【正文】 試穿衣服、皮鞋之后，一樣大大方方地拂袖而去……人本來就有拒絕推銷的權(quán)利與情緒。第五節(jié)第四，條列式說明法比較適合在開場(chǎng)或介紹產(chǎn)品時(shí)使用，讓客戶能夠很快了解到產(chǎn)品的特點(diǎn)，并且有興趣繼續(xù)了解下去。但是“條列式說明法”也要注意幾個(gè)地方：第一，每次生點(diǎn)不宜太多，每次不要超過三點(diǎn)。技巧7：舉例說明“舉例說明”是把話說得更清楚、更明白的一種非常有效的方法，有些時(shí)候我們也不確定客戶是否完會(huì)了解你所說的內(nèi)容，因此“舉例說明書”是很好的輔助方式，這可以把你先前介紹的內(nèi)容做一整理，幫助你表達(dá)得更清楚、更明白。這時(shí)，有兩種呈現(xiàn)方式，第一種是在海報(bào)上定出下“100萬元”，后面大大的三個(gè)字“打9折”。技巧6：將“折數(shù)”或“百分比”換算成明確的金額技巧4：費(fèi)用極小化“對(duì)比化”是為了讓客戶能在很快的時(shí)間內(nèi)，輕易發(fā)現(xiàn)他的付出是非常值得的、非常有價(jià)值的，因此在說明客戶需要付出多少費(fèi)用時(shí)，你應(yīng)該盡量以“極小化”的方式表達(dá)。技巧2：比擬描繪有時(shí)候我們單單只談數(shù)字不能起到很好的效果，客戶有聽一到你的數(shù)字，但這個(gè)數(shù)字是抽象的，不容易對(duì)客戶產(chǎn)生沖擊力，你可以對(duì)這個(gè)數(shù)字做一個(gè)具體描繪，讓客戶產(chǎn)生興趣。因此，我們?cè)谛袖N的過程中應(yīng)當(dāng)必須清楚掌握“理性訴求”與“感性訴求”的時(shí)機(jī)。因此，承接上一個(gè)技巧，當(dāng)客戶回答了你的問題之后，你應(yīng)該跟隨他的回答，繼續(xù)討論下去或制造另一個(gè)話題。在設(shè)計(jì)問題時(shí)應(yīng)該注意：這些問題最好是開放式的、且容易回答的，以便引導(dǎo)客戶多透露一些有利于你推銷的資料。因此，當(dāng)我們自己在推銷產(chǎn)品的時(shí)候，必須制造產(chǎn)品熱銷的氣氛。技巧4：重要誘因說明目的時(shí)，必須達(dá)到激發(fā)客戶興趣的目的，所以你必須在此時(shí)清楚地說出產(chǎn)品能帶給客戶的重要利益。也可加深客戶對(duì)我們產(chǎn)品特色的印象。在我們的銷售工作中，一直在用各種方法吸引準(zhǔn)客戶的注意：戶外廣告、報(bào)紙媒體、派發(fā)宣傳單等等，那么，對(duì)于光顧銷售現(xiàn)場(chǎng)的客戶，就應(yīng)該用“新產(chǎn)品”“新設(shè)計(jì)”等概念來引起客戶的興趣。以下是介紹開場(chǎng)的幾項(xiàng)技巧：技巧1：新的產(chǎn)品、新的設(shè)計(jì)。這個(gè)方法的效果很好，因?yàn)樽砸炎龅煤貌缓?，?jīng)由自己去體會(huì)，反而可以得到很清楚的答案，自己也絕對(duì)可以接受自己的改善意見。請(qǐng)記??！養(yǎng)成不用“可能”“或許”“好像”“應(yīng)該”等不確定的用詞來表達(dá)產(chǎn)品的特色或內(nèi)容，你必須借由堅(jiān)定的語氣、肯定的詞句來增加你的信心。尤其在對(duì)練時(shí)，更應(yīng)該用“夸張法”，使用比平常還要高的音調(diào)、還要夸張的動(dòng)作來演練。要讓自己在銷售的過程中表現(xiàn)出自信，有以下四個(gè)訣竅：心由相生。不太敢介紹自己或公司的情況。開場(chǎng)的技巧目標(biāo)：引起注意激發(fā)興趣贏取參與基本要求：自信、具親和力想要銷售成功，必須讓準(zhǔn)客戶想念你的產(chǎn)品。要運(yùn)用激發(fā)購(gòu)買欲望的技巧。尤其是價(jià)格越高、個(gè)人重視程度越大時(shí)就越明顯。 此類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因?yàn)槌怯刑貏e的原因，否則一般人是不會(huì)同時(shí)購(gòu)買兩套住房，當(dāng)然更不可能持續(xù)不斷購(gòu)買同樣產(chǎn)品。 鉆石商級(jí)手表、車頭盔，對(duì)小孩已長(zhǎng)大的人來說車子不想要 房子保健品保險(xiǎn)需要 增強(qiáng)自信心、進(jìn)取精神的需要。 從而1 取得榮譽(yù)，1 即人們?yōu)槭棺约涸谏鐣?huì)交往和實(shí)踐中得到別人的尊生和好評(píng)，1 尊重需要，11 參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，f.e. 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偸紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。d. 共有建筑面積還包括套與公共建筑之隔墻，鳳及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 未封閉陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。其中封閉陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，（8） 包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 不d.c. 。、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 未封閉的陽臺(tái)、挑廊，ee.dd. 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。 包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 按其外墻（不z. ，y. 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，x.w. 挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。o. 均按一層計(jì)算面積。 房屋內(nèi)的門廳、大廳，g. 穿過房屋的通道，f.e. 房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。契稅：指房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房地交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收；契稅除具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。b.《國(guó)有土地使用證》由土地管理部門頒發(fā)。