【正文】 招商現(xiàn)場，既要清楚地展示物流園區(qū)的功能，又要保持現(xiàn)場良好的氣氛；再次要開展宣傳推廣，制定市場推廣計(jì)劃，選擇宣傳渠道，制作宣傳資料。 （1）編制招商策劃書。 三、物流園區(qū)的招商 物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施型長期投資項(xiàng)目，其進(jìn)入成本和退出成本都比較高，其投資回報(bào)期較長。 政府的贏利模式。 實(shí)踐中，傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)區(qū)改建為物流園區(qū)宜采取政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式，新建的物流園區(qū)宜采取物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式或大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。在傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)區(qū)中，由于園區(qū)內(nèi)的土地早被園區(qū)內(nèi)企業(yè)所擁有，因此，物流園區(qū)的形成只能在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，由企業(yè)共同改建才能完成。 政企聯(lián)合開發(fā)模式 指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機(jī)構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前一部分物流園區(qū)是按這種模式在開發(fā)，成功的案例也很少。 對(duì)于總面積大于3公頃的大地塊，在開發(fā)過程中如進(jìn)一步劃分小地塊時(shí)，細(xì)分后小地塊的建筑面積總和不得超過原大地塊規(guī)定的限度。 四、環(huán)境容量控制 環(huán)境容量控制指標(biāo)體系分為強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩類。 街頭綠地：沿河、沿主干道兩側(cè)控制1030米的綠帶，同時(shí)在沿河、沿路節(jié)點(diǎn)處設(shè)置街頭綠地。指導(dǎo)性指標(biāo)為地塊人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求以及其它環(huán)境要求。綠色物流的運(yùn)行和管理是一致的，僅有物流運(yùn)作的綠色化，而管理上仍因陳守舊，墨守成規(guī)是行不通的。綠色包裝要醒目環(huán)保，還應(yīng)符合4R要求，即少耗材，可再用，可回收和可再循環(huán)。 物流活動(dòng)的共同化，不僅有利于企業(yè)物流成本的降低，而且有利于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省能源，促進(jìn)自家運(yùn)輸向營業(yè)運(yùn)輸轉(zhuǎn)變，緩和道路堵塞狀況，從而為改善城市環(huán)境做出貢獻(xiàn)。當(dāng)然，這里不是簡單地將一部分卡車貨物轉(zhuǎn)給軌道或水運(yùn)，而是通過公路同軌道運(yùn)輸、水運(yùn)的有機(jī)結(jié)合，在保證一定的物流服務(wù)水準(zhǔn)的前提下，實(shí)現(xiàn)公鐵、公水等聯(lián)合運(yùn)輸。注重環(huán)境綜合治理，嚴(yán)格控制污染物排放總量，提高預(yù)防污染能力。 設(shè)置綠色保護(hù)屏障 禁止排污總量大、缺乏有效治理措施的企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)；在招商引資中設(shè)置綠色門檻，堅(jiān)持“環(huán)境保護(hù)一票否決制”，做到“預(yù)防為主，保護(hù)優(yōu)先，在開發(fā)中保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)”。 裝卸對(duì)環(huán)境的影響 裝卸是跨越交通機(jī)關(guān)和物流設(shè)施而進(jìn)行的，發(fā)生在輸送、保管、包裝前后的貨物取放活動(dòng)。 包裝對(duì)環(huán)境的影響 包裝是在貨物輸送或保管過程中，為保證商品的價(jià)值和形態(tài)而從事的物流活動(dòng)。另一方面，一些特殊商品，如易燃、易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品，由于保管不當(dāng)，爆炸或泄漏也對(duì)周邊環(huán)境造成污染和破壞。在傳統(tǒng)物流中，為了方便商品流通，許多企業(yè)紛紛購置貨車自行配送，剛開始給企業(yè)提供了方便，久而久之不可避免地形成了交錯(cuò)運(yùn)輸，使擁擠的市內(nèi)運(yùn)輸雪上加霜，企業(yè)也不能高效、快速、準(zhǔn)確地組織配送。 （3）交通擁擠 由于車輛增加的速度大大超過了道路擴(kuò)充的速度，使城市可能出現(xiàn)經(jīng)常性的交通擁擠現(xiàn)象。鐵路及水運(yùn)線作為一種移動(dòng)點(diǎn)狀污染源，隨著運(yùn)輸工具往來頻率的增加，己逐步轉(zhuǎn)化為噪聲源，嚴(yán)重了沿線居民的生活。汽車運(yùn)輸以其機(jī)動(dòng)靈活，容易接近貨主實(shí)現(xiàn)“門到門”運(yùn)輸而廣受物流經(jīng)營者的歡迎。 懷化市工業(yè)物流園區(qū)規(guī)模的確定 根據(jù)懷化市物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，對(duì)周邊的輻射能力，懷化工業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)總規(guī)模（2020年）為: S=L I1 I3a /365 式中:S為物流園區(qū)建設(shè)總面積(1萬平米)； L為預(yù)測2020年的全社會(huì)物流總量（萬噸）； I1為規(guī)劃目標(biāo)年份第三方物流(3P L)市場占全社會(huì)物流市場的比例20％； I2為規(guī)劃目標(biāo)年份3P L通過物流園區(qū)發(fā)生的作業(yè)量占3P L全部物流作業(yè)量的比例60％；I3為懷化工業(yè)物流園區(qū)所吸引的第三方物流量占其總數(shù)的比例42%；。另一方面，物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃可以參考公路樞紐貨運(yùn)站場的布局規(guī)劃，在公路樞紐貨運(yùn)站場規(guī)劃中，a通常取值為20～40㎡/t。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量大，市場化程度高，物流市場需求大，則I2取大值；反之取小值。 （3）比例系數(shù)I2的取值 現(xiàn)代物流規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)非常明顯—物流園區(qū)入駐的第三方物流企業(yè)數(shù)目越多，企業(yè)分工越專業(yè)，則物流市場競爭就越充分，物流成本就越低，為社會(huì)提供的物流服務(wù)就越高效、越優(yōu)質(zhì)，物流運(yùn)作的規(guī)模效應(yīng)才越能夠體現(xiàn)出來，這也正是中國乃至世界各地紛紛建立物流園區(qū)的主要原因之一；再者，第三方物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)發(fā)展，是市場競爭的必然要求，也符合世界物流的發(fā)展趨勢，因此可以認(rèn)為，在規(guī)劃目標(biāo)年份各類第三方物流企業(yè)的作業(yè)量絕大部分在物流園區(qū)中完成。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)的調(diào)查資料顯示，客戶外包3P L原材料供應(yīng)將從現(xiàn)在的15%，增加到3年以后的35%；生產(chǎn)商產(chǎn)品銷售物流將從現(xiàn)在的略高于45%，增加到3年以后的80%；分銷商物流外包將從現(xiàn)在的略高于25%，增加到3年以后的約65%。 預(yù)測方法可采用定量和定性相結(jié)合的方法。 （1）規(guī)劃目標(biāo)年份全社會(huì)物流總量L的預(yù)測 在物流規(guī)劃中，社會(huì)物流總量的預(yù)測采用目前業(yè)界最常用的指標(biāo)—全社會(huì)貨運(yùn)量來表征整個(gè)物流業(yè)的發(fā)展趨勢和規(guī)模?？梢?，合適的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模對(duì)發(fā)展區(qū)域物流至關(guān)重要，特別是在起步階段。物流園區(qū)建設(shè)超前于現(xiàn)有物流業(yè)發(fā)展階段，其中一個(gè)主要目的就是為引導(dǎo)物流園區(qū)的合理布局并提供發(fā)展的用地保障。 （2）與市場需求相協(xié)調(diào)的原則 市場需求的大小直接決定了物流園區(qū)的規(guī)模。相反，德國的物流園區(qū)占地面積比較大，比如不來梅物流園區(qū)占地面積200公頃。 物流園區(qū)建設(shè)分三期。主干路呈“二橫一縱”的格局。 遠(yuǎn)期目標(biāo) 完善物流園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將物流園區(qū)建設(shè)成為一個(gè)擁有現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，集標(biāo)準(zhǔn)化倉儲(chǔ)配送中心、理貨、流通加工、包裝、信息服務(wù)等功能為一體的生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。 