【正文】 183862700086140．5753495541132023183862700086140．5513474988622024183862700086140．52844551134132025183862700086140．50644362177752026183862700086140．48574184219592027183862700086140．46514006259652028183862700086140．4457383929804投資回收期效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值13．51．15312．8%29804 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，以及對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析可以知道，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有較好的盈利能力和清償能力，財(cái)務(wù)上是可行的；國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)表現(xiàn)亦良好。婁底湘中物流園建成后，形成400萬(wàn)噸的運(yùn)量，必須整合運(yùn)輸資源，采取必要措施關(guān)停榮園站和婁底站及其專用線共用的貨物發(fā)送，同時(shí)限制勝昔橋車站西恩專用鐵道共用的貨物發(fā)送，否則婁底湘中綜合物流園點(diǎn)的正常經(jīng)營(yíng)將無(wú)法保證。假若項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)行時(shí)沒(méi)有優(yōu)秀的人才進(jìn)行實(shí)際操作，或者不進(jìn)行人才儲(chǔ)備，人才培訓(xùn)，而造成人才緊缺，而使項(xiàng)目的運(yùn)行、操作管理不到位，使項(xiàng)目在操作層面面臨風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域物流基地的工作人員要積極轉(zhuǎn)換身份，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為客房提供讓客戶滿意的服務(wù)，不斷的提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。 另一方面還可以招聘錄用和留住優(yōu)秀人才，并對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)和能力得到不停的提高和發(fā)展。① 倉(cāng)庫(kù)及鋼架棚建設(shè)：45484㎡；② 辦公樓及信息化平臺(tái)建筑30418m2。嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行。（3）綠化：56615㎡。 土建工程 婁底湘中綜合物流園（一期）總規(guī)劃用地406畝（其中既有86畝，新征土地320畝）。另一方面可以考慮進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2） 經(jīng)營(yíng)理念偏差的風(fēng)險(xiǎn)防范針對(duì)經(jīng)營(yíng)理念方面的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要是各級(jí)管理者要定期培訓(xùn)，開(kāi)拓視野，更新觀念；還應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行顧問(wèn)指導(dǎo)。（2） 因經(jīng)營(yíng)理念偏差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 因經(jīng)營(yíng)理念上存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理上，項(xiàng)目各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者存在認(rèn)識(shí)上的偏差及其誤區(qū)，不能很好的更新理念，改進(jìn)管理，提高管理水平。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施 不確定性分析本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，再其經(jīng)營(yíng)方面存在如下不確定性。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。本章節(jié)只考慮湘中物流園推薦方案（即不含鐵路站場(chǎng)、鐵路口岸投資）財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。從投資估算中可知，本項(xiàng)目一期工程即需投資22130萬(wàn)元，建設(shè)資金的籌措和及時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。第五章 項(xiàng)目總投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資估算的編制依據(jù) （1） 湘中綜合物流園建筑安裝工程量估算及設(shè)備需用量估算（2） 交通部建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定（3） 湖南省建筑工程計(jì)價(jià)定額（4） 湖南省安裝工程估價(jià)表（5） 湖南省建設(shè)工程費(fèi)用定額（6） 全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額 投資估算的基本前提湘中綜合物流園工程投資估算不包括今后材料、設(shè)備政策性調(diào)價(jià)，故暫不計(jì)列物價(jià)上漲費(fèi)。（2）倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)：庫(kù)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)量與庫(kù)棚倉(cāng)儲(chǔ)量比例為8：2，平均堆存期為7~9天，堆存層數(shù)平均5層，,工作天數(shù)360天,日工作班制為兩班。（2）、中央商務(wù)交易區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積120畝；（3）、物流信息科創(chuàng)開(kāi)發(fā)區(qū)：位于現(xiàn)貨場(chǎng)東側(cè)，面積為30畝；（4）、鐵路貨運(yùn)碼頭：位于現(xiàn)經(jīng)建公司既有86畝及原貨場(chǎng)90畝；（5）、產(chǎn)品運(yùn)載、配送作業(yè)區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積40畝；（6）、產(chǎn)品包裝加工區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積30畝；（7）、拆遷安置區(qū)(擬在二期安排)；（8）、公寓區(qū)(擬在二期安排)；功能區(qū)劃分完成后，同時(shí)在物流園中央商務(wù)交易區(qū)內(nèi)配套設(shè)置海關(guān)、商檢、保險(xiǎn)、銀行分理、海關(guān)監(jiān)管、郵電通訊、中介咨詢服務(wù)等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物流一條龍服務(wù)，發(fā)揮商檢、口岸等設(shè)施功能，將湘中物流園建設(shè)成連接3＋5城市群，帶動(dòng)周邊發(fā)展的綜合物流中心。規(guī)劃重點(diǎn)：（1）、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、婁底市物流發(fā)展政策與措施。