【正文】 6．寫字樓接管驗(yàn)收的程序A． 寫字樓接管驗(yàn)收前工作（1） 成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各級(jí)管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。10. 偶然漏發(fā)上述開(kāi)會(huì)通知予任何業(yè)主不足以令任何會(huì)議的議程或會(huì)上通過(guò)的任何決議方案無(wú)效。8. 委派代表的文件須于開(kāi)會(huì)前24小時(shí)內(nèi)交予管理者。4. 出席每年第一會(huì)議的業(yè)主可推選一位業(yè)主，作為該年度的業(yè)主大會(huì)的主席。管理者、業(yè)主委員會(huì)或占該發(fā)展項(xiàng)目管理份額不少于10%的業(yè)主可合法召開(kāi)特別會(huì)議。第七章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第一業(yè)主可于該發(fā)展項(xiàng)目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗(yàn)合格之日起計(jì)3年后或其認(rèn)為合適的時(shí)間召開(kāi)該發(fā)展項(xiàng)目之業(yè)主大會(huì)，選出主席及業(yè)主委員會(huì)，并可決定業(yè)主委員會(huì)的職務(wù)、人數(shù)、任期及其他事項(xiàng)等。第六章 該發(fā)展項(xiàng)目或部分受損不宜使用時(shí)的條款倘若該發(fā)展項(xiàng)目因水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及/或使用，則管理者須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，會(huì)上可由出席之業(yè)主按其占管理份額的比例投票，以75%多數(shù)票通過(guò)決議案，諾由于保險(xiǎn)金賠償（若有）不足、建筑法例及/或規(guī)則改變?nèi)魏纹渌闆r，修復(fù)或重建該發(fā)展項(xiàng)目并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其所擁有使用權(quán)的單元交予管理者托管，管理者須立即將該發(fā)展項(xiàng)目整幢以公開(kāi)拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈利潤(rùn)按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。無(wú)論該單元的使用變化如何，該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金將不可退還。5． 所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，管理者可隨時(shí)將該款項(xiàng)運(yùn)用于管理及維修該發(fā)展項(xiàng)目上。4． 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同本章前述第（五）部分第2條所述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用可應(yīng)管理者的請(qǐng)求通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。五． 管理費(fèi)用及其滯納金的繳付1． 每一業(yè)主于第個(gè)月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理者別有規(guī)定的除外。該筆款項(xiàng)不得轉(zhuǎn)移亦不會(huì)歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項(xiàng)目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開(kāi)支，包括安裝或更換發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用。在例外情況下，如果管理者認(rèn)為合理，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。6． 管理者有權(quán)在其認(rèn)為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費(fèi)用金額以滿足有關(guān)年度修改之估計(jì)開(kāi)支，并無(wú)須如以下第7款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個(gè)月書面通知業(yè)主。（11） 本公約第五章第二、1.（22）及（25）條所提及的保險(xiǎn)金（若有）。（7） 管理者的酬金。（3） 為該發(fā)展項(xiàng)目的恰當(dāng)及有效管理而由管理者決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。其后的會(huì)計(jì)年度即自每年1月1日始，至該年12月31日止。四． 管理及其他費(fèi)用1． 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用，管理者應(yīng)在每年10月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。在業(yè)主委員會(huì)未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。e. 因國(guó)家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責(zé)。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項(xiàng)目之告示欄。 （33）聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計(jì)院工程師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問(wèn)、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （29）修葺該發(fā)展項(xiàng)目的主要結(jié)構(gòu)、天臺(tái)、外墻及公共地方等，確保其維修良好。（27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項(xiàng)目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。（24）向業(yè)主報(bào)告所有因該發(fā)展項(xiàng)目的管理、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來(lái)事宜。（22）如管理者認(rèn)為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項(xiàng)目的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個(gè)別業(yè)主享有獨(dú)自擁有使用權(quán)的部分）投保。（18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。（14）為該發(fā)展項(xiàng)目及其每一個(gè)部分提供并保持一隊(duì)保安人員、看更、看守人員，并在管理者認(rèn)為合適的情況下，安裝、運(yùn)用并維護(hù)保安設(shè)施。（11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。（8）保持該發(fā)展項(xiàng)目所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。（4）保持所有公共地方良好照明。每一個(gè)業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。2． 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)于業(yè)主大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議后給予管理者不少于三個(gè)月的書面通知終止其職務(wù)：管理者亦可給予業(yè)主委員會(huì)三個(gè)月的書面通知辭去其職務(wù)。三十三． 裙樓內(nèi)的所有單元只可作商場(chǎng)及展覽用途使用。如仍不足以彌補(bǔ)所有損失，管理者將保留一切追討的權(quán)利。三十． 各業(yè)主不得利用該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的走廊、樓梯間或其他公共地方曬晾衣物或懸掛或放置任何垃圾桶、家具或其他物品。二十六． 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準(zhǔn)許的車輛的用途，不得放置貨物或其他物件，并應(yīng)遵守停車場(chǎng)規(guī)則。二十二． 個(gè)別業(yè)主無(wú)權(quán)要求管理者或其下屬為該等業(yè)主提供與該發(fā)展項(xiàng)目管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。十八． 各業(yè)主不得在天臺(tái)架設(shè)或安裝獨(dú)立天線（包括接收衛(wèi)星電視之金屬碟）或容許獨(dú)立天線伸出該發(fā)展項(xiàng)目任何部分。如業(yè)主在安裝增加物或附屬物時(shí)未獲取有關(guān)政府當(dāng)局之同意，則管理者有權(quán)將其加建物拆除，并向該業(yè)主追付因此引起的一切費(fèi)用。十二． 各業(yè)主不得在該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許或容忍其他人士作出對(duì)其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，并須負(fù)責(zé)修復(fù)或彌補(bǔ)因此而引致的任何損失或一切費(fèi)用及支出。十． 各業(yè)主應(yīng)對(duì)其租客、代理人、雇員、訪客及其他使用者等的行為、疏忽和錯(cuò)誤向管理者及其他業(yè)主負(fù)責(zé)。八． 各業(yè)主不得做出與本公約相違背，而使該發(fā)展項(xiàng)目的保險(xiǎn)（若有）在為無(wú)效或令該等保險(xiǎn)（若有）的保金提高的行為。四． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方或公共服務(wù)設(shè)施或其保養(yǎng)作出或造成任何改動(dòng)、損害、破壞或干擾。在承讓人簽署之承諾書生效前，如該承讓人對(duì)第一業(yè)主或其他業(yè)主造成任何損失，該承讓人及前業(yè)主均須共同分別負(fù)責(zé)賠償?shù)谝粯I(yè)主及/或其他業(yè)主。第四章 業(yè)主責(zé)任在不抵觸本公約第三章的條款下：一． 各業(yè)主承諾在轉(zhuǎn)讓其擁有單元時(shí)，須于有關(guān)購(gòu)買者簽署買賣合同之日起一個(gè)月內(nèi)就有關(guān)單元的使用變化情況以書面通知管理者。15． 第一業(yè)主可按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候及條件將本公約保留予第一業(yè)主的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)達(dá)讓予第一業(yè)主認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜耸炕蚬?。惟此?xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。8． 第一業(yè)主有權(quán)改換或改變?cè)摪l(fā)展項(xiàng)目外墻和公共地方的顏色，在該發(fā)展項(xiàng)目外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其他廣告牌或結(jié)構(gòu)，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或結(jié)構(gòu)。