【正文】 與調(diào)試等。3. 加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，實(shí)行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)銷售；建立銷售執(zhí)行中的程序化、細(xì)致化管理制度，建立與加強(qiáng)各部門間信息傳遞接口的程序化管理模式，制定銷售策略與執(zhí)行計(jì)劃。所以，我認(rèn)為開盤前后的造勢(shì)，房產(chǎn)投資理念、規(guī)劃構(gòu)想的宣傳都希望有開發(fā)商的極力配合。因此，在吸引目標(biāo)客戶方面具有一定的總價(jià)優(yōu)勢(shì)（黃山區(qū)及周邊同類物業(yè)相比較）。2．推廣主題重新定義“游黃山”的價(jià)值1）推廣主線詮釋： 黃山的旅游資源、人文資源已廣為人知，每年四季都會(huì)有許許多多中外游客來黃山度假旅游，但一成不變的度假方式正使黃山旅游風(fēng)景區(qū)的吸引力縮水，此時(shí)，增加高附加值度假概念將是黃山度假型物業(yè)脫穎而出的重要砝碼，通過對(duì)度假生活及黃山價(jià)值的新定義，最終讓本項(xiàng)目深入人心，獲得較高的市場(chǎng)認(rèn)知度和市場(chǎng)美譽(yù)度。這解釋了為何在調(diào)研里面常常的發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者渴望看到那些令平面廣告亂七八糟的位置圖、效果圖、價(jià)錢、地段等等；這也解釋了為什么無論房地產(chǎn)的廣告做得多么感性，也要塞滿資料的平面廣告及其他平面素材去鞏固購買欲。3）月球現(xiàn)象：產(chǎn)品價(jià)格越高，消費(fèi)者越要知道要多大家都沒有上過月球。硬性不等于硬道理。解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，在先搶占制高點(diǎn)方面具有現(xiàn)實(shí)意義。本案的操作不是簡(jiǎn)單的樓盤買賣，而是創(chuàng)造一個(gè)與現(xiàn)代時(shí)尚接軌的有文化底蘊(yùn)的旅游風(fēng)景度假生活方式和投資概念為主體。即：（定位+品牌+地段+戰(zhàn)機(jī)）的把握◎課題攻關(guān)總結(jié)前文分析，這四大困難在營銷推廣中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤解決，缺一不可。實(shí)際運(yùn)作中將出現(xiàn)四大困難：整盤概念消費(fèi)者的接受度。第一版塊：“預(yù)約四季黃山”本階段任務(wù)是樹立項(xiàng)目形象，告知項(xiàng)目主題第二版塊：“感受四季黃山”本階段任務(wù)是闡述項(xiàng)目主題，解讀“四季”內(nèi)涵第三版塊：“體驗(yàn)四季黃山”本階段任務(wù)是去化項(xiàng)目產(chǎn)品，用樣板區(qū)或?qū)嵕霸俅蜗蚩蛻艄噍旐?xiàng)目主題◎二線作戰(zhàn)：打破手段單一的營銷方式，突破時(shí)間的壁壘，創(chuàng)造立體營銷模式活動(dòng)營銷：公關(guān)活動(dòng)、SP促銷活動(dòng)廣告宣傳：概念解讀、媒體宣傳、軟硬結(jié)合◎三線一體：通過三線一體（銷售人員、事件營銷、廣告宣傳）的傳播途徑，縮短消費(fèi)者的心理距離，鎖定有效目標(biāo)客戶。3）銷售促動(dòng)――造勢(shì)不斷形成新聞熱點(diǎn)，渲染造勢(shì)。（符合本案的增值特征）◎ 重視生活品質(zhì)，注重工作與休閑有效結(jié)合，對(duì)度假生活情有獨(dú)鐘。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上：戶型、景觀、配套、服務(wù)等各方面要素都要體現(xiàn)出度假酒店的內(nèi)涵，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，設(shè)計(jì)要更新穎合理，風(fēng)格要更具特色，尤其在景觀、配套方面，表現(xiàn)出“新一代度假酒店”的味道。（我現(xiàn)在沒有這方面的資料）3）市場(chǎng)、土地與價(jià)格之間的聯(lián)系◎土地：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，土地的稀缺性及不可再生性，都預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)樓盤價(jià)格還將進(jìn)一步上揚(yáng)。