[房地產(chǎn)]都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 爭(zhēng)鋒式市場(chǎng)推動(dòng)力: 首先，充分挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)大勢(shì)與安鋼商圈價(jià)值，并大手筆包裝其安鋼商圈的優(yōu)勢(shì)； 其次，在全市同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比中凸顯本身優(yōu)勢(shì)與特色，弱化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。總體來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。 項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議：本項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原則：1） 最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，達(dá)到促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；2） 保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；3） 積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn)；4） 有效吸引客戶，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場(chǎng)口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。 年輕人與中年人在購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的人群。風(fēng)尚街區(qū)—— 安陽(yáng)首家社區(qū)式休閑購(gòu)物互動(dòng)中心備選案名： 都市領(lǐng)地而項(xiàng)目處于該地塊的核心位置，是整個(gè)安鋼商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。時(shí)間控制上，要盡早啟動(dòng)營(yíng)銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢(shì)能在短時(shí)間消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動(dòng)，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢(shì)；由于項(xiàng)目建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來(lái)提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，項(xiàng)目已經(jīng)開始施工，相當(dāng)一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，項(xiàng)目未動(dòng)工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進(jìn)行硬件調(diào)整，以有利于項(xiàng)目未來(lái)主力店招商；項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避：通過對(duì)項(xiàng)目 SWOT 的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)威脅。物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)逐漸導(dǎo)入，本項(xiàng)目周邊的客源基礎(chǔ)將愈加豐富。所圈定的目標(biāo)客戶只是單單針對(duì)項(xiàng)目周邊的投資客與自營(yíng)商戶，而忽視了安陽(yáng)整體市場(chǎng)投放量及投資客承受能力，或多或少在價(jià)格和面積設(shè)置上略有偏差。本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營(yíng)商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號(hào)召力上明顯處于劣勢(shì)； 連帶形象劣勢(shì)。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽(yáng)周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費(fèi)黃金地帶。在本項(xiàng)目的整體運(yùn)作上有計(jì)劃有目的地進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)。安陽(yáng)貞元集團(tuán)擁有強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力和科學(xué)的戰(zhàn)略思路。 項(xiàng)目所處的安鋼生活區(qū)，在地理位置上處于安陽(yáng)市泛中心區(qū)域。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時(shí)日； 商業(yè)資源劣勢(shì)。本項(xiàng)目正在施工A地塊是雙層商業(yè)建筑，面積均在100㎡以上，對(duì)后期招商與銷售有一定的實(shí)操難度； 消費(fèi)人群劣勢(shì)。而整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴(kuò)張； 區(qū)域商業(yè)配套的機(jī)遇。本案周邊23公里范圍內(nèi)，成熟商業(yè)實(shí)體和在建的大型購(gòu)物中心從多個(gè)方向?qū)Ρ景感纬砂鼑鷳B(tài)勢(shì)，未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分流可以預(yù)見； 商境融合的挑戰(zhàn)。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)培育階段難以避免。在硬件方面。在銷售方面。第二部分、項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位 項(xiàng)目的商業(yè)部分功能內(nèi)涵設(shè)定項(xiàng)目定性： STREET MALL（休憩式商業(yè)街區(qū)）—— 購(gòu)物、餐飲、潮流的樂園項(xiàng)目功能定位：以提高居民品質(zhì)生活消費(fèi)為目標(biāo)的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場(chǎng)定位思路解析：安鋼板塊是安陽(yáng)市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費(fèi)習(xí)性都屬于相對(duì)較高的水平。 項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費(fèi)”群體；重要客戶：安陽(yáng)西北郊城鎮(zhèn)的“進(jìn)城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等
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