【正文】 次，主管每日巡查，不定期檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，公司領(lǐng)導(dǎo)每月不少于一次不定期抽查。②將粉頭（補(bǔ)水器）套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。②將晶硬粉、K2按比例調(diào)和至糊狀，均勻倒在清潔干凈的需處理的花崗石地面上。③在所清潔的燈飾下鋪好布?jí)K。②對(duì)污染較重部位可以用稀釋的鹽酸清洗，清洗后應(yīng)立即將該處用清水洗干凈，并擦干凈沾有鹽酸的工具、鞋等，防止鹽酸腐蝕金屬設(shè)施及其他易腐蝕的物件、地面。③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。消殺注意事項(xiàng)：①消殺用藥水、藥物應(yīng)由專人保管，以免無(wú)關(guān)人員接觸發(fā)生事故②消殺用藥水、藥物應(yīng)存放于干燥處，以免受潮，影響藥水、藥物使用效果。消滅蟑螂：①10%愛(ài)克寧，奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到噴灑下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、縫隙，角落、墻角等處。此藥可以放置于草地，大樓周?chē)袄兀鬯?，衛(wèi)生間，停車(chē)場(chǎng)，地下室，屬慢性藥物，對(duì)人畜無(wú)害。強(qiáng)化自我保護(hù)意識(shí)，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度，做好四個(gè)“不”,即不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入,不該動(dòng)的地方不動(dòng),不該看的不看,不該問(wèn)的不問(wèn)?！?0各層電梯前室地面、墻壁地面每天清拖二次，每月清洗一次，墻面每天擦拭（2米內(nèi)），每月全面刮洗一次無(wú)灰塵、無(wú)污漬，樓梯口雜物箱整潔 。4瓷磚內(nèi)墻面每天（2米內(nèi)）抹塵一次，每月全面刮洗一次光亮、無(wú)塵、無(wú)污漬5窗戶、門(mén)門(mén)頁(yè)門(mén)洞、窗框、窗槽每天抹塵一次，玻璃內(nèi)側(cè)面每周刮洗一次，玻璃外側(cè)面每月清洗一次玻璃明亮，門(mén)頁(yè)門(mén)洞、窗框、窗槽無(wú)灰塵、無(wú)雜物，窗簾整潔、無(wú)污漬。三、工作標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào)項(xiàng) 目工 作 周 期工 作 標(biāo) 準(zhǔn)1花崗石、大理石地面每天拖地二次，每季度晶面處理一次，垃圾隨臟隨掃。（三）、辦公室應(yīng)避免在工作、休息和用餐時(shí)進(jìn)行清潔作業(yè)，如有需進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室作業(yè)，應(yīng)先敲門(mén)，如辦公室內(nèi)有人，需征得同意后才能入內(nèi)工作；如確認(rèn)辦公室內(nèi)無(wú)人，才能用鑰匙開(kāi)門(mén)。（三）、改善環(huán)境針對(duì)西安氣候的特點(diǎn)和各種常見(jiàn)有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，制定對(duì)策，定期對(duì)老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物進(jìn)行消殺，以防治有害生物的滋生和各種不同類型災(zāi)害發(fā)生，通過(guò)“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟使內(nèi)、外環(huán)境得到改善。⑺、請(qǐng)您慢走！ ⑻、謝謝！ ⑼、再見(jiàn)！● 詢問(wèn)用語(yǔ)： ⑴、請(qǐng)問(wèn)您有什么事嗎？請(qǐng)問(wèn)您有什么指示？ ⑵、請(qǐng)問(wèn)您找哪一位？ ⑶、我能為您做點(diǎn)什么？ ⑷、您有什么要求嗎？ ⑸、您請(qǐng)講！ ⑹、請(qǐng)您再說(shuō)一遍好嗎？● 答復(fù)用語(yǔ)： ⑴、很高興為您服務(wù)！ ⑵、這是我們應(yīng)該做的。 ⑹、創(chuàng)新 不落俗套，不斷創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)名牌，最優(yōu)服務(wù)。 ⑵、細(xì)致 想師生之所想，做師生之所做，從一點(diǎn)一滴做起，直至師生滿意。 負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計(jì)量、供暖等）的管理、運(yùn)行、維修等； 負(fù)責(zé)緊急情況的處理工作。●工程維修部的工作職責(zé) 負(fù)責(zé)制定星河灣學(xué)校的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定； 負(fù)責(zé)公司新接管學(xué)校的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作； 負(fù)責(zé)查驗(yàn)裝修報(bào)批手續(xù)和審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實(shí)施?！?巡邏秩序維護(hù)員崗位職責(zé)熟悉和掌握星河灣學(xué)校基本情況；熟練掌握星河灣學(xué)校內(nèi)各種設(shè)備的性能，學(xué)會(huì)使用相關(guān)器材；遵守交接班制度，不得遲到、早退、擅離職守，做好各種記錄；掌握一般救護(hù)知識(shí)和緊急應(yīng)變能力；負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的安全工作；負(fù)責(zé)該學(xué)校內(nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的檢查管理工作；管好車(chē)輛的進(jìn)出、停放，維護(hù)星河灣學(xué)校的安全秩序；疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，保證道路暢通；經(jīng)常巡查車(chē)輛停放情況，檢查車(chē)輛裝備和配件有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處理；發(fā)生緊急事故，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，立即處理，及時(shí)匯報(bào)；1嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按運(yùn)營(yíng)中心各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，講究文明，舉止端莊，禮貌待人；1完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。