7． 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項(xiàng)目使用權(quán)未出售的部分、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及其部分安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙窗、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針及照明及其他各種固定設(shè)施。6． 第一業(yè)主有權(quán)隨時(shí)對(duì)本公約簽訂時(shí)存在的該發(fā)展項(xiàng)目的建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行更改、修訂、增訂或改動(dòng)而無(wú)須任何其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項(xiàng)目權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。在聲明指定的時(shí)間內(nèi)，該等額處地方構(gòu)成公共地方的一部分，各業(yè)主須按其管理份額的比例負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修。3． 第一業(yè)主管理者及其各自的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修或改善該發(fā)展項(xiàng)目的任何一部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該發(fā)展項(xiàng)目利益而安裝、取消或拆卸的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾碚邔?duì)該發(fā)展項(xiàng)目的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該發(fā)展項(xiàng)目的任何一部分。若任何業(yè)主出租其單元給予任何租客或租戶，須就該租客或租戶適當(dāng)履行及遵守公約的條款向其他業(yè)主負(fù)責(zé)。第二章 總則一．公共地方是為各業(yè)主之利益而設(shè)置的，可由每一位業(yè)主及其租客、雇員、訪客及其準(zhǔn)許的使用者使用。 21．“住宅樓” 指該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩幢住宅樓。17．“土地批文” 指中華人民共和國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用合同書（**號(hào)）及有關(guān)的文件及修訂。如果該單元已被合法抵押，則“業(yè)主”應(yīng)包括該抵押人和受押人；擔(dān)以上述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才算是業(yè)主。 10．“公共設(shè)施 指管理者根據(jù)本公約第五章第四條第10款所維修基金及 收到的基金并用于管理、維修及改善該發(fā)展項(xiàng)水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金” 目的款項(xiàng)。 6．“裝修規(guī)則” 指管理者（如以下定義）就各業(yè)主在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建、拆卸及裝飾等所作的規(guī)定。 3．“公共地方” 指在該發(fā)展項(xiàng)目或該土地內(nèi)由第一業(yè)主根據(jù)本公約所指定的公共地方。第一業(yè)主就該項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩幢住宅樓、兩幢商務(wù)公寓樓、六層裙樓、外圍廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及設(shè)施保留另訂管理公約及其他有關(guān)契約的權(quán)利，并可就該發(fā)展項(xiàng)目各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個(gè)別獨(dú)立管理、協(xié)調(diào)保養(yǎng)、維修訂立個(gè)別管理公約，以便發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守。同時(shí)，要確保工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要明確記錄在案，督促施工單位及時(shí)整改，以減少物業(yè)管理公司接管后對(duì)寫字樓進(jìn)行返工、維修的工作量，從而減少物業(yè)管理的成本支出。（2） 智能化寫字樓基本設(shè)施的需求，包括為安裝先進(jìn)的電腦管理等系統(tǒng)提供意見(jiàn)。每月派人參加施工會(huì)議，通過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（6） 從美觀和效益上評(píng)價(jià)園林設(shè)計(jì)與布置、公共場(chǎng)所告示標(biāo)志，以及照明配置的質(zhì)量和設(shè)計(jì)。（2） 寫字樓日后的管理，如保安、消防和維修服務(wù)等能否最經(jīng)濟(jì)、最有效和便于操作？是否設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)？防火安全裝置的配備是否合理？寫字樓出入口、造型是否方便治安管理等。其目的是確保寫字樓建造及設(shè)施符合物業(yè)管理要求，交付使用時(shí)，能即時(shí)給各業(yè)主及租戶提供有效及高水平的服務(wù)，以避免日后在建筑和管理上的投資追加或成本提高，減少物業(yè)管理的成本支出。