【正文】 范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消費(fèi)場(chǎng)所，這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足。形象定位健美時(shí)尚體驗(yàn)式購(gòu)物空間 將女性健康、美麗、時(shí)尚的主題形象予以充分體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)布局中合理安排可以進(jìn)行互相聯(lián)動(dòng)的商品和空間，通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)部裝修環(huán)境以及廣告媒體軟性推廣，使得此形象定位深入人心，從而將潛在的消費(fèi)人群進(jìn)行鎖定，引導(dǎo)，最終成為商場(chǎng)的忠實(shí)消費(fèi)顧客。主要以經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、首飾、女包、女鞋、公仔，輔以美容美體、化妝間等體驗(yàn)式塑美空間，為打造個(gè)性化完美女人而創(chuàng)新的另類(lèi)世界。（4）此定位將會(huì)與周邊服裝、百貨、小商品市場(chǎng)以及其它批發(fā)市場(chǎng)等在業(yè)態(tài)上形成互補(bǔ)，在人流上交叉互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏的市場(chǎng)局面。這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、精神上需要認(rèn)同的滿足。從項(xiàng)目室內(nèi)外裝修和設(shè)計(jì)，以及從后期招商和媒體宣傳推廣中充分預(yù)以體現(xiàn)，并將此形象逐漸滲透到潛在的兒童以及其家長(zhǎng)消費(fèi)人群當(dāng)中，從而形成習(xí)慣性思維定向?！?〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置母嬰休息室、茶水間等富于人性化的設(shè)置，使項(xiàng)目更具吸引力和誘惑力。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周?chē)P(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素?！?〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn)行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購(gòu)物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營(yíng)業(yè)時(shí)段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充：兒童世界內(nèi)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)：兒童世界內(nèi)集中了商品、教育、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都在一個(gè)主題下相對(duì)獨(dú)立，通過(guò)連廊、扶梯、休憩平臺(tái)多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到任意商鋪單位經(jīng)營(yíng)環(huán)境均好性目的；商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)：我們提出的業(yè)態(tài)類(lèi)型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來(lái)經(jīng)營(yíng)要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過(guò)建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性；兒童世界與周邊商業(yè)場(chǎng)所的互動(dòng)：兒童世界與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，從而為實(shí)現(xiàn)其與周邊消費(fèi)人流進(jìn)行互動(dòng)成為可能。所以，現(xiàn)代社會(huì)的人們對(duì)于孩子的人生成長(zhǎng)過(guò)程從物質(zhì)到精神上都會(huì)給于很大的關(guān)注。五、定位過(guò)程目前哈爾濱道里區(qū)以專(zhuān)業(yè)型和主題型定位的場(chǎng)所較少＋與聯(lián)升地下以及博物館互通，能夠?qū)崿F(xiàn)潛在消費(fèi)群的交叉互動(dòng)可進(jìn)入性主題型市場(chǎng)的巨大吸客力＋／10 萬(wàn)多的兒童消費(fèi)市場(chǎng)／25 萬(wàn)多的女性群體潛在消費(fèi)市場(chǎng) 可盈利性開(kāi)發(fā)商背景＋專(zhuān)業(yè)招商管理團(tuán)隊(duì) 可執(zhí)行性兒童世界／女人世界（圖 21）附市場(chǎng)定位圖：商 品 檔 次高低潛在消費(fèi)人群數(shù)量少 多①②③（圖 22）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》8六、定位方案（一）定位方案 A經(jīng)營(yíng)（主題）定位“兒童世界／兒童天地”——這是一個(gè)特定人群聚集的場(chǎng)所，這里有兒童益智館、兒童游樂(lè)園，孩子們?cè)谶@里可以相互溝通，一起學(xué)習(xí)、一塊玩耍，在玩樂(lè)中開(kāi)發(fā)智力，在學(xué)習(xí)中體會(huì)快樂(lè)。與本項(xiàng)目融合點(diǎn)：（1）項(xiàng)目規(guī)模、街區(qū)長(zhǎng)度、高度、通道的寬度均符合以上要求。精品店的層高一般在 米以上為比較合理，因?yàn)樯婕昂笃谘b修時(shí)可能吊頂，如果層高較低，在裝修時(shí)便難以營(yíng)造出高檔的氛圍；要是服裝、餐飲則對(duì)層高的要求不是很高，有 3 米就足夠。此主題型概念商業(yè)街，原則上街區(qū)的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò) 600 米。結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街不適合本項(xiàng)目的商業(yè)街定位，但周邊市場(chǎng)存在空白且品種類(lèi)別能夠填充本項(xiàng)目的商品定位可以考慮。整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》5（7）根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。說(shuō)明：同中央大街，略三、定位思路——同中央大街，略四、定位方法排除法 + 選擇法（一）排除法：通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位（二）選擇法：我們將在其可行的商業(yè)定位中尋找更加適合本項(xiàng)目的定位方案。通過(guò)對(duì)可比項(xiàng)目的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本商場(chǎng)的最理性租金。Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》1目 錄第一部分 索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位 ............................................................................................27一、項(xiàng)目概況 ..........................................................................................................................27二、平均租金建議 ..................................................................................................................27三、定位思路—— 同中央大街，略 ......................................................................................29四、定位方法 ..........................................................................................................................29五、定位過(guò)程 ..........................................................................................................................32六、定位方案 ..........................................................................................................................32第三部分 項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估 ....................................................................................46一、租售比例建議 ..................................................................................................................46二、索菲亞項(xiàng)目收益預(yù)估 ......................................................................................................49第四部分 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 ................................................................................................51一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) ..................................................................................................................51二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修 ......................................................................................................52第五部分 商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議 ................................................................................................54一、管理功能 ..........................................................................................................................54二、管理模式 ..........................................................................................................................54第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議 ....................................................................................56一、租賃合同 ..........................................................................................................................56二、商戶管理公約 ..................................................................................................................60第七部分 招商初步策略建議 ........................................................................................................66總體策略思路 ..........................................................................................................................66 Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》2第一部分 索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位一、項(xiàng)目概況索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯處，索菲亞地下廣場(chǎng)商業(yè)部分的建筑面積為 7319 平方米，停車(chē)場(chǎng)部分的建筑面積為 4308 平方米，總建筑面積為 11218 平方米。二、平均租金建議最理性租金→市場(chǎng)比較法租金本項(xiàng)目地處成熟商圈，因此在制定租價(jià)時(shí)應(yīng)采取市場(chǎng)比較法。修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI’PZ’=（Q/QI’ ） PZ 注：PZ 為租賃均價(jià)P1’=（Q’/ Q1） P1=(67/67) 330=330 元／平方米P2’=（Q’/ Q2） P2=(67/64) 350=366 元／平方米P3’=（Q’/ Q3） P3=(67/74) 355=321 元／平方米P4’=（Q’/ Q4） P4=(67/75) 350=313 元／平方米各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 WzW1=22% W2= 22% W3= 28% W4=28%租價(jià) Pz=∑PIWIFunbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》4租價(jià) Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88=332 元/㎡/月此為負(fù)一樓平均月租金計(jì)算值,第一年建議在此基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠：33290%=，取整數(shù)為 300 元/㎡/月。（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂(lè)一條街等。針對(duì)酒吧一條街和餐飲娛樂(lè)一條街的定位，因受本項(xiàng)目自身的限制以及其面積要求相對(duì)較大，將會(huì)導(dǎo)致投資者短期租金收益與預(yù)期相差過(guò)大。此概念的定位是受項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)情況下提出來(lái)的，與其它大眾化定位的本質(zhì)區(qū)別在于：其賦予了商業(yè)鮮明且具有針對(duì)性的主題，業(yè)態(tài)組合集中針對(duì)某一特定人群進(jìn)行合理分配與布局，在消費(fèi)人群的選擇上有所取。過(guò)寬，人群的回游性會(huì)有問(wèn)題；