一、主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)滿足現(xiàn)代物流業(yè)園區(qū)建設(shè)硬件要求。該方案的特點(diǎn)一是將物流園站的主出入口設(shè)在迎春路與湘陽(yáng)街的交匯處。婁底東綜合物流園與擬建的婁底市海關(guān)口岸納入城市統(tǒng)一規(guī)劃和整體建設(shè)，對(duì)建設(shè)湘中物流一體化，提升婁底城市品位大有幫助。以此為依托，境內(nèi)布局有漣源鋼鐵集團(tuán)有限公司、冷水江鋼鐵總廠的現(xiàn)代治金企業(yè)，金竹山礦業(yè)集團(tuán)等百余家大中型煤炭開(kāi)采企業(yè)，錫礦山閃星銻業(yè)有限公司等世界知名銻礦開(kāi)采企業(yè)。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)47個(gè)礦種，其中探明儲(chǔ)量的有25種，占全省探明儲(chǔ)量的30%。湘中物流園區(qū)將聚集大量的物流及部分生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模大、效率高的特征，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來(lái)支撐高效率的物流服務(wù)體系，需要吸引信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、軟件開(kāi)發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同時(shí)也為這類信息服務(wù)企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方物流企業(yè)為生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)選擇物流服務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企業(yè)為園區(qū)發(fā)展提供物流需求源頭，物流服務(wù)供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實(shí)現(xiàn)共贏的互動(dòng)發(fā)展。社會(huì)化、專業(yè)化的物流服務(wù)提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動(dòng)力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實(shí)務(wù)的湘中市場(chǎng)物流龍頭企業(yè)。婁底、婁底東站貨物到發(fā)統(tǒng)計(jì)表　　表3－5站名年份全年發(fā)運(yùn)量(萬(wàn)噸)全年到達(dá)量(萬(wàn)噸)其中各種貨物運(yùn)量(萬(wàn)噸)站內(nèi)(萬(wàn)噸)專用線自用(萬(wàn)噸)專用線共用(萬(wàn)噸)婁底20051348120062007967婁底東站20052006200714漣鋼專用線200520062007 湘中物流園區(qū)的輻射范圍與客戶定位. 湘中綜合物流園的輻射范圍湘中綜合物流園直接經(jīng)濟(jì)腹地為婁底市所轄的婁星區(qū)、雙峰縣、新化縣、冷水江、漣源以及株洲、湘潭、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、邵陽(yáng)、懷化等地區(qū)，間接腹地為長(zhǎng)沙、湘西自治州及國(guó)內(nèi)各省市。表3－3所示為婁底市客貨運(yùn)輸站現(xiàn)狀。到2007年，%，%。婁底市貨運(yùn)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)噸）　　　表3－220002001200220032004200520062007合計(jì)398143984692646771057792952210084公路30253333372955286134625164446864鐵路773903878905948149029983114水運(yùn)1831628534235179105數(shù)據(jù)來(lái)源：2000－2007年《婁底統(tǒng)計(jì)年鑒》 公路運(yùn)輸方式狀況，%；，%；，%；，%。據(jù)普查，境內(nèi)有碼頭36座，總長(zhǎng)度達(dá)9008米，泊位個(gè)數(shù)449個(gè)，如新化綜合貨運(yùn)碼頭、冷水江水港客運(yùn)綜合碼頭等。其中六級(jí)航道111公里，七級(jí)航道120公里，九級(jí)航道120公里。最近幾年，婁底水路運(yùn)輸大為改觀，給鐵路運(yùn)輸起到了很好的補(bǔ)充。婁底車站日接發(fā)列車能力為200列，解編能力為104列，日裝卸能力800車。湘黔鐵路橫穿東西，洛湛鐵路貫通南北，二者交會(huì)于婁底，使婁底成為湘中腹地鐵路樞紐。2005年底，全市公路通車?yán)锍獭⑦_(dá)到9278公里，%，其中高速公路62公里，等級(jí)公路3060公里，公路路網(wǎng)密度也從“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省處于領(lǐng)先地位見(jiàn)表3－2。 交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r婁底市的綜合運(yùn)輸網(wǎng)建設(shè)已取得了很大的成就，由鐵路、公路、內(nèi)河運(yùn)輸構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 婁底市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿意度，進(jìn)而涉及到工商企業(yè)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并成為一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。項(xiàng)目資本金占投資比例為70%。 綠化率為：21%216。 堆場(chǎng)、作業(yè)場(chǎng)：15,006 m2216。 主要機(jī)械設(shè)備：500臺(tái)（套）本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見(jiàn)表21。 建筑系數(shù)：216。 （共需征用土地1295畝，其中近期406畝，中遠(yuǎn)期889畝）216。隨著婁底市納入省委、省政府3+5城市群大戰(zhàn)略發(fā)展，婁底湘中綜合物流園暨鐵路口岸建設(shè)已進(jìn)入市委、市政府2009年重點(diǎn)項(xiàng)目工程，要求該項(xiàng)目要以“3+5”城市群建設(shè)為依托，力爭(zhēng)把婁底建設(shè)成為全省乃至更大范圍內(nèi)的物流園。為順應(yīng)婁底經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和鐵路運(yùn)輸體制改革的需要，同時(shí)盡可能優(yōu)化物流組織，減少城區(qū)交通、環(huán)保的壓力和影響，廣鐵集團(tuán)公司擬逐步將婁底站區(qū)范圍內(nèi)茶園、雙板橋、婁底、婁底東、勝昔橋的貨運(yùn)組織給予相應(yīng)調(diào)整。近年來(lái)，隨著市政府推進(jìn)新型工業(yè)化戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，進(jìn)出口貿(mào)易也有了跨越式的發(fā)展，2008年婁底市進(jìn)出口貿(mào)易達(dá)11億美元。婁底是湖南省的能源原材料制造業(yè)基地，物流量十分巨大。轄區(qū)內(nèi)國(guó)道、省道縱橫。第二章 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目建設(shè)背景在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營(yíng)銷之外的“第三利潤(rùn)源泉”，物流產(chǎn)業(yè)