【正文】 中，由品牌聯(lián)想最多的選項(xiàng)分別是：高品質(zhì)的房子、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、不擔(dān)心有購房矛盾、有實(shí)力值得信賴。南郊板塊已被人們譽(yù)為平實(shí)的板塊。左右徘徊。（2）本項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目位置處在南郊板塊內(nèi)，位于新老城交界的點(diǎn)。● 此外“金碧文華”將是本項(xiàng)目的最大競爭對手，距離本項(xiàng)目較近，地段較佳。 均價(jià)：2260元/M178。白沙花園小高層、高層中高檔公寓 起價(jià)：2400元/M178。湘銀佳苑小高層公寓中高檔公寓，起價(jià)：2280元/M178。景園小高層公寓中檔公寓，起價(jià)：2080元/M178。華菱中高檔物業(yè)華麗家族小高層、高層中高檔產(chǎn)品，起價(jià)：1988元/M178。三、市場定位（開發(fā)檔次）（1）一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。六、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流。二、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項(xiàng)目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。一、抓住市場空白點(diǎn)以主力進(jìn)攻隨著經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求是越來越高，對于居住也是一樣。在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。十三、置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其它因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。準(zhǔn)備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。八、按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。七、最希望的面積區(qū)間希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。從住房類型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其它占1％。三、潛在需求旺盛以計(jì)劃購房時(shí)間來分析：計(jì)劃最近購買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。第五節(jié) 市場需求分析一、購置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新房為主。由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)會引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競爭，勢必會引起其它樓盤的壓制。（3）本項(xiàng)目周邊的高層、小高層，銷售情況較好，這說明了本區(qū)域小高層的需求較為旺盛。優(yōu)劣勢一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問題。片區(qū)文化資源：片區(qū)周圍沒有著名的人文歷史文化資源，因此無法從此點(diǎn)上進(jìn)行深度挖掘。二、劣勢 周邊商業(yè)氣氛不濃烈：項(xiàng)目周邊除興萬家外沒有其它較大超市賣場，隔東塘、候加塘商圈距離較遠(yuǎn)。文化氣氛濃郁：項(xiàng)目周圍多所大學(xué)林立，學(xué)習(xí)氣氛濃烈。地理位置優(yōu)越：位于書院路與新中西路相匯處，東臨即將拓寬為60米的書院路，西靠湘江碧水，南傍南郊公園，距長沙市二環(huán)線高架橋僅100米。多層房屋開盤僅半個月就全內(nèi)部認(rèn)購?fù)炅?，售樓部建立之前銷售率就已經(jīng)過半，因此其項(xiàng)目幾乎沒有在宣傳上下功夫。但美中不足的是它的戶型設(shè)計(jì)不太理想，讓人感覺凌亂，且面積戶型過大，致使總價(jià)過高，置業(yè)者難以接受。還有一個重要原因是在一期推出時(shí)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)幾乎為零，占盡天時(shí)，而市場對此種物業(yè)需求的潛在業(yè)主很多，因此銷售很好，而且入住率非常高；而二期也由于一期樹立的良好形象及物業(yè)本身的價(jià)值，吸引了不少職業(yè)者慕名前來，因此可以看到本案一期銷售時(shí)電視、報(bào)紙、告示等強(qiáng)勁的媒體攻勢在二期已幾乎沒有，而銷售情況卻保持良好的勢頭。本案由開發(fā)商自行銷售，樓書設(shè)計(jì)推廣及廣告推廣由東方列車企劃有限公司執(zhí)行。但由于其面積過大，致使總價(jià)過高，限制客源客層，導(dǎo)致了銷售失利。是區(qū)域內(nèi)整合推廣較成功的項(xiàng)目之一。