[房地產(chǎn)]都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營功能定位策劃報告-全文預(yù)覽
【正文】 爭鋒式市場推動力: 首先，充分挖掘項目市場大勢與安鋼商圈價值，并大手筆包裝其安鋼商圈的優(yōu)勢； 其次，在全市同類競爭對比中凸顯本身優(yōu)勢與特色，弱化競爭項目?？傮w來講：本項目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。 項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議：本項目商業(yè)部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項原則：1） 最大限度的遲滯消費群駐留時間，達到促進有效消費的目的；2） 保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動，促進各自的高價值去劃；3） 積極充分的利用整個商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點；4） 有效吸引客戶，形成強有力的品牌效用和市場口碑，奠定地標性建筑的目標。 年輕人與中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異，決定了年輕人是項目綜合功能最容易聚集的人群。風尚街區(qū)—— 安陽首家社區(qū)式休閑購物互動中心備選案名： 都市領(lǐng)地而項目處于該地塊的核心位置，是整個安鋼商圈文化的植入點和萌發(fā)處。時間控制上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時間消化可售物業(yè)；在價格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實際需要，制定出合理價格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動，引入主力店等措施增強投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢；由于項目建筑形式已確定，需要從項目主題方面來提高項目的獨特性；另外，項目已經(jīng)開始施工，相當一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J為，項目未動工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進行硬件調(diào)整，以有利于項目未來主力店招商；項目劣勢及威脅的規(guī)避：通過對項目 SWOT 的分析，我們了解了項目的優(yōu)劣勢以及項目所面臨的機會威脅。物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商務(wù)項目開發(fā)逐漸導(dǎo)入，本項目周邊的客源基礎(chǔ)將愈加豐富。所圈定的目標客戶只是單單針對項目周邊的投資客與自營商戶，而忽視了安陽整體市場投放量及投資客承受能力，或多或少在價格和面積設(shè)置上略有偏差。本項目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號召力上明顯處于劣勢； 連帶形象劣勢。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費黃金地帶。在本項目的整體運作上有計劃有目的地進行持有經(jīng)營。安陽貞元集團擁有強勁的企業(yè)實力和科學的戰(zhàn)略思路。 項目所處的安鋼生活區(qū)，在地理位置上處于安陽市泛中心區(qū)域。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時日； 商業(yè)資源劣勢。本項目正在施工A地塊是雙層商業(yè)建筑，面積均在100㎡以上，對后期招商與銷售有一定的實操難度； 消費人群劣勢。而整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴張； 區(qū)域商業(yè)配套的機遇。本案周邊23公里范圍內(nèi)，成熟商業(yè)實體和在建的大型購物中心從多個方向?qū)Ρ景感纬砂鼑鷳B(tài)勢，未來激烈的市場競爭分流可以預(yù)見； 商境融合的挑戰(zhàn)。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費市場基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場培育階段難以避免。在硬件方面。在銷售方面。第二部分、項目商業(yè)部分全景功能定位 項目的商業(yè)部分功能內(nèi)涵設(shè)定項目定性： STREET MALL（休憩式商業(yè)街區(qū)）—— 購物、餐飲、潮流的樂園項目功能定位：以提高居民品質(zhì)生活消費為目標的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場定位思路解析：安鋼板塊是安陽市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費習性都屬于相對較高的水平。 項目的商業(yè)部分目標市場定位目標市場消費客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費”群體；重要客戶：安陽西北郊城鎮(zhèn)的“進城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等
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