（2）物業(yè)管理是指房屋產(chǎn)權(quán)人（又叫業(yè)主）和使用人通過合同或契約方式，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司依照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和使用人進(jìn)行的管理和服務(wù)。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。房地產(chǎn)權(quán)屬證書：房地產(chǎn)權(quán)屬證書是證明房地產(chǎn)權(quán)屬合法的綜合法律文書，具有其他法律文書不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，依法處分自己的房產(chǎn)；辦理房地產(chǎn)抵押、出典手續(xù)；從事各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)辦理工商企業(yè)登記；申請(qǐng)房屋的翻建、改建、擴(kuò)建施工執(zhí)照；辦理房屋的拆遷補(bǔ)償手續(xù)；管理自己占有和使用的房地產(chǎn)；辦理社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及房地產(chǎn)的其他事項(xiàng)。它是指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。建筑面積和建筑覆蓋率（1）建筑面積指建筑物的水平面積。其中包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購(gòu)和收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；礦藏、水域和國(guó)家未確家為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和征收辦法由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。建筑業(yè)主要從事建筑物的生產(chǎn)和施工，屬于生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)，國(guó)務(wù)院將建筑業(yè)列入了第二產(chǎn)業(yè)范疇；而房地產(chǎn)業(yè)主要是從事房地產(chǎn)的的投資和經(jīng)營(yíng)，系經(jīng)營(yíng)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。房地產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。 遇到問題及時(shí)解決，做到規(guī)范統(tǒng)一。 由銷售經(jīng)理不定期的抽查。 構(gòu)成的整體。房地產(chǎn)與建筑業(yè)不同。土地使用費(fèi)用的征收對(duì)象包括：一切使用國(guó)有土地的事業(yè)單位、全民所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)和個(gè)人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。該證主要裁明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是通常所說的房屋所有權(quán)登記，包括房產(chǎn)所有權(quán)登記、房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)登記及土地使用權(quán)登記。進(jìn)深、開間（1）進(jìn)深：又叫長(zhǎng)度。物業(yè)、物業(yè)管理（1）物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的各種設(shè)備、市政公用設(shè)施和周圍的場(chǎng)地、庭院和道路。 “五證”和“兩書”a.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：由規(guī)劃部門頒發(fā)。f.《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》房地產(chǎn)抵押：《城市房地產(chǎn)管理法》第46條對(duì)房地產(chǎn)抵押的概念和本質(zhì)特征作了如下闡釋：“房地產(chǎn)抵押以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的本質(zhì)特征，就是當(dāng)債務(wù)人超過抵押合同的規(guī)定期限沒有履行債務(wù)時(shí)，其中包括債務(wù)人故意不履行和因其他原因無法履行的各種情況，法律規(guī)定的抵押權(quán)人可以拍賣抵押物并從中優(yōu)先受償。（3）房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 c. 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等，d. 上部位計(jì)算建筑面積。 k. 房屋天面上，l. 屬永久性建筑，m. 、水箱間、n. 按其外圍水平投影面積計(jì)算。 u. 房屋間永久性的封閉的架空通廊，v. 按外圍水平投影面積計(jì)算。 屬永久性建筑有西半球的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 bb. 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，cc. 按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 計(jì)算建筑面積的范圍、插層、。、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。、亭、塔、罐、池、下人防干線。 b. 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 （7） 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 （11） 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備（12） 間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，（13） 以及為整幢樓服（14） 務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，（15） 以水平投影面積計(jì)算。 （17） 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒╝. 住宅樓以幢為單元，b. 根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，c. 求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)?