廣告主訴求：新知專署，學(xué)院雅居　六、華菱香墅美地● 項(xiàng)目背景：湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā) 長沙市建筑工程公司建設(shè)● 項(xiàng)目位置：長沙市芙蓉南路49號 ● 建筑規(guī)模：占地面積： ㎡ 建筑面積：150000 ㎡ 規(guī)劃6棟18F ● 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓● 銷售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2500元/㎡ 均價(jià)：3000元/㎡ 銀行按揭： 銀行7成20年 ● 面積戶型：面積范圍： 住宅：40－160㎡ 戶型：1*1*1 3*2*2 4*2*2等 總供應(yīng)量：1182● 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 外墻磚與外墻漆 內(nèi)墻： 混和砂漿 地面： 水泥砂漿 樓梯間： 瓷磚 門： 防火、防盜門 窗： 鋁合金窗 陽臺： 水泥砂漿 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 空調(diào)位： 預(yù)留 ● 配套設(shè)施：電梯：知名品牌電視：有電話：有寬帶網(wǎng)：有液化氣： 有供水： 二次加壓、直飲水系統(tǒng)供電： 雙電源安全系統(tǒng)：有停車：558個 ● 小結(jié)：華菱香墅美地由湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，整個小區(qū)由6棟16—18層的高層建筑組成。⑤只推出80平米的兩房兩廳和110平米的三房兩廳兩種戶型，戶型簡約，空間合理，功能針對性強(qiáng)，總價(jià)低，能夠減輕年輕人第一次置業(yè)的負(fù)擔(dān)，受到年輕人的追捧。其原因主要有以下幾點(diǎn)：①20萬平米大型社區(qū)，易形成生活小區(qū)。墻面：二遍888仿瓷涂料刮白。個案由長沙凹凸廣告策劃有限公司進(jìn)行整合推廣，自2003年開始推出一期6棟多層已全部售磬，現(xiàn)在正推出二期三棟高層和多層，銷售情況良好。廣告主訴求：芙蓉南項(xiàng)目定位為環(huán)保型伴山親水雅宅，建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代，大量使用了節(jié)能、環(huán)保材料，并引進(jìn)了家庭供暖系統(tǒng)德國威能，在長沙尚屬首家；戶型設(shè)計(jì)得體，復(fù)式戶型帶有空中花園，贏得部分置業(yè)者喜愛。逸景苑 ● 項(xiàng)目背景：湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 湖南省朝輝建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè)● 項(xiàng)目位置：長沙市書院南路78號 ● 建筑規(guī)模：占地面積：11000 ㎡ 建筑面積：38128 ㎡ 規(guī)劃2棟117F ● 規(guī)劃用途：普通住宅● 銷售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2580元/㎡ 均價(jià)：2750元/㎡ 銀行按揭： 銀行7成20年 ● 面積戶型：面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層：89－227㎡ 戶型：2*2*2 3*2*2 5*3*2等 總供應(yīng)量：246● 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：三層采用仿麻石面磚，其它主墻面采用淺色面磚或外墻涂料；天花及內(nèi)墻：888仿瓷涂料刮白地面：水泥砂漿找平樓梯間：地面磚、鐵欄桿門： 新型高級防火防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞；窗： 高檔名牌噴塑鋁合金窗陽臺：采用鐵藝欄桿● 配套設(shè)施：電梯：奧的斯有線電視：客廳、主臥室預(yù)埋接口電話：外線入戶，客廳臥室均有接口可接駁IDD數(shù)據(jù)點(diǎn)，每戶10M寬帶信息網(wǎng)信箱：為住戶配備高級私家信箱水表：獨(dú)立水表電表：獨(dú)立電表燃?xì)猓汗艿廊細(xì)馊霊艄苍O(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)保安設(shè)施：四周圍墻增設(shè)0～50M紅外線報(bào)警系統(tǒng)；公共區(qū)域及電梯間增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)；增設(shè)停車場智能化管理系統(tǒng)；增設(shè)電子門禁系統(tǒng)；設(shè)可視/非可視對講系統(tǒng)，可視線路到戶，但可視機(jī)住戶自備供電：專用變壓器雙電源供電，每戶容量（小戶型6KW，大戶型8KW－12KW）；室內(nèi)電路采用多回路設(shè)計(jì)供水：大型水池及自來水加壓泵房變頻供水● 小結(jié)： 湖凱多層以1488元/㎡的起價(jià)、小高層以1588元/㎡的起價(jià)，針對個案來說，相對校低，對市場有一定吸引力。開發(fā)商由于資金問題，導(dǎo)致售樓部等受到破壞，給銷售帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響。④其區(qū)別于其它個案水泥陽臺的全玻璃陽臺結(jié)構(gòu)，頗具現(xiàn)代感，新穎別致。本案先由深圳怡安信GESTAE策劃代理，后由盛意廊廣告代理整合推廣。一、萬事佳而大的金融商務(wù)場所、娛樂休閑場所等將不會太受重視。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 本區(qū)域?yàn)榇蟊姌潜P最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。二、公共設(shè)施狀況● 商業(yè)貿(mào)易：興萬家超市、新一佳超市、萬事佳超市、金沙超市、金盆嶺超市● 金融機(jī)構(gòu)：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄● 文化教育：理工大學(xué)、鐵道學(xué)院、新開鋪小學(xué)、第四十二中學(xué)● 醫(yī)療保?。河猩饘俚刭|(zhì)醫(yī)院、長沙195醫(yī)院● 餐飲酒店：聯(lián)天賓館、新開大酒店、順心山莊● 休閑娛樂：南郊公園、沿江風(fēng)光帶、理工大學(xué)旁眾多小型娛樂場所 ● 企業(yè)實(shí)體：湖南二機(jī)廠、湖南開關(guān)廠、長沙客車廠、湖南線材廠等三、交通道路體系狀況 書院路、新開鋪路段自2004年開始拓寬改建，現(xiàn)已全線完工，已成為長沙南北定向的一條主干道。