【正文】 開發(fā)強度、經營管理方法、相關群體利益等方面的開發(fā)問題?！罢蠼Y合，區(qū)域聯動”——XX古鎮(zhèn)的區(qū)域經濟開發(fā)特征，取決了開發(fā)參與者的多元化，其中最重要的是政企的結合，其一是指在整個開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)要與XX、花溪的相關政府部門形成聯動；另一方面，也需要以XX為紐帶，帶動全省各級政府和部門與全省旅游產業(yè)企業(yè)的聯動。(二) 商業(yè)模式整合1. 商業(yè)模式整合思路“經營啟動，開發(fā)跟進；雙向互動，聚沙成塔；政企結合，區(qū)域聯動”“經營啟動，開發(fā)跟進”——XX資源特性決定了其整體開發(fā)量大，開發(fā)主體和受益主體復雜，以不動產（景點、商業(yè)、住宅等）的開發(fā)策略容易造成啟動緩慢，投資額大的局面，因此項目應采取“少量開發(fā)，廣泛經營”的啟動模式。l 土地政策：通過靈活運用原住民參與性開發(fā)和經營的策略，配合國家相關農村建設和小城鎮(zhèn)開發(fā)政策，可最大限度減少開發(fā)過程中的土地成本。3. 政策杠桿l 旅游政策：一方面，項目需要各級區(qū)域旅游管理和旅游規(guī)劃方面的政策配合，更重要的是，將項目的經濟地位提升至省域旅游窗口和區(qū)域文化開發(fā)的高度，可充分引導和爭取相關政策向XX的傾斜。l XX的區(qū)域經濟價值：可以此吸引全省各地區(qū)的旅游軟性資源向XX的流動，并以此聚集成為雙向產品，一方面借全省資源強化XX景點和產品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區(qū)政府和企業(yè)的參與。l 關于古鎮(zhèn)旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮(zhèn)的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎門票收入（常規(guī)的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點通票形式出現，而是游客在古鎮(zhèn)整體消費的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費。本項目包括：216。 項目引進的貴州旅游商品銷售：品牌化銷售各種貴州旅游商品產生的收入，是項目商品銷售中最重要的收入。l 出讓、出售具備知識產權特點的商品——開發(fā)企業(yè)和經營企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實現收益速度較快。216。216。216。l 提供基本體驗(經歷)的機會出讓——經營企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。同時也包括直接代理出售該區(qū)域增值后的小塊土地產生的利潤。l 旅游項目所在地溢價產生的房地產物業(yè)銷售——開發(fā)企業(yè)可獲得的最快速和最整體的收益，本項目包括：216。216。216。216。XX新鎮(zhèn)在以上開發(fā)基礎上，借助土地增值勢頭，開發(fā)的貴陽第一家高品質郊區(qū)樓盤和第二居所。“超凡世界”貴州宗教藝術品展銷運用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，以各大廟宇為載體的宗教類旅游商品展示貴州文化主題樂園古鎮(zhèn)所有文化類產品的概念集合貴州文化創(chuàng)意產業(yè)園整理除客棧和商鋪以外的民居，進行改造、包裝和銷售，主要吸引全省藝術、廣告、多媒體、表演等創(chuàng)意產業(yè)企業(yè)入駐，形成具有全國唯一性的創(chuàng)意產業(yè)園貴州星級農家樂群由企業(yè)主導開發(fā)、配合政府管理的、面向全省招商，在XX和花溪打造的高品質農家樂集群貴州民族村由企業(yè)主導開發(fā)、在前期各種主題節(jié)慶的基礎商，吸引全省有實力的民族主題企業(yè)，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、合作建設模式開發(fā)的原生態(tài)民族村?！