審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-全文預(yù)覽
【正文】 法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標的物所有權(quán)自交付時起轉(zhuǎn)移，法另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。它只是以合同法第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責任原則為依據(jù)，但不是對《消法》第49條規(guī)定的直接適用。四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實?！ 【C上，經(jīng)多次討論研究認為，根據(jù)《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。美國司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。考慮到我國的實際情況，筆者認為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定?！断ā返牧⒎ㄕ卟]有將商品房買賣排除在《消法》之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于《消法》第四十九條調(diào)整的商品、經(jīng)營者和消費者。我國的懲罰性賠償雖在《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定，但其主要是產(chǎn)品質(zhì)量方面的責任，適用范圍不包括商品房在內(nèi)。收取定金的當事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對方當事人定金。所以，認購書尚不屬于商品房買賣合同?！ 」P者認為，前述觀點均有不足?！ φJ購書性質(zhì)的認定問題有兩種觀點：第一種觀點認為認購書即為商品房買賣合同。(5)其他載有明確指標的說明。如廣東省高級人民法院《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：(1)向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔違約責任。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫，健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。筆者認為，如出賣人對其開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定性，根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。首先，根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定，對商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。 四、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認定 目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在。 其次，考慮到我國目前房地產(chǎn)市場管理機制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，《解釋》將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院也可認定商品房預(yù)售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護商品房交易的安全。從實質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。但對如何理解預(yù)售條件和認定合同效力之間的關(guān)系問題，起草過程中有兩種意見?！ 「鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。而商品房買賣合同的標的物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋。如，需補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。下面就《解釋》的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡要說明，以便讀者了解。城市房地產(chǎn)管理法施行后，房地產(chǎn)市場秩序雖較以往有了較大改觀，但由于房地產(chǎn)市場處于發(fā)育階段，市場管理機制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機違法經(jīng)營，如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了廣大買受人的利益，導致商品房買賣合同糾紛大量增加。審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 韓延斌 一、起草背景 隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！ ♂槍Τ鞘蟹康禺a(chǎn)管理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)，使房地產(chǎn)糾紛得以及時、有效地處理。為此，從2002年3月初，最高法院們多次派人赴全國各地進行調(diào)研，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設(shè)部、專家學者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者協(xié)會等各方面意見，經(jīng)過數(shù)十次討論易稿，最后經(jīng)最高法院審委會討論通過，于2003年5月7日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，共28條。但根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調(diào)整，該類房屋不能自由交易?！ 「鶕?jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，《解釋》第1條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。《解釋》第1條、第9條分別就商品房預(yù)售許可證明的取得和商品房預(yù)售合同的登記備案對預(yù)售合同效力的認定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。(4)已辦理預(yù)售登記，
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