【正文】 472000，DBJ01452000；設(shè)計(jì)圖紙DBJ01472000，DBJ01112004設(shè)計(jì)圖紙DBJ01452000，DBJ01112004；管線間的相關(guān)距離設(shè)計(jì)圖紙及GB5028998六、市政咨詢成果道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場(chǎng)南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。）D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米（2）、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：A. 區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：廠房：7539元/平米㎡=17892萬元辦公：8390元/平米㎡=16315萬元小計(jì)：34207萬元：1400元/㎡㎡=6045萬元：1200元/㎡㎡=5181萬元D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米㎡=108萬元小計(jì)： 45780萬元(合10603元/㎡)。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。：1000元/戶（2）、拆遷補(bǔ)償 及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：A. 拆遷基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)：樓房：11000元36143㎡= 39757萬元平房：9000元10152㎡= 9137萬元小計(jì)：48894萬元：樓房：1200元/㎡36143㎡= 4337萬元平房：800元10152㎡= 812萬元小計(jì)：5149萬元C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：5149萬元10%=515萬元：20元/平米46295㎡=93萬元：5萬元/戶932戶=4660萬元：1000/戶932戶=93萬元小計(jì)：59404萬元。居民拆遷補(bǔ)償時(shí)按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補(bǔ)償政策,暫定基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：依據(jù)《某市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定》，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，所以依據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費(fèi)按1000元/戶。 組 長(zhǎng)：石鳳俠（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部資料員） 成 員：周 琳（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部主管）五、拆遷補(bǔ)償方式國(guó)有企業(yè)拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。 組 長(zhǎng)：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團(tuán)前期開發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超審核組負(fù)責(zé)對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的各項(xiàng)款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對(duì)。我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和暢通的溝通渠道。1解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。審核拆遷評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。拆遷的申報(bào)手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國(guó)有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實(shí)施方案要完善周密，并對(duì)可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。 三、拆遷工作內(nèi)容及流程（一）、拆遷工作內(nèi)容成立本項(xiàng)目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)一切積極因素，做好拆遷工作。地上廠房、住宅房屋均為67成新。第八章 工作依據(jù)（一）、《某市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）；（二）、《某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》（京國(guó)土市[2006]290號(hào)）；（三）、某市相關(guān)工程計(jì)價(jià)表： 2001《某市建設(shè)工程預(yù)算定額》；（四、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 （GB505002003）；（五）、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價(jià)（房）[1997]第398號(hào)）；（六）、《某市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日某市人民政府令第87號(hào)）； （七）、《關(guān)于某市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》； （京政函[2001]109號(hào)）； （八）、《關(guān)于修改并重新印發(fā)〈某市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見〉的通知》； （京國(guó)土房管拆[2003]777號(hào)）（九）、《某市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京房管拆字[2003]808號(hào)）；（十）、某市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈某市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》 （京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）； （十一）、《某市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京房地字[1999]656號(hào)）。（二）、市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。市政要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平”，即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。使項(xiàng)目達(dá)到上市交易條件的其它一級(jí)開發(fā)工作。第七章 一級(jí)開發(fā)內(nèi)容及驗(yàn)收要求一、一級(jí)開發(fā)內(nèi)容本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)容包括本項(xiàng)目涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理、地塊內(nèi)住戶和國(guó)有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃?xì)?、熱力、有線電視網(wǎng)絡(luò)等）建設(shè)、定線安置房建設(shè)等，使項(xiàng)目用地達(dá)到“七通一平”。⑤燃?xì)猓涸摰貐^(qū)采用低壓供氣。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng)，串通成環(huán)，保障供水。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場(chǎng)南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本著將某區(qū)建設(shè)成為“體現(xiàn)首都經(jīng)濟(jì)特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時(shí)代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)”，即將某區(qū)建設(shè)成為“現(xiàn)代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。其控制性詳細(xì)規(guī)劃圖見下圖：圖13某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖本項(xiàng)目全部為國(guó)有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)）。序號(hào)土地使用權(quán)人土地面積（公頃）備注1第二水泥管廠2某市建筑工程公司3某投資經(jīng)營(yíng)公司4某市政工程總公司合計(jì)表11第二水泥管廠土地利用現(xiàn)狀表第三章 地上物現(xiàn)狀情況項(xiàng)目用地范圍內(nèi)全部為建設(shè)用地,，分別屬于第二水泥管廠、某宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司和某市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，；住宅面積為46295平方米，分別為某第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟，面積為36143平方米，某六建集團(tuán)公司職工平房宿舍約10152平方米。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部，是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原，為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū)，有現(xiàn)代化游樂園景和旅游服務(wù)設(shè)施優(yōu)美。