岸嗖寿F州”系列民族表演分主題、分時段的全省各地的民族表演聯展，由省級文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節(jié)分主題、分時段的全省各地的民族文化聯展，由省級文化部門或經貿部門主辦“多彩貴州”民俗相關產業(yè)主題周分主題、分時段的全省各地的民俗產業(yè)聯展，由省級經貿部門或發(fā)改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區(qū)美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯展分主題、分時段的全省各地的旅游商品聯展，由省級經貿部門或發(fā)改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會經濟文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運作，也可與各主題周、節(jié)相結合。貴州導游體驗性計調中心省旅游局的“導游管理中心”的體驗化轉型，未參團游客可在此通過體驗化的古鎮(zhèn)導游過程，來選擇和聘請其后續(xù)線路的導游。2. 產品概要產品產品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區(qū)域設置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態(tài)的表演和禮品贈送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時段的全省各地的歷史文化聯展，由省級文化部門主辦和美XX觀光游以古鎮(zhèn)整體布局觀光為龍頭的常規(guī)觀光產品貴州主題旅館群落通過整理古鎮(zhèn)民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環(huán)境和三星內設標準建設，統(tǒng)一品牌營銷和管理，主要承接團隊游客。運用經營管理模式為啟動，是以非物質資源開發(fā)啟動物質資源開發(fā)的重要創(chuàng)新性模式?！盭X開發(fā)的破題，并非是單純的旅游景區(qū)開發(fā)，而是結合了主題商業(yè)地產、文化住宅地產、特色會展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動產開發(fā)模式和手法的綜合模式。將古鎮(zhèn)的歷史、文化、藝術、宗教、建筑、布局、民俗等文化要素中，無處不在的和諧要素進行提煉和重組，完全體現了中國傳統(tǒng)哲學文化中的“和合之美”。企業(yè)既可買斷經營權，也可買斷其物業(yè)產權。5. 區(qū)域內的同類型景區(qū)的逐漸開發(fā)，對項目的競爭性威脅。(四) T－威脅1. 各級政府和原住民對XX旅游資源和旅游產品的不同認知，與民營商業(yè)企業(yè)之間存在著巨大差異，直接影響項目啟動和開發(fā)的投資與贏利結構，是XX升級開發(fā)的巨大威脅。3. 貴州省各地豐富的多元文化急需市場化的開發(fā)和推廣，但同時也面臨著整體經濟落后的現狀，為貴州文化創(chuàng)意產業(yè)和旅游商品業(yè)的發(fā)展提供了足夠的源泉和市場空缺。因此在如何擴充古鎮(zhèn)游客容納量上需要多下功夫。2. 開發(fā)條件差，XX古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎設施、市政配套設施、景觀環(huán)境設施、游客接待設施不完善。4. 開發(fā)主體方面眾誠集團作為XX項目的主運營商和開發(fā)商，具有很強的區(qū)域綜合實力，企業(yè)的產業(yè)結構再戰(zhàn)略層面也有利于對XX項目的把握。XX是貴陽市十一五規(guī)劃中的重點培育對象，是貴陽最重要的精品景區(qū)之一。從以上數據看出貴陽旅游市場呈現良好得增長趨勢，為XX的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的基礎，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發(fā)以及全國古鎮(zhèn)旅游需求旺盛形勢，可以推測，XX古鎮(zhèn)開發(fā)后的游客量將會有巨大的提升空間。 隨著XX周邊及貴州省內旅游的大力開發(fā)，旅游人數增多，景區(qū)環(huán)境提升，為旅游房地產的開發(fā)提供了機遇。