（2） 實(shí)施多種經(jīng)營(yíng)，開(kāi)設(shè)商務(wù)中心、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、康樂(lè)中心、中西餐廳、咖啡餐飲等經(jīng)營(yíng)。（2） 安全管理：維護(hù)寫字樓安全及治安秩序，并配備安保設(shè)備、門衛(wèi)、停車場(chǎng)管理，監(jiān)控中心值班定時(shí)與不定時(shí)的安全巡查，保證該大廈24小時(shí)在保安的控制中。（2） 自管與專業(yè)公司相結(jié)合：開(kāi)發(fā)商自行管財(cái)務(wù)、人事、營(yíng)銷等，而專業(yè)性、技術(shù)性的如保安、保潔、綠化、機(jī)電維護(hù)等由專業(yè)公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)行及保養(yǎng)工作，為客戶提供專業(yè)的服務(wù)。（4） 有良好的管理現(xiàn)代寫字樓由于檔次高，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外型雄偉、裝飾考究，建筑外型有自已獨(dú)特的風(fēng)格，這些都成為業(yè)主或客戶成功的象征。交通方便的地理位置，便于收集和匯集大量的國(guó)際性和全國(guó)性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、交易的功率高。（1） 一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市現(xiàn)代寫字樓都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。（2） 建筑規(guī)模大，檔次高現(xiàn)代寫字樓一般能提供大小多種規(guī)格的辦公室，使辦公面積達(dá)到一定規(guī)模。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。3．寫字樓管理模式3．1自管型（1） 自建自管模式：即開(kāi)發(fā)商由建筑施工在工程完工后，自行組建物業(yè)公司，進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)與管理，對(duì)本身物業(yè)情況熟悉，資料齊全，欠缺管理的專業(yè)化。（2） 租憑經(jīng)營(yíng)型：由開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽訂租賃或承包協(xié)議與物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，物業(yè)公司致力于日常的租賃與管理服務(wù)！4． 委托管理4．1管理基本內(nèi)容A．日常管理（1） 設(shè)備管理，進(jìn)行對(duì)機(jī)電空調(diào)、電梯、供排水、消防及通訊設(shè)備，設(shè)備的日常運(yùn)作與保養(yǎng)維護(hù)。B．經(jīng)營(yíng)管理（1） 租賃服務(wù)：處理寫字樓具體的租賃工作，如租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約、協(xié)調(diào)及處理投訴等。主要內(nèi)容包括寫字樓設(shè)計(jì)階段的早期介入、寫字樓施工建設(shè)階段的早期介入和寫字樓機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段的早期介入，主要是從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。如布局是否合理，配套設(shè)施是否齊全等。（5） 是否合理設(shè)置管理辦公室、工作間、詢問(wèn)臺(tái)、告示標(biāo)志等，確保有效地利用空間，以減少日后這些方面人力和空間的浪費(fèi)。與承建商等密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議。并確保寫字樓在交付時(shí)，遺漏工程能減至最低，最終使管理成本減少，使物業(yè)價(jià)值增加。物業(yè)管理公司要通過(guò)跟進(jìn)整個(gè)施工過(guò)程，熟悉整個(gè)寫字樓的布局情況，要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對(duì)寫字樓的檢查、維修、保養(yǎng)工作等。并且透過(guò)制定本公約以配合將來(lái)對(duì)于該發(fā)展項(xiàng)目整體管理的進(jìn)行。2．“該發(fā)展項(xiàng)目” 指座落于該土地上的**廣場(chǎng)，其中包括：(1) 兩幢住宅樓；(2) 兩幢商務(wù)公寓；(3) 6層裙樓；(4) 3層地庫(kù)停車場(chǎng)。 5．“外墻” 指該發(fā)展項(xiàng)目的所有或部分外墻。 9．“管理費(fèi)用” 指管理者因管理、保養(yǎng)、及改善該發(fā)展項(xiàng)目之公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及執(zhí)行本公約條文所規(guī)定而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支。13．“業(yè)主” 指對(duì)每個(gè)單元擁有或共同擁用使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓（包括但不限于變賣、贈(zèng)與及互易等）人。16．“本公約” 指上述當(dāng)事人于上述日期簽署的本公約，并包括分契、相關(guān)的公約及一切有關(guān)管理該發(fā)展項(xiàng)目的文件。 20．“業(yè)主大會(huì)” 指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會(huì)。二．本公約中（在文義許可或要求下），表示單數(shù)之字眼應(yīng)包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽(yáng)性之字眼應(yīng)包括陰性和中性，相反亦同；表示人之字眼應(yīng)包括公司和法團(tuán)。三． 每個(gè)業(yè)主對(duì)其單元有