【正文】 目都可以認(rèn)為是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但考慮到競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度隨著距離拉長(zhǎng)而逐步減弱的原則，我們以項(xiàng)目為圓心，以10公里距離為半徑作為競(jìng)爭(zhēng)圈，圈內(nèi)的同類項(xiàng)目即確定為真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！欠裼谐渥愕目驮粗?，值得考量n 地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施匱乏，市場(chǎng)認(rèn)可度低日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。以南昌大學(xué)為核心，周邊已逐步形成了一個(gè)文教區(qū)，一些高等進(jìn)修學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院紛紛進(jìn)駐本區(qū)。這類人群對(duì)生活的要求相對(duì)高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。 盡管高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景看好，但應(yīng)該看到整個(gè)高新區(qū)發(fā)展緩慢是其重要特征，高新區(qū)建區(qū)14年來，發(fā)展相對(duì)緩慢，城東三路以南的區(qū)域已初見規(guī)模，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但城東三路以北的大片區(qū)域相對(duì)荒蕪，即使有建成的廠房，里面也是空空如也，本項(xiàng)目坐落在北區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成重要影響，特別是這些企業(yè)入住的不確定性勢(shì)必影響我們的開發(fā)周期。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。五、高新區(qū)企業(yè)人口環(huán)境高新區(qū)入住企業(yè)結(jié)構(gòu)目前高新區(qū)形成了以民營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)和三資企業(yè)為主體的高科技企業(yè)群體。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效截止到2004年底，全區(qū)累計(jì)開發(fā)高新技術(shù)項(xiàng)目230項(xiàng)，其中國(guó)家863計(jì)劃3項(xiàng)，國(guó)家和省級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目77項(xiàng)。三、高新區(qū)投資優(yōu)惠環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國(guó)家和南昌政府的支持下，制定了一系列的投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策，并根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，優(yōu)惠政策也是區(qū)別對(duì)待，同時(shí)也給不少創(chuàng)業(yè)人士足夠的發(fā)展空間。交通配套，距贛江水運(yùn)港口約10公里，距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約25公里。供電系統(tǒng)，完成一座裝機(jī)容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢(shì)平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因?yàn)榭萍紙@區(qū)的相對(duì)封閉或是遠(yuǎn)離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會(huì)所，完善社區(qū)生活配套。細(xì)分市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項(xiàng)目科教的結(jié)合。 多層的銷售價(jià)格集中在2500～2800元/平方米之間，小高層價(jià)格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價(jià)超過3000元/平方米，車位一般采用租賃形式。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世，迅速得到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會(huì)談，工作方便快捷。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。n 物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。n 時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色的同時(shí)，更打消了客戶對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項(xiàng)目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國(guó)際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房?jī)煞?、三房小高層（三房、四房）二房、三房?biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價(jià)2700（公寓）2800（花園洋房）報(bào)價(jià)（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會(huì)所和沿街商業(yè)籃球場(chǎng)、會(huì)所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會(huì)所，幼兒園、商業(yè)街會(huì)所、商業(yè)街瀚林園雙語(yǔ)、藍(lán)天學(xué)院、單位房屋均價(jià)：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點(diǎn)樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個(gè)南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。n 傾向于小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi) 元/月/㎡層　高3米交通狀況202218路停車位基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位，以賣為主，價(jià)格未定。大湖之都樓盤名稱正榮臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購(gòu)買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率低。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南，地價(jià)繼續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。在現(xiàn)有國(guó)家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。五、南昌土地市場(chǎng)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價(jià)在2000元／，%，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，%；均價(jià)在3000元／，%，%。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場(chǎng)供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是2002年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個(gè)“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。結(jié)論：南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。n 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。n 購(gòu)房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購(gòu)房趨于合理范圍。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判市場(chǎng)總結(jié)n 市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。商品房空置情況，%，%。新建商品住房購(gòu)買對(duì)象狀況，比重達(dá)73%；，比重為27%。房?jī)r(jià)上漲原因主要有：n 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。新建商品房供求狀況，%，%；，%，%。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過各種手段抵消。出臺(tái)順序分析政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。2）金融政策。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計(jì)劃出讓住房用地4500畝。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積在144平方米以下、。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。n 2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：n 2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時(shí)實(shí)行下限管理。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。n 2005年4月30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。n 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。n 6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。5）市場(chǎng)規(guī)范政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重，從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。２）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購(gòu)買者貸款門檻提高，貸款成本增大。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。商品房?jī)r(jià)格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為2871元/M2，%；14月份為3026元/M2，%；15月份為2996元/M2，%，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)。由于受6月1日以后國(guó)家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預(yù)銷售商品住房2512套，%%，高價(jià)位商品住房的