其自然環(huán)境優(yōu)美，交通設(shè)施方便，既沒有老城的喧嘩吵鬧，也沒有新城的寂靜空曠，有著平實(shí)的生活氣息。東起新開鋪路，西至液化氣公司，南距二環(huán)線高架橋約100米，北靠湖南有色地質(zhì)醫(yī)院。隨著2006年政策的逐步穩(wěn)定， 58號文件的繼續(xù)深入執(zhí)行，促進(jìn)住房二級市場新政策的出臺，二手房成交增幅將有較大幅度的增長，成交價(jià)格也會穩(wěn)步上升?！　∩唐贩績r(jià)格仍將穩(wěn)中有升?！　∮捎谌ツ晷麻_工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤，且有部分開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題造成施工周期變長，有很大一部分項(xiàng)目將于2006年竣工，商品房的上市量將比2005年有較大幅度增長，商品房銷售可能會面臨一定壓力?！　〈髣幼髡{(diào)控政策將暫時(shí)告一段落，但仍將出臺一系列規(guī)范市場的政府監(jiān)管細(xì)則。該國家標(biāo)準(zhǔn)適用于我國城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項(xiàng)相關(guān)的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時(shí)期我國的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵我國的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等?！　∥覈鴮?shí)施《投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則》　　為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國財(cái)政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。而與此同時(shí)，2006年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實(shí)行“利滾利”的計(jì)息。同時(shí)，適時(shí)出臺新的禁止供地和限制供地的項(xiàng)目錄，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)?！　∥覈鴮⒓哟笾行粜蜕唐贩抗┑亍　∶髂陣临Y源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。二是新政的實(shí)施，使許多人認(rèn)為房價(jià)會下跌，持幣待購的風(fēng)氣日濃，造成成交量增速明顯放緩。二手房市場增速放緩 二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場成熟的一個重要標(biāo)志之一，二手房地產(chǎn)市場與一手房市場相互依存、彼此影響，二手房市場活躍能促進(jìn)一手房市場的良性發(fā)展，一手房市場發(fā)展變化反作用于二手房市場。2002年以后，商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勁頭，市場需求量旺盛。旺盛的需求，將會又一次刺激市場，導(dǎo)致市場的火熱。％，銷售面積首次超過竣工面積。 預(yù)計(jì)2006年商品房竣工面積將有較大幅度增長?？⒐っ娣e首次出現(xiàn)負(fù)增長 2000－2004年后長沙房屋施工面積和竣工面積呈現(xiàn)同步增長的趨勢，2005年施工面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長，％、％；但竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，％。收入的提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了持續(xù)的動力，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。固定資產(chǎn)投資的增長，改變了城市面貌，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，長沙房地產(chǎn)市場投機(jī)苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢初現(xiàn)，商品房交易量大幅增長，商品房價(jià)格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國家宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。以3月17日央行調(diào)整個人商品住房貸款利率為起點(diǎn)，以隨后出臺的“國八條”為標(biāo)志，長沙市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個調(diào)整發(fā)展的新時(shí)期。長沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見雛型。根據(jù)長沙市十一五規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2010年末，城市居民人均可支配收入將達(dá)到20170元。說明投資者普遍看好長沙市場，對未來市場充滿信心。宏觀調(diào)控使很多市民持觀望態(tài)度，宏觀調(diào)控的不確定性，在市場不明朗的情況下開發(fā)商對進(jìn)入市場十分謹(jǐn)慎。％。市場火熱時(shí)，開發(fā)商就盲目的增加市場供應(yīng)量，造成市場供大于求或暫時(shí)飽和，就會出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消