【正文】 范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產生互動的主題性消費場所，這里不僅僅是一個購物的消費場所，不僅僅是停留在滿足消費者對商品的需求上，更多的是對消費者心理、品味、精神上需要認同的滿足。形象定位健美時尚體驗式購物空間 將女性健康、美麗、時尚的主題形象予以充分體現，在業(yè)態(tài)布局中合理安排可以進行互相聯動的商品和空間，通過商場內部裝修環(huán)境以及廣告媒體軟性推廣，使得此形象定位深入人心，從而將潛在的消費人群進行鎖定，引導，最終成為商場的忠實消費顧客。主要以經營化妝品、珠寶、首飾、女包、女鞋、公仔，輔以美容美體、化妝間等體驗式塑美空間，為打造個性化完美女人而創(chuàng)新的另類世界。（4）此定位將會與周邊服裝、百貨、小商品市場以及其它批發(fā)市場等在業(yè)態(tài)上形成互補，在人流上交叉互動，最終實現多方共贏的市場局面。這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現狀，從資源利用最大化和方便市民消費的角度進行的近期整改目標，為項目此定位提供了較為有利的市場平臺。這里不僅僅是一個購物的消費場所，不僅僅是停留在滿足消費者對商品的需求上，更多的是對消費者心理、精神上需要認同的滿足。從項目室內外裝修和設計，以及從后期招商和媒體宣傳推廣中充分預以體現，并將此形象逐漸滲透到潛在的兒童以及其家長消費人群當中，從而形成習慣性思維定向。〔6〕管理服務特色：通過在商場內設置母嬰休息室、茶水間等富于人性化的設置，使項目更具吸引力和誘惑力。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設計需要考慮尺度和材料與周圍關系，材料選擇是體現建筑風格的重要因素。〔3〕主入口及其它入口特色：根據所定位的主題，對項目的主入口進行富有創(chuàng)意形象的設計，充分展示項目所要表達主題的意義。并根據各業(yè)態(tài)營業(yè)時間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業(yè)時段有不同消費亮點及補充：兒童世界內各經營業(yè)態(tài)之間的互動：兒童世界內集中了商品、教育、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、扶梯、休憩平臺多種交通手段串聯，最終達到任意商鋪單位經營環(huán)境均好性目的；商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動：我們提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建筑柱網及建筑細節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細節(jié)處理及適當的透視玻璃增加了購物環(huán)境的趣味性；兒童世界與周邊商業(yè)場所的互動：兒童世界與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補，從而為實現其與周邊消費人流進行互動成為可能。所以，現代社會的人們對于孩子的人生成長過程從物質到精神上都會給于很大的關注。五、定位過程目前哈爾濱道里區(qū)以專業(yè)型和主題型定位的場所較少＋與聯升地下以及博物館互通，能夠實現潛在消費群的交叉互動可進入性主題型市場的巨大吸客力＋／10 萬多的兒童消費市場／25 萬多的女性群體潛在消費市場 可盈利性開發(fā)商背景＋專業(yè)招商管理團隊 可執(zhí)行性兒童世界／女人世界（圖 21）附市場定位圖：商 品 檔 次高低潛在消費人群數量少 多①②③（圖 22）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案》8六、定位方案（一）定位方案 A經營（主題）定位“兒童世界／兒童天地”——這是一個特定人群聚集的場所，這里有兒童益智館、兒童游樂園，孩子們在這里可以相互溝通，一起學習、一塊玩耍，在玩樂中開發(fā)智力，在學習中體會快樂。與本項目融合點：（1）項目規(guī)模、街區(qū)長度、高度、通道的寬度均符合以上要求。精品店的層高一般在 米以上為比較合理，因為涉及后期裝修時可能吊頂，如果層高較低，在裝修時便難以營造出高檔的氛圍；要是服裝、餐飲則對層高的要求不是很高，有 3 米就足夠。此主題型概念商業(yè)街，原則上街區(qū)的長度不應超過 600 米。結論：種類上無法滿足項目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專業(yè)型商業(yè)街不適合本項目的商業(yè)街定位，但周邊市場存在空白且品種類別能夠填充本項目的商品定位可以考慮。整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經營商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案》5（7）根據銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成。說明：同中央大街，略三、定位思路——同中央大街，略四、定位方法排除法 + 選擇法（一）排除法：通過分析，排除目前哈爾濱市場常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位（二）選擇法：我們將在其可行的商業(yè)定位中尋找更加適合本項目的定位方案。通過對可比項目的租金分析比較，利用市場比較法來確定本商場的最理性租金。Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案》1目 錄第一部分 索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位 ............................................................................................27一、項目概況 ..........................................................................................................................27二、平均租金建議 ..................................................................................................................27三、定位思路—— 同中央大街，略 ......................................................................................29四、定位方法 ..........................................................................................................................29五、定位過程 ..........................................................................................................................32六、定位方案 ..........................................................................................................................32第三部分 項目租售比例建議與收益預估 ....................................................................................46一、租售比例建議 ..................................................................................................................46二、索菲亞項目收益預估 ......................................................................................................49第四部分 商鋪交付裝修標準建議 ................................................................................................51一、鋪內裝修標準 ..................................................................................................................51二、公用設備設施及裝修 ......................................................................................................52第五部分 商業(yè)營運管理模式建議 ................................................................................................54一、管理功能 ..........................................................................................................................54二、管理模式 ..........................................................................................................................54第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議 ....................................................................................56一、租賃合同 ..........................................................................................................................56二、商戶管理公約 ..................................................................................................................60第七部分 招商初步策略建議 ........................................................................................................66總體策略思路 ..........................................................................................................................66 Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案》2第一部分 索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位一、項目概況索菲亞地下商業(yè)項目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯處，索菲亞地下廣場商業(yè)部分的建筑面積為 7319 平方米，停車場部分的建筑面積為 4308 平方米，總建筑面積為 11218 平方米。二、平均租金建議最理性租金→市場比較法租金本項目地處成熟商圈，因此在制定租價時應采取市場比較法。修正后各相關項目的價格 PI’PZ’=（Q/QI’ ） PZ 注：PZ 為租賃均價P1’=（Q’/ Q1） P1=(67/67) 330=330 元／平方米P2’=（Q’/ Q2） P2=(67/64) 350=366 元／平方米P3’=（Q’/ Q3） P3=(67/74) 355=321 元／平方米P4’=（Q’/ Q4） P4=(67/75) 350=313 元／平方米各相關項目權重取值為 WzW1=22% W2= 22% W3= 28% W4=28%租價 Pz=∑PIWIFunbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案》4租價 Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88=332 元/㎡/月此為負一樓平均月租金計算值,第一年建議在此基礎上九折優(yōu)惠：33290%=，取整數為 300 元/㎡/月。（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。專業(yè)型商業(yè)街特點：經營商品是專業(yè)類別，專業(yè)商業(yè)街往往集中經營某一類（種）商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂一條街等。針對酒吧一條街和餐飲娛樂一條街的定位，因受本項目自身的限制以及其面積要求相對較大，將會導致投資者短期租金收益與預期相差過大。此概念的定位是受項目本身的特點和在商業(yè)競爭激烈的市場情況下提出來的，與其它大眾化定位的本質區(qū)別在于：其賦予了商業(yè)鮮明且具有針對性的主題，業(yè)態(tài)組合集中針對某一特定人群進行合理分配與布局，在消費人群的選擇上有所取。過寬，人群的回游性會有問題；