利用項目節(jié)奏運作資金及股權的地產陰謀-全文預覽
【正文】 不過，故事才剛剛開始?！ 笆烂煞荨钡哪陥箫@示，2001年，“世茂建設”共預付“世茂湖濱花園”。2001年初，許榮茂家族開始籌劃位于浦東新區(qū)的“世茂湖濱花園”?！ ∮纱艘芽闯龆四?，許榮茂家族收購“萬象集團”，意在利用上市公司建立上海地產業(yè)務的融資平臺?！ ≡趯Α叭f象集團”進行大規(guī)模資產出售過程中，唯一保留的是“萬象國際廣場”55%權益。2000年1月，第一大股東“黃浦區(qū)國資辦”就有意出讓所持有的部分股權，終在當年8月，%股權轉讓給“上海世茂投資發(fā)展有限公司”（簡稱“世茂投資”）。2000年，許榮茂進軍上海房產，其開門之作就是收購了擁有著名的品牌“恒源祥”的上市公司“萬象集團”（600823）?！ ≡S榮茂家族買殼“萬象集團”，售出資產，獲得地產項目啟動資金 許榮茂今年54歲，福建石獅人，在本年度“《新財富》400富人榜”中排第七位，有著傳奇的致富經歷。如圖1中第三步的公式所示，如果控制性股東對合資公司C的現(xiàn)金流權越低，就越有動力向上運送資產?！ 〉谌剑喉椖靠⒐?，家族企業(yè)享有大部分收益。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等，但會計上這部分收入并不能入賬。 由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險?！ ⊥ǔＶ恍柘绕谕度肟偼顿Y額的30%，即可啟動項目，滾動發(fā)展?！ 〉谝徊剑撼跗谟缮鲜泄境袚蟛糠殖杀炯帮L險。 本刊主筆 張信東 陳雪潔 本刊編輯汪姜維參與財務分析 入選《新財富》400富人榜第7名的許榮茂，通過把握房地產項目開發(fā)的節(jié)奏，進行股權和資金運作，令家族企業(yè)獲得最大收益。這類家族企業(yè)利用房地產項目滾動開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時，由系下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益，以獲取最大收益。 房地產家族企業(yè)斂財新模式 此類模式的運作可總結為三個步驟，如圖1，家族企業(yè)通過公司A控制上市公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產項目公司?！ “囱胄?95號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業(yè)進入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標的主要條件。按照原政策規(guī)定，必須在項目開發(fā)至封頂或2/3后才能進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況?！ 囊陨戏治隹梢钥吹?，家族“控制性股東”將風險轉嫁到置于金字塔下層的上市公司 B，上市公司B的資產則被“控制性股東”運送到金字塔的上層?！ ∫韵挛覀儗⒎治鲈S榮茂家族如何把握房地產項目的節(jié)奏，運用資金并不斷擴大對項目公司的持股權，令家族獲得最大收益。90年代中期挺進北京，開發(fā)北京亞運花園、紫竹花園等高檔公寓，獲得巨大成功。” “萬象集團”原是家商貿企業(yè)，其時業(yè)績持續(xù)下降。如圖2，“萬象集團”的原有資產幾乎全被賣光。本文對此將有所論述?！ ⌒Q食上市公司在“世茂建設” 及“世茂湖濱花園”的權益 經過半年多的資產出售，“世茂股份”?！ ?1月，“世茂建設”增資至2億元，通過追加投資，“世茂投資”持股比例升至49%；“世茂股份”所占股份下降為51%。家族公司獲得項目公司近一半權益。 就在這時，“世茂湖濱花園”的建造方案發(fā)生變化，許榮茂家族絕對控股的香港
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