4. 立足于世界的中國歷史文化名鎮(zhèn)。第六、從需求偏好看，高層次和時尚型的休閑活動需求呈增長態(tài)勢。第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識超前，超出同等經濟發(fā)展水平的地區(qū)。3. 國內客源市場空間分布特征客源市場空間結構特征主要表現為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要集中在貴州（占全部國內游客量的7080%、四川、湖南、重慶、湖北等地，（%），廣東、上海、北京（%），等區(qū)域是具有較大潛力的遠程市場。（4）大多數外地游客在貴陽過夜，%，并表現出較高的消費水平。這說明游客對本省的旅游商品較感興趣；住宿餐飲花費也較高，真正用于游覽、娛樂的花費較少，表明旅游開發(fā)尚處于初級階段，境外游客在景區(qū)的消費只停留在購買門票上。四、 XX古鎮(zhèn)客源市場分析鑒于XX在貴陽的區(qū)位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場幾乎涵蓋了XX的客源市場特征。l 社區(qū)參與的天龍屯堡模式天龍屯堡文化旅游開發(fā)實行了政府+公司+旅行社+農民旅游協(xié)會的模式。l 以買斷古鎮(zhèn)景點資源為特色的鳳凰模式據統(tǒng)計，截止目前，全國已出讓或鼓勵出讓景區(qū)經營權的省、自治區(qū)、直轄市有２０個以上，有超過３００個景區(qū)或景點都已經“轉賣”。（4）遵循修舊如舊原則，為保證古鎮(zhèn)的古樸風貌，將所有的管線均埋于地下。因此XX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的強有競爭力！3. 國內古鎮(zhèn)旅游開發(fā)模式分析l 以政府為主體的烏鎮(zhèn)模式烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)由當地政府統(tǒng)一掌控，其做法是：（1）開發(fā)堅持以保護整體風貌為先的原則，用減法把所有不協(xié)調的建筑通通拆掉。軍事特色古鎮(zhèn)：如山西省介休市張壁古堡，由于處在戰(zhàn)略要道，并具有隋唐古軍事地道，其軍事功能突出。2. 國內古鎮(zhèn)主要類型我國旅游古鎮(zhèn)大致包括下列幾類：江南古鎮(zhèn)：如周莊、同里、甪直、黎里、木瀆、西溪、盛澤、西塘、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角等，以歷史悠久、水鄉(xiāng)風貌、民居特色、文化底蘊見長，多不具備宗教與軍事功能；在建設上依水形定城鎮(zhèn)走向，鎮(zhèn)隨水走。同時在附以商業(yè)活動或者商業(yè)文化進行打造或者借勢營銷，達到推廣和經濟目的。平遙縣境內有同蒲鐵路縱貫南北，向北可達太原、石家莊等地，向南可到臨汾、運城等地。每天都有航班從昆明飛往麗江。打箍井街為明代老街，民宅店面鱗次櫛比，小青瓦、馬頭墻、重檐、門樓，別具一格。鳳凰古城區(qū)旅游商品一條街、虹橋風雨樓至沙灣一帶，集中了城區(qū)70%的旅游景點，雜居著土家、苗、漢各族居民近萬人。古城的大街小巷，全用紅色角礫石塊鋪成，呈五彩斑紋，民間稱其為“五花石”。天麻、蟲草、麗江人身、麗江蘋果、麗江窯酒土家織錦、紫砂陶系列產品、竹藝產品平遙牛肉、推光漆器、長山藥、碗禿則、郝溫村酥梨、果子溝檳干、南依澗鄉(xiāng)蘋果、孟山醋柳（沙棘）汁、汾河去高粱茶葉、三潭楷杷、三口蜜桔、金絲琥珀、蜜棗、徽州雪梨、問政山筍、金竹貢菊、窨茶三花總體收入2004年5億 32億3億1億6主體商業(yè)街武廟街，位居于古城的中心位置，因街中段曾建有一座關帝廟而得名。旅游景點貢院、唐代觀星臺遺址、張飛廟、永安寺、五龍廟、天書奇石館、巴巴寺、白塔寺、大佛寺、華光樓、錦屏山、馬家大院。在這塊土地上，孕育了程頤、程顥、朱熹、漸江、黃賓虹、汪茂蔭、陶興知等大事。始建于明朝萬歷年間的中國南方長城——“湘西邊墻”，成為國際國內關注的焦點。居民建筑布局靈活，注重裝飾，精雕細刻，庭院種植花木，擺設盆景。氣勢恢宏的張飛廟、張飛墓冢以及蜀漢遺址文物，更是三國旅游熱線重要的組成部分。歙縣的明清牌坊、民居和祠宇，一向有古建筑“三絕”之美譽。這個呈平面方形的城墻，形如龜狀，城門六座，南北各異，東西各二。