【正文】 開發(fā)強(qiáng)度、經(jīng)營(yíng)管理方法、相關(guān)群體利益等方面的開發(fā)問題?！罢蠼Y(jié)合，區(qū)域聯(lián)動(dòng)”——XX古鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)特征，取決了開發(fā)參與者的多元化，其中最重要的是政企的結(jié)合，其一是指在整個(gè)開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)要與XX、花溪的相關(guān)政府部門形成聯(lián)動(dòng)；另一方面，也需要以XX為紐帶，帶動(dòng)全省各級(jí)政府和部門與全省旅游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的聯(lián)動(dòng)。(二) 商業(yè)模式整合1. 商業(yè)模式整合思路“經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)，開發(fā)跟進(jìn)；雙向互動(dòng)，聚沙成塔；政企結(jié)合，區(qū)域聯(lián)動(dòng)”“經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)，開發(fā)跟進(jìn)”——XX資源特性決定了其整體開發(fā)量大，開發(fā)主體和受益主體復(fù)雜，以不動(dòng)產(chǎn)（景點(diǎn)、商業(yè)、住宅等）的開發(fā)策略容易造成啟動(dòng)緩慢，投資額大的局面，因此項(xiàng)目應(yīng)采取“少量開發(fā)，廣泛經(jīng)營(yíng)”的啟動(dòng)模式。l 土地政策：通過靈活運(yùn)用原住民參與性開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的策略，配合國(guó)家相關(guān)農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)開發(fā)政策，可最大限度減少開發(fā)過程中的土地成本。3. 政策杠桿l 旅游政策：一方面，項(xiàng)目需要各級(jí)區(qū)域旅游管理和旅游規(guī)劃方面的政策配合，更重要的是，將項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地位提升至省域旅游窗口和區(qū)域文化開發(fā)的高度，可充分引導(dǎo)和爭(zhēng)取相關(guān)政策向XX的傾斜。l XX的區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值：可以此吸引全省各地區(qū)的旅游軟性資源向XX的流動(dòng)，并以此聚集成為雙向產(chǎn)品，一方面借全省資源強(qiáng)化XX景點(diǎn)和產(chǎn)品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區(qū)政府和企業(yè)的參與。l 關(guān)于古鎮(zhèn)旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮(zhèn)的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎(chǔ)門票收入（常規(guī)的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點(diǎn)通票形式出現(xiàn)，而是游客在古鎮(zhèn)整體消費(fèi)的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費(fèi)。本項(xiàng)目包括：216。 項(xiàng)目引進(jìn)的貴州旅游商品銷售：品牌化銷售各種貴州旅游商品產(chǎn)生的收入，是項(xiàng)目商品銷售中最重要的收入。l 出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實(shí)現(xiàn)收益速度較快。216。216。216。l 提供基本體驗(yàn)(經(jīng)歷)的機(jī)會(huì)出讓——經(jīng)營(yíng)企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對(duì)適中，收益期長(zhǎng)。同時(shí)也包括直接代理出售該區(qū)域增值后的小塊土地產(chǎn)生的利潤(rùn)。l 旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售——開發(fā)企業(yè)可獲得的最快速和最整體的收益，本項(xiàng)目包括：216。216。216。216。XX新鎮(zhèn)在以上開發(fā)基礎(chǔ)上，借助土地增值勢(shì)頭，開發(fā)的貴陽第一家高品質(zhì)郊區(qū)樓盤和第二居所?！