔn)，但是隨著政策的改善，開發(fā)進(jìn)程和策略也必須做出相應(yīng)的調(diào)整。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對(duì)集中的客戶群——投資客戶而言，如果有更佳的投資途徑，可能會(huì)轉(zhuǎn)移目標(biāo)。本項(xiàng)目發(fā)展的威脅分析（T）正是由于北京市酒店式公寓的高回報(bào)率引發(fā)投資者的短線炒作，希望賺上一筆就走，這造成酒店式公寓的價(jià)格一路飆升，出現(xiàn)泡沫的征兆。政府發(fā)展規(guī)劃中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：2000年，順義區(qū)提出“空港國際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化”的運(yùn)行機(jī)制，在首都國際機(jī)場(chǎng)北側(cè)也就是本項(xiàng)目的周圍規(guī)劃建設(shè)了以航空物流為主的北京空港物流基地，大力發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)。在順義區(qū)未來的規(guī)劃中，將會(huì)擴(kuò)大物流園區(qū)的規(guī)模，本區(qū)域未來成為新城的中心，對(duì)劉家河村將進(jìn)行拆遷，宣傳置業(yè)者應(yīng)該用具有前瞻性的眼光進(jìn)行投資活動(dòng)我們?cè)谕茝V中只能弱化機(jī)場(chǎng)噪音這點(diǎn)，而不能從根本上加以解決。本項(xiàng)目位于劉家河村的邊緣，村民住宅基本上還停留在平房階段，同本項(xiàng)目相近的片區(qū)都是紅磚瓦房，府前街上的商業(yè)形態(tài)都是臨街店鋪形式，風(fēng)格沒有形成統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也各不相同，這在很大程度上會(huì)影響本項(xiàng)目的外在形象；同時(shí)，因?yàn)榇迕裎幕椒矫娴南拗?，其整體素質(zhì)還有待很高， 這也在很大程度上會(huì)影響本項(xiàng)目?jī)?nèi)在檔次的提升。源于產(chǎn)品的希缺性和高標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)，以及區(qū)域內(nèi)良好的涉外氛圍，讓酒店式公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風(fēng)險(xiǎn)的五大投資特色。小中河和減河兩側(cè)建設(shè)30——40米的綠化隔離帶，潮白河和溫榆河兩岸的綠化隔離帶在100200米，可以說，這為本案提供了很好的外部自然環(huán)境支撐。 本地出發(fā)到達(dá)其他地區(qū)需要時(shí)間順義中心城區(qū)5分鐘首都機(jī)場(chǎng)10分鐘中央酒店區(qū)（三元橋）20分鐘CBD商務(wù)區(qū)20分鐘懷柔、平谷、昌平等其他區(qū)縣40分鐘項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)：在順義區(qū)的新城規(guī)劃（2005—2020）中，順義區(qū)要構(gòu)建“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的區(qū)域空間總體布局，形成“一港”即首都國際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)為發(fā)展樞紐核心的新城規(guī)劃局面，位于潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊之間的南法信空港區(qū)成為順義新城的主要載體。本項(xiàng)目附屬配套設(shè)施：本項(xiàng)目周邊教育設(shè)施幼兒園南法信鎮(zhèn)中心幼兒園、區(qū)社幼兒園等小學(xué)南法信鎮(zhèn)中心小學(xué)、順義回民小學(xué)、東風(fēng)小學(xué)等中學(xué)南法信中學(xué)、順義二中、順義一中、順義三中等本項(xiàng)目周邊醫(yī)療設(shè)施社區(qū)衛(wèi)生中心南法信鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、中奧肝病醫(yī)院等醫(yī)院鐵道十六局醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院等項(xiàng)目周邊生活?yuàn)蕵吩O(shè)施娛樂設(shè)施北京高爾夫俱樂部、天竺高爾夫俱樂部、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部等體育設(shè)施國家奧林匹克水上運(yùn)動(dòng)中心、順義體育場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施順義西單商場(chǎng)、國泰廣場(chǎng)、隆華購物中心等本項(xiàng)目周邊道路交通： 高速公路：機(jī)場(chǎng)高速公路、京承高速公路、六環(huán)路 地鐵輕軌：正在建設(shè)中的機(jī)場(chǎng)輕軌和順義支線 國道：101國道 公共交通：915路：東直門外——南彩汽車站 918路：東直門外——平谷汽車站 918支：東直門外——金海湖 923路：東直門外——吳雄寺 934路：東直門外——焦莊戶 955路：東直門外——公房太陽城 970路：東直門外——密云汽車站 順義16路：順義汽車站——順義車管所 順義16路支：順義董各莊——順義臨河村 順義18路：順義李遂——吉祥莊 順義2路：馮家營(yíng)——沿河二 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析（S）交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域具有發(fā)達(dá)完善的交通通道，各種交通形態(tài)在此地交流融會(huì)，構(gòu)成四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。在順義區(qū)的2005年——2020年規(guī)劃中，南法信鎮(zhèn)將成為順義新城區(qū)的中心地帶，同時(shí)隨著空港物流園的擴(kuò)大，在未來的不久的時(shí)間里，劉家河村將要進(jìn)行拆遷。各個(gè)項(xiàng)目前期認(rèn)購時(shí)間都比較長(zhǎng)，基本上在準(zhǔn)現(xiàn)房階段才開始開盤銷售，在開盤之前最大限度的積攢人氣，以達(dá)到開盤后熱銷、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益最大化的目的。推廣方案地實(shí)行必須與項(xiàng)目的工程進(jìn)度緊密結(jié)合，工程進(jìn)度以及準(zhǔn)備配合工作的進(jìn)展將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的推廣節(jié)奏，因此在實(shí)踐推廣銷售中，本策劃案將會(huì)隨著工程進(jìn)度以及銷售準(zhǔn)備工作的完成情況隨時(shí)做出調(diào)整。本報(bào)告要闡述的內(nèi)容主要以下三個(gè)問題：我們到底要做什么樣的產(chǎn)品？我們的產(chǎn)品到底要銷售給誰？我們的產(chǎn)品如何能銷售出去？在對(duì)項(xiàng)目的周邊地塊進(jìn)行詳細(xì)的考察、對(duì)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品進(jìn)行詳盡的調(diào)查并在所做分析的基礎(chǔ)上，形成現(xiàn)在這個(gè)方案。項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝、精配，但是除了MASTER領(lǐng)寓外都不約而同的把電視刨除在統(tǒng)一配套之外；各個(gè)項(xiàng)目的裝修基本上都使用外國或者國產(chǎn)名牌產(chǎn)品；各個(gè)項(xiàng)目都非常注重對(duì)廚房的包裝，力圖在品質(zhì)上把自己的項(xiàng)目建成精品。第二部分 項(xiàng)目的區(qū)域