屬湘西自治州吉首的一個古老的縣城，青山、綠水、古橋、吊腳樓；寺祠、亭閣、民居、石板街；戲、苗歌、鼓舞、欄門歌；城樓、碉卡、烽煙、鎮(zhèn)竿人；城內，古代城樓、明代古院風采依然，建于唐代的黃絲橋古城，舉世矚目的南方長城等著名景點。又名大研鎮(zhèn)，始建于宋末元初，距今已有800余年的歷史。因為，這些古城的旅游發(fā)展不但經歷了較長的時間，而且也形成了各自獨特的模式和特色。(二) 國內古鎮(zhèn)旅游市場比較研究1. 國內古鎮(zhèn)概況近年來中國的古鎮(zhèn)旅游市場可謂風生水起，不但成了中國旅游市場的一個亮點，同時也吸引著國外游客的目光。所以，完全可以作為貴陽市的主打線路進行推廣，吸引前往貴陽的游客。2. XX古鎮(zhèn)與貴陽旅游區(qū)其他景點的比較貴陽市的旅游景點分為東、西、南、北線和市區(qū)五條線路供游客游覽。從交通方面看：貴陽綜合旅游區(qū)擁有全省最發(fā)達的交通系統(tǒng)，它是貴州鐵路交通的樞紐，公路系統(tǒng)的中心和提供國內外和省內航空服務的中心。三、 XX古鎮(zhèn)競爭力分析(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點的比較分析XX古鎮(zhèn)距離貴陽市中心29公里，僅有半個小時的車程，可以受到貴陽市的完全輻射。因此如何拓展XX的游客容納量是需要重要考慮的方面。XX古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。六是要加強旅游推介，大力拓展旅游市場。要按照“統(tǒng)一管理、行業(yè)指導、企業(yè)運作”的原則，積極探索適應市場經濟要求、符合現代旅游發(fā)展規(guī)律的管理體制。同時通過對XX古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為XX提供了一個可供發(fā)展的方向。(四) 貴州省目前趨勢貴州省旅游發(fā)展的總體目標是將旅游業(yè)培育成為新的支柱產業(yè)，把貴州省建設成為自然風光和民族文化相結合的大省。2000 至 5000 美元之間是屬于一個過渡時期，會出現服務消費的快速增長。比如，戰(zhàn)亂年代，連寺廟都不能幸免遇難，而諸多宗教到XX尋求庇護，我黨家屬也紛紛赴XX避難等等。XX四面環(huán)山，北有獅子山、簸箕山為靠，南有后坡寨與馬鞍坡（為兩小山）為案，東西有大苗山、筆架山等，其外有玉帶河環(huán)繞，為貴陽南部山地中的風水寶地，整體上山城交融，因地制宜。6. 古建筑遺存不多作為古鎮(zhèn)旅游的重要資源之一的古建筑，尤其是一些有價值及重要紀念意義的旅游資源在XX的遺存已不多，而一些修復或仿建產品檔次及質量都欠佳，這不利于古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)。主要的少數民族是苗族和布依族，另有侗族、滿族等少數民族。3. “活生生”的小鎮(zhèn)形象給人以親切和諧之感與民間生活結合的特點賦予XX親切、祥和的界面，為大多數游客所接受和喜歡，它不是一座孤立的城池，而是一個生活的場景和場所，提供給游客的是多方面的心理感受。XX古建筑素有“九寺、八廟、五閣、二祠、一宮、二堂、一院、一樓、一府、八牌坊”之稱，最遠者建于明萬歷、天啟年間，近者建于清道光、光緒年間?！笆^城”古鎮(zhèn)景觀醒目。其中，最為關鍵的歷史信息為：“攻不破的XX”、四教合一、土司制度、屯堡、軍鎮(zhèn)、石城等。6. 影視外景拍攝常用場地：XX古鎮(zhèn)還是影視外景拍攝的常用場地。3. 現代人文吸引物：包含了近兩年形成的南街、北街自由買賣XX特產的購物旅游地段、XX特色飲食、土特產；觀音會、春節(jié)花燈、桐木嶺跳場等節(jié)慶活動。 。共有企事業(yè)單位56個，職工2200人。貴州XX古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析一、 XX古鎮(zhèn)概況XX，始建于明朝洪武11年（公元1378年），為貴州省四大歷史文化古鎮(zhèn)之一，1992年評為貴州省級歷史文化名城，2005年評為國家歷史文化名鎮(zhèn)，入圍央視“魅力中國!魅力名鎮(zhèn)” 25強。％。2005年旅游人次135萬人，比上年增長35％；旅游總收入2100萬元，％。2. 人文旅游資源：包含了遺址、遺跡景元、軍事防御體系遺址、宗教建筑群、名人陵墓、傳統(tǒng)民居群、歷史街區(qū)、田園、獨立聚落、歷史紀念