俺彩澜纭辟F州宗教藝術(shù)品展銷運(yùn)用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，以各大廟宇為載體的宗教類旅游商品展示貴州文化主題樂園古鎮(zhèn)所有文化類產(chǎn)品的概念集合貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園整理除客棧和商鋪以外的民居，進(jìn)行改造、包裝和銷售，主要吸引全省藝術(shù)、廣告、多媒體、表演等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，形成具有全國(guó)唯一性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園貴州星級(jí)農(nóng)家樂群由企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)、配合政府管理的、面向全省招商，在XX和花溪打造的高品質(zhì)農(nóng)家樂集群貴州民族村由企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)、在前期各種主題節(jié)慶的基礎(chǔ)商，吸引全省有實(shí)力的民族主題企業(yè)，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、合作建設(shè)模式開發(fā)的原生態(tài)民族村?！岸嗖寿F州”系列民族表演分主題、分時(shí)段的全省各地的民族表演聯(lián)展，由省級(jí)文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節(jié)分主題、分時(shí)段的全省各地的民族文化聯(lián)展，由省級(jí)文化部門或經(jīng)貿(mào)部門主辦“多彩貴州”民俗相關(guān)產(chǎn)業(yè)主題周分主題、分時(shí)段的全省各地的民俗產(chǎn)業(yè)聯(lián)展，由省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區(qū)美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯(lián)展分主題、分時(shí)段的全省各地的旅游商品聯(lián)展，由省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運(yùn)作，也可與各主題周、節(jié)相結(jié)合。貴州導(dǎo)游體驗(yàn)性計(jì)調(diào)中心省旅游局的“導(dǎo)游管理中心”的體驗(yàn)化轉(zhuǎn)型，未參團(tuán)游客可在此通過體驗(yàn)化的古鎮(zhèn)導(dǎo)游過程，來選擇和聘請(qǐng)其后續(xù)線路的導(dǎo)游。2. 產(chǎn)品概要產(chǎn)品產(chǎn)品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區(qū)域設(shè)置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態(tài)的表演和禮品贈(zèng)送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時(shí)段的全省各地的歷史文化聯(lián)展，由省級(jí)文化部門主辦和美XX觀光游以古鎮(zhèn)整體布局觀光為龍頭的常規(guī)觀光產(chǎn)品貴州主題旅館群落通過整理古鎮(zhèn)民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環(huán)境和三星內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，統(tǒng)一品牌營(yíng)銷和管理，主要承接團(tuán)隊(duì)游客。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)管理模式為啟動(dòng)，是以非物質(zhì)資源開發(fā)啟動(dòng)物質(zhì)資源開發(fā)的重要?jiǎng)?chuàng)新性模式。”XX開發(fā)的破題，并非是單純的旅游景區(qū)開發(fā)，而是結(jié)合了主題商業(yè)地產(chǎn)、文化住宅地產(chǎn)、特色會(huì)展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)模式和手法的綜合模式。將古鎮(zhèn)的歷史、文化、藝術(shù)、宗教、建筑、布局、民俗等文化要素中，無處不在的和諧要素進(jìn)行提煉和重組，完全體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)哲學(xué)文化中的“和合之美”。企業(yè)既可買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，也可買斷其物業(yè)產(chǎn)權(quán)。5. 