中期目標(biāo) 進(jìn)一步整合資源，完善物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、物流政策平臺(tái)，使物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的規(guī)模，物流的運(yùn)作集約化和規(guī)模化逐漸普遍，根據(jù)物流園區(qū)的發(fā)展形勢，對(duì)管理區(qū)進(jìn)行擴(kuò)建，進(jìn)一步增強(qiáng)其對(duì)物流園區(qū)的配套服務(wù)。 第五章 園區(qū)定位與目標(biāo) 一、功能定位 懷化工業(yè)物流園以中方工業(yè)園為依托，立足懷化市，為中方工業(yè)園、農(nóng)林業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、以及城區(qū)居民提供集個(gè)性化、專業(yè)化、多樣化物流服務(wù)為一體的配套齊全、運(yùn)作高效、環(huán)境良好的生產(chǎn)服務(wù)性物流園區(qū)。 （2) 園區(qū)處于城市的邊緣地帶，設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)考慮到了地盡可能地減輕對(duì)城市居民出行、生活、休息等的干擾，減輕或消除噪音。懷化市近年來工業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)形勢發(fā)展良好，﹪、﹪、﹪、﹪、﹪，因此物流園區(qū)應(yīng)采取先進(jìn)的物流策略，依附懷化市的工業(yè)物流，定能使懷化工業(yè)物流園區(qū)不斷發(fā)展。滬昆與包茂高速公路在竹站村南部交匯。 二、市工業(yè)園區(qū)地址的確定 懷化市工業(yè)物流園區(qū)在充分考慮園區(qū)所在地自然環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì),發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，以生態(tài)環(huán)保和節(jié)能降耗為重點(diǎn),進(jìn)行園區(qū)選址分析，使物流園區(qū)與自然環(huán)境保護(hù)緊密結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展。 物流費(fèi)用是物流園區(qū)選址的重要考慮因素之一，大多數(shù)物流園區(qū)選擇接近物流服務(wù)需求地，例如接近大中型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運(yùn)輸距離，降低運(yùn)費(fèi)等物流費(fèi)用。 水文條件物流園區(qū)選址需要遠(yuǎn)離容易泛濫的河川流域與地下水上溢的區(qū)域，要認(rèn)真考察近年的水文資料，地下水位不能過高，洪泛區(qū)、內(nèi)澇區(qū)、干河道等區(qū)域禁止選擇。 影響因素分析 （1）自然環(huán)境 氣象條件物流園區(qū)選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風(fēng)力、降水、無霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標(biāo)。 （4）循序漸進(jìn)的原則 是物流園區(qū)的建設(shè)具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合實(shí)際的超前都可能造成不必要的資源浪費(fèi)。 （2）環(huán)境合理性原則 緩解城市交通壓力、減輕物流對(duì)環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)建設(shè)的目的之一，也是“以人為本”思想的直接體現(xiàn)。 ４、緊湊性原則 緊湊布置物流園區(qū)各類用地，根據(jù)實(shí)際建設(shè)需求，適度提高容積率、建筑高度等控制指標(biāo)，增強(qiáng)土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。第三章 規(guī)劃指導(dǎo)思想與基本原則 一、規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)《湖南懷化工業(yè)園區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和 《中方新城總體規(guī)劃》，以建設(shè)區(qū)域性“雙中心”，提高懷化市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平為目標(biāo)；以優(yōu)化懷化市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能為手段；充分發(fā)揮政府的宏觀指導(dǎo)作用，共同實(shí)現(xiàn)建設(shè)布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物流園區(qū)，為促進(jìn)懷化市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。 ３、完善農(nóng)、林產(chǎn)品加工交易區(qū)。 第10條　遠(yuǎn)期重點(diǎn) １、完善并優(yōu)化物流園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施。 ４、初步構(gòu)建物流園區(qū)的信息平臺(tái)。 ２、基本建立農(nóng)產(chǎn)品、林產(chǎn)品加工交易區(qū)。完善物流園區(qū)道路體系建設(shè)，使物流園區(qū)形成由高速公路、國道和主干道共同構(gòu)成“三橫兩縱”的道路骨架格局。建設(shè)農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)8公頃，提供農(nóng)副產(chǎn)品以及林產(chǎn)品的深加工服務(wù)，建立交易平臺(tái)，方便農(nóng)林產(chǎn)品的銷售，促進(jìn)農(nóng)、林產(chǎn)品物流的發(fā)展。建設(shè)3公頃的貨運(yùn)停車場，作業(yè)區(qū)包括集裝箱堆場、貨運(yùn)停車場和倉儲(chǔ)中心，為物流企業(yè)提供集裝箱的儲(chǔ)存、拆拼箱、裝卸搬運(yùn)、停車配載、配送等物流服務(wù)。 第7條 　總體目標(biāo) 建成以先進(jìn)的物流信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以完善、發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸體系為網(wǎng)線，以現(xiàn)代化物流企業(yè)為主體，按照市場機(jī)制運(yùn)行的、擁有現(xiàn)代化物流設(shè)施的規(guī)范化、示范性現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9217元，%；人均消費(fèi)性支出6742元，%；人均食品支出2928元，%。 財(cái)政收入 2007年，%。 1949年10月8日，在成立湘西行署區(qū)（下轄3個(gè)專區(qū)）；1953撤消行署區(qū)，建立芷江專區(qū)，轄包括現(xiàn)懷化境內(nèi)縣、綏寧等12縣及洪江市；1968年改為黔陽地區(qū)，轄現(xiàn)懷化境內(nèi)縣；1975年改懷化地區(qū)，行署遷至懷化縣；1997年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)懷化地改市，設(shè)立地級(jí)懷化市，以懷化地區(qū)行政區(qū)域?yàn)樾聭鸦械男姓^(qū)域，原縣級(jí)懷化市改設(shè)為中方縣和鶴城區(qū)（縣級(jí)）。水資源總量224億立方米/年。 地貌結(jié)構(gòu) %，%、%、%、%、%。懷化是少數(shù)民族地區(qū)，有侗、苗、土家、瑤、白、回等31個(gè)少數(shù)民族，人口167萬人，%。 二、行政區(qū)劃 懷化市下轄1市（洪江市）、2區(qū)（鶴城區(qū)、洪江區(qū)）、10縣（中方縣、沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、麻陽苗族自治縣、芷江侗族自治縣、新晃侗族自治縣、會(huì)同縣、靖州苗族自治縣、通道侗族自治縣）。全市東西寬229公里，南北長353公里，總面積27624平方公里，占全省總面積的13%，居全省14個(gè)市州之首。 2007年末，城市化水平達(dá)33%。風(fēng)向冬季多西北風(fēng)，夏季多正南風(fēng)。沅水流域面積26988平方公里，%。 四、歷史沿革 春秋之時(shí)，今懷化境內(nèi)屬楚巫中地；戰(zhàn)國屬楚黔中郡地；秦漢設(shè)郡置縣；唐代以辰州為據(jù)點(diǎn)，今懷化境內(nèi)有州6個(gè)；五代為少數(shù)民族首領(lǐng)所據(jù)；宋朝隸屬荊州路；元朝隸屬湖廣行?。幻髦?府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1廳（辰州府、沅州府、靖州直隸廳、晃州直隸廳）； 1935年7月1日，省政府在沅陵設(shè)立湘西靖綏處，靖綏范圍19縣；1944年8月，省部于洪江設(shè)洪江行署。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：：：。 生活水平 2007年末，%，%。第二章 定位與目標(biāo) 第6條　物流園定位 工業(yè)物流園以市工業(yè)園為依托，立足中方縣，為中方工業(yè)園、農(nóng)林業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、以及城區(qū)居民提供集個(gè)性化、專業(yè)化、多樣化物流服務(wù)為一體的配套齊全、運(yùn)作高效、環(huán)境良好的生產(chǎn)服務(wù)性物流園區(qū)。 ２、初步建設(shè)高速公路集裝箱作業(yè)區(qū)。 ４、初步建設(shè)農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)。 ６、完善物流園區(qū)道路交通體系。物流園區(qū)進(jìn)一步完善其物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為工業(yè)園內(nèi)工業(yè)企業(yè)以及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)提供倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、包裝、配送、流通加工、信息服務(wù)等基本物流服務(wù)功能的同時(shí)還能為企業(yè)提供金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)等外延物流服務(wù)。為中方工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)企業(yè)提供物流機(jī)械設(shè)備的日常維護(hù)和零部件的展示及銷售服務(wù)。加快物流園區(qū)內(nèi)主干道、次干道以及支路的建設(shè)，為物流運(yùn)輸、配送等各項(xiàng)物流活動(dòng)的順利開展提供保障。完善物流園區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)、數(shù)據(jù)交換平臺(tái)、物流業(yè)務(wù)交易支持平臺(tái)、貨物跟蹤平臺(tái)的建設(shè)。完成20公頃的工業(yè)設(shè)備配件備件超市的建設(shè)，滿足中方工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)企業(yè)以、物流園內(nèi)的物流企業(yè)以及中方縣周邊縣市工業(yè)設(shè)備的維護(hù)和機(jī)器零部件的配備需求。 物流園區(qū)內(nèi)各個(gè)功能區(qū)間相互協(xié)調(diào)配合，注重系統(tǒng)的整體效益，實(shí)現(xiàn)物流環(huán)節(jié)的順暢、高效。 第四章 物流園選址分析 一、物流園區(qū)的選址原則與影響因素 選址原則 （1）經(jīng)濟(jì)合理性原則 為物流企業(yè)發(fā)展提供有利空間，能否吸引物流企業(yè)是決定物流園區(qū)規(guī)劃成敗的關(guān)鍵，在物流園區(qū)選址和確定用地規(guī)模時(shí)，必須以物流現(xiàn)狀分析和預(yù)測為依據(jù)，按服務(wù)空間范圍的大小，綜合考慮影響物流企業(yè)布局的各種因素，選擇最佳地點(diǎn)，確定最佳規(guī)模?？蓾M足物流企業(yè)對(duì)市場區(qū)位和交通區(qū)位的要求，充分利用己有倉儲(chǔ)用地，可減少用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和資金投入，是物流園區(qū)選址的捷徑。 （6）結(jié)構(gòu)合理性原則 物流園區(qū)的選址應(yīng)將國家的物流網(wǎng)絡(luò)作為一個(gè)大系統(tǒng)來考慮，使物流園區(qū)的設(shè)施、設(shè)備在地域分布、物流作業(yè)生產(chǎn)力、技術(shù)水平等方面相互協(xié)調(diào)。如果物流園區(qū)地面以下存在著淤泥層、松土層等不良地質(zhì)條件，會(huì)在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴(yán)重后果，為此，物流園區(qū)選址要求土壤要有足夠的承載力。 商品特性經(jīng)營不同類型的商品物流園區(qū)最好能分布在不同區(qū)域，如生產(chǎn)型物流園區(qū)的選址應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、工業(yè)布局緊密結(jié)合進(jìn)行考慮。 公共設(shè)施條件物流園區(qū)的所在地要求城市的道路、通信等公共設(shè)施齊備，有充足的供電、水、熱、燃?xì)獾哪芰?，且園區(qū)周圍要有污水、固體廢物處理能力。物流園區(qū)以西為包茂高速公路。 區(qū)位優(yōu)勢 懷化工業(yè)物流園區(qū)位于中方工業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托于中方工業(yè)園區(qū)，因而有著穩(wěn)定的客戶市場，工業(yè)企業(yè)的強(qiáng)大的物流需求帶動(dòng)著物流園區(qū)的快速發(fā)展。 可持續(xù)發(fā)展 （1）懷化工業(yè)物流園區(qū)是懷化市大型物流設(shè)施的規(guī)劃區(qū)域，靠近工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)，接近消費(fèi)市場，具有巨大的潛在需求，有較長的生命周期。 （5）園區(qū)現(xiàn)有的功能服務(wù)也有新的發(fā)展余地、水平有新的發(fā)展高度。 第三，初步搭建物流信息平臺(tái)建設(shè)， 重點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)功能層、部門管理