⑵、特殊培訓(xùn)為了體現(xiàn)本公司的特色服務(wù)，我們將根據(jù)星河灣物業(yè)的使用功能不同對(duì)員工開(kāi)展具有針對(duì)性的專業(yè)培訓(xùn)及相關(guān)服務(wù)禮儀培訓(xùn)，使員工充分了解特殊崗位的特殊服務(wù)要求及必備知識(shí)。激勵(lì)培訓(xùn)⑴、轉(zhuǎn)正培訓(xùn)員工經(jīng)過(guò)二個(gè)月崗位試用后，需參加公司統(tǒng)一組織的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，它可以對(duì)員工二個(gè)月試用期內(nèi)所掌握的崗位知識(shí)進(jìn)行鞏固，使員工順利通過(guò)轉(zhuǎn)正考核。⑵、管理人員持證上崗率100%。培訓(xùn)方式● 時(shí)間安排為脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、雙休日全職培訓(xùn)；● 具體方法采取程序式教學(xué)、示范講座、情景教學(xué)與專人指導(dǎo)相結(jié)合的形式，培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行嚴(yán)格考核，合格者進(jìn)入短期實(shí)習(xí)階段，不合格者即時(shí)淘汰?！?項(xiàng)目物業(yè)信息——本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況?！?法律知識(shí)——物業(yè)管理?xiàng)l例、物權(quán)法、合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例、公司規(guī)章制度等。培訓(xùn)期員工聘用入職后，安排10天左右的入職培訓(xùn)期，期滿后對(duì)員工進(jìn)行重點(diǎn)分類培訓(xùn)及實(shí)操訓(xùn)練。所錄用人員無(wú)傳染性疾病、無(wú)刑事犯罪記錄、品行端正、有從業(yè)經(jīng)歷和熟練計(jì)能。負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)中心全面工作及與外部協(xié)調(diào)工作工程維修員三年以上物業(yè)水電工工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的水電工資格證或水電工證負(fù)責(zé)學(xué)校正常的供水供電、設(shè)施設(shè)備巡檢報(bào)修工作秩序維護(hù)班長(zhǎng)有物業(yè)管理資格證書(shū)，有3年以上秩序維護(hù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的軍事計(jì)能、消防知識(shí)。 3．通過(guò)師生手冊(cè)、宣傳欄等，加強(qiáng)對(duì)有關(guān)規(guī)章制度的宣傳，以取得師生理解和支持，從而避免和杜絕違章的發(fā)生。7物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%95%以上 1．每半年做一次師生意見(jiàn)調(diào)查，將征詢到的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正和采取預(yù)防措施，并將處理結(jié)果予以公布。5有效投訴率每年2‰以下0、5‰以下 1．以“師生至上、優(yōu)質(zhì)高效”為服務(wù)準(zhǔn)則，竭誠(chéng)為師生提供一流的服務(wù) 2．加強(qiáng)與師生的溝通，了解師生的愿望和要求，滿足師生的需求。 3．消防工作責(zé)任到人，日常巡查與定期檢查相結(jié)合。 5．對(duì)秩序維護(hù)人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)和考核。3治安案件發(fā)生率0 1．充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)并執(zhí)行24小時(shí)秩序維護(hù)巡查制度，實(shí)行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合的立體防范，做到人防、技防、物防相結(jié)合。 2．垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染。 2．嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)造優(yōu)美舒適、文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想⑴、安全管理服務(wù)建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境。高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施⑴、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在該學(xué)校項(xiàng)目的物業(yè)管理中，要打造星河灣的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。環(huán)境需求優(yōu)美的環(huán)境是工作、學(xué)習(xí)的重要保障，對(duì)環(huán)境的關(guān)注體現(xiàn)了現(xiàn)代人居住觀念的更新，同時(shí)表明物業(yè)管理工作對(duì)環(huán)境的維護(hù)、美化的重要意義。在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)該學(xué)校的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配置方式；在人員管理上，確立“競(jìng)爭(zhēng)上崗、激勵(lì)約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，提高各類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。