區(qū)域內(nèi)的同類型景區(qū)的逐漸開發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性威脅。(四) T－威脅1. 各級(jí)政府和原住民對(duì)XX旅游資源和旅游產(chǎn)品的不同認(rèn)知，與民營(yíng)商業(yè)企業(yè)之間存在著巨大差異，直接影響項(xiàng)目啟動(dòng)和開發(fā)的投資與贏利結(jié)構(gòu)，是XX升級(jí)開發(fā)的巨大威脅。3. 貴州省各地豐富的多元文化急需市場(chǎng)化的開發(fā)和推廣，但同時(shí)也面臨著整體經(jīng)濟(jì)落后的現(xiàn)狀，為貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和旅游商品業(yè)的發(fā)展提供了足夠的源泉和市場(chǎng)空缺。因此在如何擴(kuò)充古鎮(zhèn)游客容納量上需要多下功夫。2. 開發(fā)條件差，XX古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套設(shè)施、景觀環(huán)境設(shè)施、游客接待設(shè)施不完善。4. 開發(fā)主體方面眾誠(chéng)集團(tuán)作為XX項(xiàng)目的主運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商，具有很強(qiáng)的區(qū)域綜合實(shí)力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再戰(zhàn)略層面也有利于對(duì)XX項(xiàng)目的把握。XX是貴陽市十一五規(guī)劃中的重點(diǎn)培育對(duì)象，是貴陽最重要的精品景區(qū)之一。從以上數(shù)據(jù)看出貴陽旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)良好得增長(zhǎng)趨勢(shì)，為XX的旅游客源市場(chǎng)開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發(fā)以及全國(guó)古鎮(zhèn)旅游需求旺盛形勢(shì)，可以推測(cè)，XX古鎮(zhèn)開發(fā)后的游客量將會(huì)有巨大的提升空間。 隨著XX周邊及貴州省內(nèi)旅游的大力開發(fā)，旅游人數(shù)增多，景區(qū)環(huán)境提升，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)遇。4. 立足于世界的中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。第六、從需求偏好看，高層次和時(shí)尚型的休閑活動(dòng)需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識(shí)超前，超出同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)。3. 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)空間分布特征客源市場(chǎng)空間結(jié)構(gòu)特征主要表現(xiàn)為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點(diǎn)，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要集中在貴州（占全部國(guó)內(nèi)游客量的7080%、四川、湖南、重慶、湖北等地，（%），廣東、上海、北京（%），等區(qū)域是具有較大潛力的遠(yuǎn)程市場(chǎng)。（4）大多數(shù)外地游客在貴陽過夜，%，并表現(xiàn)出較高的消費(fèi)水平。這說明游客對(duì)本省的旅游商品較感興趣；住宿餐飲花費(fèi)也較高，真正用于游覽、娛樂的花費(fèi)較少，表明旅游開發(fā)尚處于初級(jí)階段，境外游客在景區(qū)的消費(fèi)只停留在購買門票上。四、 XX古鎮(zhèn)客源市場(chǎng)分析鑒于XX在貴陽的區(qū)位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場(chǎng)幾乎涵蓋了XX的客源市場(chǎng)特征。l 社區(qū)參與的天龍屯堡模式天龍屯堡文化旅游開發(fā)實(shí)行了政府+公司+旅行社+農(nóng)民旅游協(xié)會(huì)的模式。l 以買斷古鎮(zhèn)景點(diǎn)資源為特色的鳳凰模式據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止目前，全國(guó)已出讓或鼓勵(lì)出讓景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市有２０個(gè)以上，有超過３００個(gè)景區(qū)或景點(diǎn)都已經(jīng)“轉(zhuǎn)賣”。