對(duì)該地區(qū)的地理位置和地域特點(diǎn)歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河”。某區(qū)位于某市西山風(fēng)景區(qū)南麓和永定河沖積扇上，地勢(shì)北高南低，略有起伏。本項(xiàng)目圖11 本項(xiàng)目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通某區(qū)位于首都某的西部，屬于某市的新市區(qū)，距天安門僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。： 80第六部分 風(fēng)險(xiǎn)控制方案 83第一章、風(fēng)險(xiǎn)分析 83一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 83二、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 83三、政策風(fēng)險(xiǎn) 83四、管理風(fēng)險(xiǎn) 83第二章、風(fēng)險(xiǎn)控制措施 83一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范措施 83二、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范措施 84三、政策風(fēng)險(xiǎn)防范措施 84四、組織架構(gòu)保證防范措施 84第一部分 項(xiàng)目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項(xiàng)目區(qū)域位置位于某區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號(hào)路，西至某體育場(chǎng)西路，北至某體育場(chǎng)南路。自然環(huán)境某區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)性大陸氣候，四季分明，年平均降水量在680毫米左右，山地占全區(qū)總面積23%，植被茂密，平原地區(qū)綠化率覆蓋達(dá)到40%，地下水質(zhì)優(yōu)良，生態(tài)環(huán)境良好。本地域因俗稱京都“第一仙山”的某而得名。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語(yǔ)花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系某十大風(fēng)景區(qū)之一西山及永定河風(fēng)景游覽區(qū)最佳麗之處。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處?kù)`光寺。第二章 土地利用現(xiàn)狀情況，全部為劃撥方式取得的國(guó)有土地，不涉及征地。表12第二水泥管廠地上物狀況明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱面積（㎡）1住宅46295家屬樓1636143六建平房居住區(qū)101522非住宅第二水泥管廠某宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司3825某市政工程總公司340合計(jì)其航拍現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下：照片1 工業(yè)廠房本項(xiàng)目圖12 本項(xiàng)目用地航拍圖照片2 辦公建筑照片3 居民住宅樓照片4 六建平房第四章 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明依據(jù)《某區(qū)2005—2020年控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本項(xiàng)目用地規(guī)劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地，主要進(jìn)行住宅和商業(yè)金融項(xiàng)目建設(shè)，以滿足某區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。2006年初，某區(qū)科技園并入中關(guān)村科技園，某區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，它將在某市今后的城市發(fā)展過程中承擔(dān)市內(nèi)的人口轉(zhuǎn)移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能，從而帶動(dòng)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。特殊政策根據(jù)《某市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)時(shí)發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強(qiáng)擴(kuò)大內(nèi)需重大項(xiàng)目綠色審批通道管理和檢查有關(guān)文件的通知》（京政辦函{2009}14號(hào)）和《關(guān)于綠色審批通道推進(jìn)小組成員單位落實(shí)市政府“加快、簡(jiǎn)化、下放、取消、協(xié)調(diào)”要求的具體工作措施匯總》文件的精神，本項(xiàng)目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報(bào)批準(zhǔn)中將按照簡(jiǎn)化流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時(shí)間。②供水：目前該區(qū)域供水由某區(qū)自來水公司供水，沿石門路出廠輸水干管供水。④污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線。⑦電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設(shè)12孔電信管道。1）、通上水：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展給水工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外上水工程；2）、通下水（雨、污水）：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展排水工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外雨、污水排水工程；3）、通電：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展電力工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外供電工程中管道工程；4）、通熱：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展熱力工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外熱力工程中管道工程；5）、通氣：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外燃?xì)夤こ讨泄艿拦こ蹋?）、通電信：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，協(xié)調(diào)并督促相關(guān)單位完成電信工程；7）、通路：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的市政設(shè)計(jì)單位開展道路工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外市政道路工程。（一）、土地上市前驗(yàn)收?qǐng)龅匾螅海?）宗地達(dá)到 “場(chǎng)光地凈”——場(chǎng)地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運(yùn)完畢，場(chǎng)地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整——場(chǎng)地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(～5米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗(yàn)收等。市政接用時(shí)間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶入住條件的時(shí)間。表21 地上物狀況明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱面積（㎡）1住宅46295家屬樓1636143六建平房居住區(qū)101522非住宅第二水泥管廠某宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司3825某市政工程總公司340合計(jì)，分別屬于第二水泥管廠、某宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司和某市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，；住宅拆遷面積為46295平方米，分別為某第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟，面積為36143平方米，某六建集團(tuán)公司職工平房宿舍約10152平方米。2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）3）《關(guān)于發(fā)布某市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京國(guó)土房管拆【2003】808號(hào)）；4）《關(guān)于印發(fā)某市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見的通知》（京國(guó)土房管拆字【2001】1188號(hào)）；5）《關(guān)于印發(fā)〈某市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管拆字【2001】1147號(hào)）；6）《某市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》（暫行）；7）《關(guān)于印發(fā)〈某市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》的通知》 （京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）8）非住宅房屋拆遷評(píng)估，按照《某市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》京房地