【正文】 LY、 VERO MODA、 JACKamp。 特色項目 嘉禾電影院： 面積約 3000平方米；約有 7個影廳， 1900個坐位； 室內(nèi)真冰溜冰場： 深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場，冰面面積約 1200平方米。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬平方米 商業(yè)部分約 10萬平方米 購物中心約 12萬平方米商業(yè)街約 4萬平方米。 而北片區(qū)，創(chuàng)世紀濱海花園、錦隆花園、中信海文花園住宅項目等已建成。 寫字樓市場之常被看成是整個深圳寫字樓市場的軟肋。多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。交通不便。 – 拆遷安置 – 土地出售 – 政府確定居住用地體量 ?萬達項目 公司運營 流程 商業(yè)前期定位 營銷 銷售 施工 管理 業(yè)態(tài) 組合 規(guī)劃 建筑 選址 指標 設(shè)定 訂單地產(chǎn)與土地開發(fā) 項目開發(fā) 物業(yè) 管理 業(yè)態(tài) 調(diào)整 管理運營 土地拆遷出讓 – 主力商家 – 萬達商業(yè)管理公司 – 照萬達廣場模式設(shè)計 – 與主力店技術(shù)對接 – 商場統(tǒng)一開業(yè) – 預(yù)付租金給萬達 – 進行宣傳、招商、租金談判等工作 – 戶外廣告牌招商、商場管理 – 負責日常的運營、維修及其它管理 – 政府 – 三年培育期進行業(yè)態(tài)調(diào)整 – 金融鏈條 商家保證金 主力商家租金 物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理收益 – 萬達商業(yè)規(guī)劃設(shè)計院 – 共同選址 – 前期接洽 – 技術(shù)對接 – 法定效力確認 – 物業(yè)公司 – 住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠 – 商鋪出售 /出租收益 獲得當?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費優(yōu)惠 銀行及基金融資 – 主力店組 合首先確定 商業(yè)體量 萬達模式 現(xiàn)金流 時間 自有資金 +商家保證金 銷售回款 三年培育期進行業(yè)態(tài)調(diào)整 商業(yè)管理收益期，成本回收期長 萬達商業(yè)廣場財務(wù)線圖示 03 海岸城模式 03 04 02 01 05 目錄 ① 海岸城的城市副中心定位 ② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件 ③ 海岸城的突圍方式 ④ 海岸城資金模式 ⑤ 海岸城成功總結(jié) 同心圓式的環(huán)形道路 放射形道路連接同心圓 抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持 加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系 不利于土地資源的有效使用 低等級設(shè)施重復(fù)建設(shè) 發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè) , 有利于社會經(jīng)濟容量迅速提升 城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展 開放式的組團(多核心 ) 結(jié)構(gòu) 從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個體 同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機會均等 變集中為分散 單中心的一些功能合理分配到各個分中心 各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢發(fā)展 城市副中心的形成 主城 副城 副城 副城 副城 城市中心地位突出 城市總體形象完整 為城市母體提供發(fā)展支持 發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢 依托城市母體發(fā)展 對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補。一般一個購物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設(shè)法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。 4 主力店與小租戶進駐 購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。 商業(yè)項目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。補充上來后，第二年可能會掉 20%，這種調(diào)整是個永遠的循環(huán)。 萬達管理運營模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整 開業(yè)掉鋪規(guī)律。 1以租為主 萬達一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營很混亂，原因在于很多投資者回報期望值太高，一年百分之七、八的回報率都不滿意。 小店優(yōu)先 。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術(shù)對接，才能掌握。萬達將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭位臵。 交通體系 。忌諱有死角，寧可使用率降低一點也要做到路路相通，且進來的人容易看到垂直交通體系。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。 招商在前能節(jié)省巨大的投資。 2 開發(fā)商誤區(qū) 做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式： 先做規(guī)劃設(shè)計，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動態(tài)適應(yīng) 。寧波萬達并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個，多的幾千個，對交通影響非常大。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬達廣場的選址未照搬發(fā)達國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費心理： 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當成快樂的事情。 1 萬達廣場的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。 ?購中心 “ 四大功能 ” 為 購物、休閑、運動、交際。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標優(yōu)先?，F(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計幾年后會怎么樣。 萬達廣場模式的四個運作環(huán)節(jié)說明 三點一線定位 提前招商 規(guī)劃環(huán)節(jié) 業(yè)態(tài)調(diào)整及管理 結(jié)合中國實際，選擇中心城區(qū)開店。 2022年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端顯現(xiàn)，國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。 銷售散鋪劣勢 ：商鋪銷售需要三權(quán)分離。 假如總投資 5億元， 7%的回報率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來，回報率 12%，就可以了。 有金融支持的情況下，萬達模式的融資主要通過整合以下三個渠道實現(xiàn) “ 低成本拿地 ” “ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ” “ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ” 基金：成立麥格里萬達中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。