（4）遵循修舊如舊原則，為保證古鎮(zhèn)的古樸風(fēng)貌，將所有的管線均埋于地下。因此XX的城市營(yíng)建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的強(qiáng)有競(jìng)爭(zhēng)力！3. 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)模式分析l 以政府為主體的烏鎮(zhèn)模式烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一掌控，其做法是：（1）開發(fā)堅(jiān)持以保護(hù)整體風(fēng)貌為先的原則，用減法把所有不協(xié)調(diào)的建筑通通拆掉。軍事特色古鎮(zhèn)：如山西省介休市張壁古堡，由于處在戰(zhàn)略要道，并具有隋唐古軍事地道，其軍事功能突出。2. 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)主要類型我國(guó)旅游古鎮(zhèn)大致包括下列幾類：江南古鎮(zhèn)：如周莊、同里、甪直、黎里、木瀆、西溪、盛澤、西塘、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角等，以歷史悠久、水鄉(xiāng)風(fēng)貌、民居特色、文化底蘊(yùn)見長(zhǎng)，多不具備宗教與軍事功能；在建設(shè)上依水形定城鎮(zhèn)走向，鎮(zhèn)隨水走。同時(shí)在附以商業(yè)活動(dòng)或者商業(yè)文化進(jìn)行打造或者借勢(shì)營(yíng)銷，達(dá)到推廣和經(jīng)濟(jì)目的。平遙縣境內(nèi)有同蒲鐵路縱貫?zāi)媳保虮笨蛇_(dá)太原、石家莊等地，向南可到臨汾、運(yùn)城等地。每天都有航班從昆明飛往麗江。打箍井街為明代老街，民宅店面鱗次櫛比，小青瓦、馬頭墻、重檐、門樓，別具一格。鳳凰古城區(qū)旅游商品一條街、虹橋風(fēng)雨樓至沙灣一帶，集中了城區(qū)70%的旅游景點(diǎn)，雜居著土家、苗、漢各族居民近萬人。古城的大街小巷，全用紅色角礫石塊鋪成，呈五彩斑紋，民間稱其為“五花石”。天麻、蟲草、麗江人身、麗江蘋果、麗江窯酒土家織錦、紫砂陶系列產(chǎn)品、竹藝產(chǎn)品平遙牛肉、推光漆器、長(zhǎng)山藥、碗禿則、郝溫村酥梨、果子溝檳干、南依澗鄉(xiāng)蘋果、孟山醋柳（沙棘）汁、汾河去高粱茶葉、三潭楷杷、三口蜜桔、金絲琥珀、蜜棗、徽州雪梨、問政山筍、金竹貢菊、窨茶三花總體收入2004年5億 32億3億1億6主體商業(yè)街武廟街，位居于古城的中心位置，因街中段曾建有一座關(guān)帝廟而得名。旅游景點(diǎn)貢院、唐代觀星臺(tái)遺址、張飛廟、永安寺、五龍廟、天書奇石館、巴巴寺、白塔寺、大佛寺、華光樓、錦屏山、馬家大院。在這塊土地上，孕育了程頤、程顥、朱熹、漸江、黃賓虹、汪茂蔭、陶興知等大事。始建于明朝萬歷年間的中國(guó)南方長(zhǎng)城——“湘西邊墻”，成為國(guó)際國(guó)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。居民建筑布局靈活，注重裝飾，精雕細(xì)刻，庭院種植花木，擺設(shè)盆景。氣勢(shì)恢宏的張飛廟、張飛墓冢以及蜀漢遺址文物，更是三國(guó)旅游熱線重要的組成部分。歙縣的明清牌坊、民居和祠宇，一向有古建筑“三絕”之美譽(yù)。這個(gè)呈平面方形的城墻，形如龜狀，城門六座，南北各異，東西各二。屬湘西自治州吉首的一個(gè)古老的縣城，青山、綠水、古橋、吊腳樓；寺祠、亭閣、民居、石板街；戲、苗歌、鼓舞、欄門歌；城樓、碉卡、烽煙、鎮(zhèn)竿人；城內(nèi)，古代城樓、明代古院風(fēng)采依然，建于唐代的黃絲橋古城，舉世矚目的南方長(zhǎng)城等著名景點(diǎn)。又名大研鎮(zhèn)，始建于宋末元初，距今已有800余年的歷史。因?yàn)?，這些古城的旅游發(fā)展不但經(jīng)歷了較長(zhǎng)的時(shí)間，而且也形成了各自獨(dú)特的模式和特色。(二) 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)比較研究1. 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)概況近年來中國(guó)的古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)可謂風(fēng)生水起，不但成了中國(guó)旅游市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，同時(shí)也吸引著國(guó)外游客的目光。所以，完全可以作為貴陽市的主打線路進(jìn)行推廣，吸引前往貴陽的游客。2. XX古鎮(zhèn)與貴陽旅游區(qū)其他景點(diǎn)的比較貴陽市的旅游景點(diǎn)分為東、西、南、北線和市區(qū)五條線路供游客游覽。