利用項(xiàng)目節(jié)奏運(yùn)作資金及股權(quán)的地產(chǎn)陰謀-全文預(yù)覽
【正文】 不過，故事才剛剛開始?！ 笆烂煞荨钡哪陥?bào)顯示，2001年，“世茂建設(shè)”共預(yù)付“世茂湖濱花園”。2001年初，許榮茂家族開始籌劃位于浦東新區(qū)的“世茂湖濱花園”?！ ∮纱艘芽闯龆四?，許榮茂家族收購(gòu)“萬象集團(tuán)”，意在利用上市公司建立上海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資平臺(tái)。 在對(duì)“萬象集團(tuán)”進(jìn)行大規(guī)模資產(chǎn)出售過程中，唯一保留的是“萬象國(guó)際廣場(chǎng)”55%權(quán)益。2000年1月，第一大股東“黃浦區(qū)國(guó)資辦”就有意出讓所持有的部分股權(quán)，終在當(dāng)年8月，%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“上海世茂投資發(fā)展有限公司”（簡(jiǎn)稱“世茂投資”）。2000年，許榮茂進(jìn)軍上海房產(chǎn)，其開門之作就是收購(gòu)了擁有著名的品牌“恒源祥”的上市公司“萬象集團(tuán)”（600823）?！ ≡S榮茂家族買殼“萬象集團(tuán)”，售出資產(chǎn)，獲得地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)資金 許榮茂今年54歲，福建石獅人，在本年度“《新財(cái)富》400富人榜”中排第七位，有著傳奇的致富經(jīng)歷。如圖1中第三步的公式所示，如果控制性股東對(duì)合資公司C的現(xiàn)金流權(quán)越低，就越有動(dòng)力向上運(yùn)送資產(chǎn)?！ 〉谌剑喉?xiàng)目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等，但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入賬。 由于上市公司對(duì)C公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)?！ ⊥ǔＶ恍柘绕谕度肟偼顿Y額的30%，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展?！ 〉谝徊剑撼跗谟缮鲜泄境袚?dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。 本刊主筆 張信東 陳雪潔 本刊編輯汪姜維參與財(cái)務(wù)分析 入選《新財(cái)富》400富人榜第7名的許榮茂，通過把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，進(jìn)行股權(quán)和資金運(yùn)作，令家族企業(yè)獲得最大收益。這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時(shí)，由系下上市公司承擔(dān)成本及風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項(xiàng)目公司的權(quán)益，以獲取最大收益?！ 》康禺a(chǎn)家族企業(yè)斂財(cái)新模式 此類模式的運(yùn)作可總結(jié)為三個(gè)步驟，如圖1，家族企業(yè)通過公司A控制上市公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司?！ “囱胄?95號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。按照原政策規(guī)定，必須在項(xiàng)目開發(fā)至封頂或2/3后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購(gòu)房者才可發(fā)放按揭貸款。家族企業(yè)利用中報(bào)與年報(bào)間的時(shí)間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運(yùn)用情況?！ 囊陨戏治隹梢钥吹剑易濉翱刂菩怨蓶|”將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到置于金字塔下層的上市公司 B，上市公司B的資產(chǎn)則被“控制性股東”運(yùn)送到金字塔的上層?！ ∫韵挛覀儗⒎治鲈S榮茂家族如何把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏，運(yùn)用資金并不斷擴(kuò)大對(duì)項(xiàng)目公司的持股權(quán)，令家族獲得最大收益。90年代中期挺進(jìn)北京，開發(fā)北京亞運(yùn)花園、紫竹花園等高檔公寓，獲得巨大成功?！薄 叭f象集團(tuán)”原是家商貿(mào)企業(yè)，其時(shí)業(yè)績(jī)持續(xù)下降。如圖2，“萬象集團(tuán)”的原有資產(chǎn)幾乎全被賣光。本文對(duì)此將有所論述?！ ⌒Q食上市公司在“世茂建設(shè)” 及“世茂湖濱花園”的權(quán)益 經(jīng)過半年多的資產(chǎn)出售，“世茂股份”?！ ?1月，“世茂建設(shè)”增資至2億元，通過追加投資，“世茂投資”持股比例升至49%；“世茂股份”所占股份下降為51%。家族公司獲得項(xiàng)目公司近一半權(quán)益。 就在這時(shí)，“世茂湖濱花園”的建造方案發(fā)生變化，許榮茂家族絕對(duì)控股的香港
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