廣場一旦運營，商家不管開不開業(yè)，進不進場都必須付租金 聯(lián)合協(xié)議 共同參與 平均租金 先租后建。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約。 訂單地產(chǎn) ?萬達和 17家跨國企業(yè)（其中 10家世界 500強企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。 訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢 縮短建設(shè)周期、降低建造成本。在經(jīng)營兩年之后，它整體商鋪租金有 20%，與萬達類似的北京國貿(mào)、上海新天地，都對周邊的物業(yè)價值生活品質(zhì)有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益 第三代向第四代的轉(zhuǎn)型：未來會加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進去，除購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶 開放性的對外交通 第三代萬達綜合體特征 開放性公共休閑場所 相對閉合的內(nèi)部通道回路 休閑與購物良性互動 商業(yè) 辦公 酒店 住宅 第三代產(chǎn)品物業(yè)組合 第三代產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 購物、娛樂、休閑、交流、展示、 文化為一體 第四代產(chǎn)品 萬達綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè) 萬達訂單地產(chǎn)歷程 ： ?初期和沃爾瑪合作 ? 56年后，萬達積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。recretion文化娛樂休閑設(shè)施、 Apartment公寓以及停車場等產(chǎn)品，廣場中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動線和公共空間 商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50%，零售娛樂和餐飲比例控制在 4：3： 3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時間的連續(xù)性效應(yīng)。 ?規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積在 100000平以上有 9個， 50000平左右有 6個，在當?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。 建筑面積四萬余平方米， 和樂國際家居廣場 通路與國賓路口，高五層 建筑面積約 m2。其中商業(yè)面積 26萬平方米，三幢甲級辦公樓約 8萬平方米 商業(yè)模式 ：萬達采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。 ?項目指標 總占地面積為 30378平方米，總建面積為 70000平方米左右，總套數(shù)為 1148套。我們購物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼 50萬。 第二個現(xiàn)象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在 1公里范圍之內(nèi)。 其中商業(yè)廣場面積 27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星 KTV、萬達國際影城、銀泰百貨等 11家主力店。 住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產(chǎn)價格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風險。萬達是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。購物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長而增加。92年搞了全國最大舊區(qū)改造項目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。 1992年去廣州 商業(yè)地產(chǎn)貢獻巨額利潤，有良好的資金貸款，解決了長期融資通道，核心競爭力是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬象城團隊建設(shè) ——強強聯(lián)手，精英團隊，群英薈萃 十家國際知名合作單位參與設(shè)計和包裝；包括設(shè)計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)。 Design 燈光設(shè)計顧問 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 機電設(shè)計顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計顧問 Rolf Jensen amp。 通過研究，總結(jié)出深圳華潤中心 Ol233。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。萬象城主力店鋪形態(tài) —— 提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù) 華潤 30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。 幸福里 ——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約 11萬平方米，由 3棟 49層 165米的超高層住宅組成。由精美的中式菜肴到充滿異國風情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有 , 為賓客提供非一般的飲食享受。應(yīng)有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的 “ 一站式 ” 消費中心，是市民和游客均向往的好去處。 華潤中心 華潤大廈 ——國際標準 5A甲級寫字樓，共 29層，辦公面積約 平方米，是華潤集團在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以 “ 華潤大廈 ” 命名的 5A甲級寫字樓。萬象城 ” ?是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性商業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群 華潤集團在深圳投資開發(fā)的“ 深圳華潤中心 交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路 30多條。萬象城 ——在這個 ，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風情異彩紛呈。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于 38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風景一覽無余。酒店還設(shè)有完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施， 為客人提供舒適的休閑享受。 50%的國際一線品牌 。萬象城經(jīng)營模式 ——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營 華潤 超級市場 ?嘉禾深圳影城 ?冰紛萬象滑冰場 萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。EL時尚生活百貨： 專為 18~35歲年輕女性打造的時尚生活館。 冰紛萬象滑冰場： 中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設(shè) “ 冰紛會 ” 滑冰俱樂部，教練團隊實力雄厚。 投資商 華潤（集團）有限公