從交通方面看：貴陽綜合旅游區(qū)擁有全省最發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，它是貴州鐵路交通的樞紐，公路系統(tǒng)的中心和提供國(guó)內(nèi)外和省內(nèi)航空服務(wù)的中心。三、 XX古鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力分析(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點(diǎn)的比較分析XX古鎮(zhèn)距離貴陽市中心29公里，僅有半個(gè)小時(shí)的車程，可以受到貴陽市的完全輻射。因此如何拓展XX的游客容納量是需要重要考慮的方面。XX古鎮(zhèn)破壞性嚴(yán)重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復(fù)工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。六是要加強(qiáng)旅游推介，大力拓展旅游市場(chǎng)。要按照“統(tǒng)一管理、行業(yè)指導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的原則，積極探索適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求、符合現(xiàn)代旅游發(fā)展規(guī)律的管理體制。同時(shí)通過對(duì)XX古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)的比較分析看出，貴州目前還沒有一個(gè)綜合型旅游接待中心，這無疑又為XX提供了一個(gè)可供發(fā)展的方向。(四) 貴州省目前趨勢(shì)貴州省旅游發(fā)展的總體目標(biāo)是將旅游業(yè)培育成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州省建設(shè)成為自然風(fēng)光和民族文化相結(jié)合的大省。2000 至 5000 美元之間是屬于一個(gè)過渡時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)服務(wù)消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。比如，戰(zhàn)亂年代，連寺廟都不能幸免遇難，而諸多宗教到XX尋求庇護(hù)，我黨家屬也紛紛赴XX避難等等。XX四面環(huán)山，北有獅子山、簸箕山為靠，南有后坡寨與馬鞍坡（為兩小山）為案，東西有大苗山、筆架山等，其外有玉帶河環(huán)繞，為貴陽南部山地中的風(fēng)水寶地，整體上山城交融，因地制宜。6. 古建筑遺存不多作為古鎮(zhèn)旅游的重要資源之一的古建筑，尤其是一些有價(jià)值及重要紀(jì)念意義的旅游資源在XX的遺存已不多，而一些修復(fù)或仿建產(chǎn)品檔次及質(zhì)量都欠佳，這不利于古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)。主要的少數(shù)民族是苗族和布依族，另有侗族、滿族等少數(shù)民族。3. “活生生”的小鎮(zhèn)形象給人以親切和諧之感與民間生活結(jié)合的特點(diǎn)賦予XX親切、祥和的界面，為大多數(shù)游客所接受和喜歡，它不是一座孤立的城池，而是一個(gè)生活的場(chǎng)景和場(chǎng)所，提供給游客的是多方面的心理感受。XX古建筑素有“九寺、八廟、五閣、二祠、一宮、二堂、一院、一樓、一府、八牌坊”之稱，最遠(yuǎn)者建于明萬歷、天啟年間，近者建于清道光、光緒年間。“石頭城”古鎮(zhèn)景觀醒目。其中，最為關(guān)鍵的歷史信息為：“攻不破的XX”、四教合一、土司制度、屯堡、軍鎮(zhèn)、石城等。6. 影視外景拍攝常用場(chǎng)地：XX古鎮(zhèn)還是影視外景拍攝的常用場(chǎng)地。3. 現(xiàn)代人文吸引物：包含了近兩年形成的南街、北街自由買賣XX特產(chǎn)的購物旅游地段、XX特色飲食、土特產(chǎn)；觀音會(huì)、春節(jié)花燈、桐木嶺跳場(chǎng)等節(jié)慶活動(dòng)。 。共有企事業(yè)單位56個(gè)，職工2200人。貴州XX古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析一、 XX古鎮(zhèn)概況XX，始建于明朝洪武11年（公元1378年），為貴州省四大歷史文化古鎮(zhèn)之一，1992年評(píng)為貴州省級(jí)歷史文化名城，2005年評(píng)為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)，入圍央視“魅力中國(guó)!魅力名鎮(zhèn)” 25強(qiáng)。％。2005年旅游人次135萬人，比上年增長(zhǎng)35％；旅游總收入2100萬元，％。2. 人文旅游資源：包含了遺址、遺跡景元、軍事防御體系遺址、宗教建筑群、名人陵墓、傳統(tǒng)民居群、歷史街區(qū)、田園、獨(dú)立聚落、歷史紀(jì)念