通過項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)配置及各產(chǎn)品的高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以獨(dú)樹一幟的“四季假日”概念為項(xiàng)目銘刻度假特質(zhì)的標(biāo)記，能夠附予核心產(chǎn)品以外更多的附加價(jià)值，這一點(diǎn)是本案價(jià)格超越區(qū)域內(nèi)其他樓盤的尚方寶劍。本案價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格狀況市場(chǎng)需求與定價(jià)之間的聯(lián)系因素2本案的產(chǎn)品特征 因素1因素3三．價(jià)格定位 1． 影響本案定價(jià)的三大因素1）本案的產(chǎn)品特征◎ 地段特征：地處黃山度假旅游經(jīng)濟(jì)中心，地段優(yōu)勢(shì)尚可。四季假日”讀起來抑揚(yáng)頓挫‘朗朗傷口，清脆響亮，易懂易記。四季假日 1）意義闡述◎ 用“黃山”是因?yàn)楸景柑幱谌珖糜物L(fēng)景區(qū)——黃山旅游區(qū)內(nèi)，在案名中使用取到了出處地名，讓人從案名中初步就可以了解項(xiàng)目所處于的方位。不降低品質(zhì)、不減少單價(jià)就能從容降低總價(jià)。 不拘泥于黃山現(xiàn)有的度假季節(jié)，開發(fā)全新的度假價(jià)值，成為“黃山 365個(gè)度假日”的全新認(rèn)識(shí),并將“投資概念” 植入項(xiàng)目規(guī)劃，形成 “黃山四季假日”的深層內(nèi)涵；216。2．定位思路以市場(chǎng)供求為定位基礎(chǔ)，從提升產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，貫徹“同質(zhì)性差異化”定位思路，結(jié)合產(chǎn)品的使用特質(zhì)及地塊情況，分析區(qū)域市場(chǎng)可能的需求取向和需求容量，以產(chǎn)權(quán)式酒店位的初始模型。 明顯的投資特性，使一些面積過大，總價(jià)過高的產(chǎn)品去化受阻；216。 近期出現(xiàn)了投資性的產(chǎn)權(quán)酒店，如地平線大酒店。對(duì)于策品而言，為黃山飯店確定最滿足目標(biāo)客戶需求的各項(xiàng)產(chǎn)品特征是此次策劃的重點(diǎn)。（我現(xiàn)在沒有這方面的資料） 第二部分 產(chǎn)品篇產(chǎn)品是房地產(chǎn)的靈魂。 對(duì)于黃山祥龍實(shí)業(yè)集團(tuán)來說，本項(xiàng)目面臨著怎么做？什么時(shí)候做？等一系列問題。這即為房地產(chǎn)營銷中的三重境界：第一個(gè)境界是賣“看得見摸得著”的東西，即賣房子、賣家居；第二個(gè)境界是賣“看得見摸不著”的東西，即賣景觀、賣環(huán)境；第三個(gè)境界是賣“看不見也摸不著”的東西，即賣文化、賣品味、賣生活方式。正像在證券市場(chǎng)中大家的感覺一樣，看得見的那只“手”不僅是政府的消息和政策變化，也有大小主力和散戶的不健康的投資心態(tài)，當(dāng)然還包括企業(yè)自身的因素。但在經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中，有足以影響自由競(jìng)爭(zhēng)的力量使這只看不見的手失去魔力，這些力量可以是個(gè)人、集團(tuán)或政府。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)研究人員可以通過對(duì)有形市場(chǎng)的把握，了解市場(chǎng)機(jī)制，從而搞清生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)、為誰生產(chǎn)這三大問題，最終利用這雙看不見的手，達(dá)到經(jīng)濟(jì)繁榮和國家富強(qiáng)的目的。但是，使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎變成看不見的市場(chǎng)的主要原因，不應(yīng)簡(jiǎn)單地歸推到政府身上。物業(yè)產(chǎn)品也不再僅僅單指建筑物本身，而是延伸涵蓋至設(shè)施配置、環(huán)境營造、氛圍渲染、人文構(gòu)筑，乃至人情關(guān)懷、人性滿足等相關(guān)的諸多領(lǐng)域，由此產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)品須包括物質(zhì)形態(tài)和精神內(nèi)涵兩個(gè)方面，是形、神兼?zhèn)涞膹?fù)合體。第一部分 市場(chǎng)篇