126第一章 服務(wù)工作目標(biāo) 一、管理思路根據(jù)校方提出的物業(yè)服務(wù)要求，我公司將制定各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及各個(gè)班組的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和相關(guān)的記錄表格。124結(jié) 束 語(yǔ)123八、消防管理預(yù)案122五、有人在學(xué)校范圍內(nèi)無(wú)理取鬧時(shí)的應(yīng)急處理措施117第十四章 應(yīng)急措施109第十三章 消防管理及智能化管理方案108五、檢查與考核100一、管理思路98第十二章 綠化管理92第十一章 車(chē)輛管理86六、校史陳列室管理制度85五、音樂(lè)教室管理制度83三、美術(shù)器材室管理制度82二、庫(kù)房管理人員職責(zé)82一、庫(kù)房安全管理制度74第八章 校內(nèi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理73十一、食物留樣及食物中毒報(bào)告要求66六、食品加工烹調(diào)制作要求58八、衛(wèi)生清理57六、入住、搬離規(guī)定56四、學(xué)生公寓安全設(shè)施規(guī)范54三、學(xué)生公寓建筑規(guī)范46十、教室管理制度42四、學(xué)生宿舍紀(jì)律與衛(wèi)生檢查制度33一、管理思路25一、管理思路12一、 物業(yè)管理人員配備6二、整體管理方案策劃6一、管理思路9第二章 管理人員配備及員工管理12二、員工培訓(xùn)方案20第三章 衛(wèi)生保潔管理25二、作業(yè)規(guī)范28五、檢查與考核32第四章 秩序維護(hù)管理33二、作業(yè)規(guī)范38五、檢查與考核40第五章 規(guī)章制度41一、投訴管理制度43五、學(xué)生宿舍安全防火管理制度44七、浴室管理制度53二、安全管理要求56五、安全用電要求58七、宿舍內(nèi)務(wù)整理59九、作息制度65四、學(xué)校食堂采購(gòu)索證規(guī)定68七、主食質(zhì)量管理要求70八、餐具清洗消毒保潔要求88第十章 體育器械管理91四、體育器材損壞賠償制度110二、智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)管理方案122六、停車(chē)場(chǎng)突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施124十、公共衛(wèi)生突發(fā)事件處理預(yù)案在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程，我將積極與校方相關(guān)部門(mén)溝通，了解校方的需求。因此，滿足師生的良好秩序需求將是管理工作的重點(diǎn)。三、物業(yè)管理具體措施基于對(duì)該學(xué)校的特點(diǎn)及管理要素的分析，現(xiàn)提出如下管理具體措施：整體設(shè)想及策劃的確立原則目標(biāo)明確，共建精品；精心管理，周到服務(wù)；以人為本，持續(xù)改進(jìn)；誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，滿意達(dá)標(biāo)。（2）、建立和實(shí)施完善的質(zhì)量管理體系我們公司將針對(duì)校區(qū)導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理體系，從建設(shè)期開(kāi)始高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范作業(yè)。為此，將在該學(xué)校大力實(shí)施和推進(jìn)管理品質(zhì)建設(shè)工程和服務(wù)品質(zhì)建設(shè)工程，確保服務(wù)品質(zhì)的完善和零缺陷。四、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo) 管理指標(biāo)管理采取的主要措施1綠化完好率98%以上 1．實(shí)行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，積極開(kāi)展宣傳工作，人人有義務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽(tīng)取師生意見(jiàn)，接受師生監(jiān)督。2清潔保潔率98%以上 1．采用合理、科學(xué)的作業(yè)方式，給師生營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。 5．管理人員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。 4．落實(shí)秩序維護(hù)崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域。 2．實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。 6． 消防管理人員全部持證上崗，熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法。投訴處理率95%以上100%6管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100% 精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培訓(xùn)教材，選派教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富的教員，對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)和定期的培訓(xùn)。 2．利用停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)對(duì)車(chē)輛進(jìn)行有效監(jiān)管。（一）、人員配備一覽表序號(hào)崗位設(shè)置人數(shù)崗位安排1運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)中心全面管理工作2客服人員1