【正文】 部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。 可見，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。對(duì)住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。216。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。其中，市、%%，%%,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %%。 國(guó)內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（）的老年人解決住房問題?？偨Y(jié)：、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…216。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。216。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告星島湖老年公寓可行性報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施八、結(jié)論一、項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào)）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅[2000]97號(hào)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇216。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。216。 國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析216。 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，%，%。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。216。老年人口的總量比2000年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加16．2萬(wàn)人，年平均增加2．7萬(wàn)人。 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍狹窄目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。總之，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念216。216。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 （1）老年社會(huì)的來(lái)臨 我國(guó)是世界上老年