【正文】 或者兩年半的時間內(nèi)，怎么能夠合理的運作下去。二三線城市都市綜合體的盈利模式 二三線城市都市綜合體的盈利模式，需要靠商業(yè)中心里的60%的面積銷售，從整體上來講，用我們商鋪的銷售能夠達成我們整體的投資，90%100%，這是最理想。很多商鋪劃個隔斷，就簡單了，但是對于這七大類是很重要的。 ，兒童是非常關(guān)鍵的，兒童主題樂園，現(xiàn)在最容易賺錢的，咱們國家的消防規(guī)定兒童不能上三層，基本80%在三層以上，開發(fā)商這方面都有本事，我們做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候，會發(fā)現(xiàn)很多事情還要跟政府溝通。比如葫蘆島原來沒有，就引進了電影院的。 ，現(xiàn)在國內(nèi)二三線城市多起來，尤其省里的連鎖，比如河北省的北國東購、唐百都在連鎖，浙江的銀泰在全國做連鎖，遼寧的興隆大家園，內(nèi)蒙古的維多利，這些省里的都有，全國的進入主力百貨公司像北京王府井、北京華聯(lián)、香港新世界、馬來西亞百盛。商業(yè)在北京趨于飽和，在北京想賣商鋪真的很不容易，因為北京的什么業(yè)態(tài)都有，想一枝獨秀不可能了，在二三線城市08年以后，開發(fā)了一些商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，我經(jīng)歷很多這個城市第一個、第二個，真的很新鮮，北京1986年肯德基在前門開業(yè)，大家排隊吃炸雞，現(xiàn)在1300多家店了，有個嘗鮮的過程，北京商業(yè)不要這么多了。對于三線城市寫字樓市場非常不看好，短期內(nèi)沒有什么機會，中國的二三線城市的企業(yè)兩極分化非常嚴重，要不是大型國有事業(yè)單位，有自己的辦公樓宇，要不中小民營企業(yè)，都習(xí)慣當(dāng)?shù)赝恋乇容^便宜，土地來源比較多元化，都可以自己蓋個院子或者自己開發(fā)小的住宅小區(qū)有兩層底商，寫字樓的需求實在太小。如果能夠通過商業(yè)的面積銷售，完成總投資的90%，甚至80%，開發(fā)商就活下來了，就可以繼續(xù)推動、銷售、招商、裝修、報手續(xù)，二三線城市的開發(fā)商都說，今天在這個地可能有個土地協(xié)議，到開業(yè)按18個月算，就是一年半，二三線城市開發(fā)商非常有效率的，今天拿了地要蓋20萬平米，一年半以后開業(yè)，趕緊找設(shè)計院，最后通常要四年，48個月。 在三線城市第三個贊同是星級酒店，根據(jù)地理位置或者酒店競爭態(tài)勢以及產(chǎn)品的開發(fā)檔次，四星級的、純五星級的，慎用五星級的，盡可能不做五星級的，四星級現(xiàn)在國內(nèi)很多有很好的品牌，我們最不建議在三線城市做寫字樓，因為寫字樓市場在二三線城市是非常沒機會的，只有個別的二三線城市都市綜合體在市中心非常繁華的，可以考慮部分寫字樓，第一個案例唐山的新華貿(mào)有這么一個寫字樓，現(xiàn)在在唐山還不算，最好的企業(yè)都進去，與我們原來預(yù)估整整差了三成，現(xiàn)在均價只能到8千8千5，預(yù)估是1萬2千5，我們參與唐山所有的一線項目，新華貿(mào)商鋪均價賣到2萬以上，寫字樓一半都做不到，這都是我們能夠想象得到。一定要強調(diào)，二三線城市開發(fā)商，如果在座的是北京的或者一些大的國有開發(fā)商或者實力很強的，可能不一樣，你是中鐵還是中冶的，還是城建的，我們二三線城市民營企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展租售比例，什么樣的是合理？不要單純弄比例，我們給出的建議是銷售額=總投資（正負90110%），投資6億元，既不能多賣也不能少賣，合理的盈利模式，比如10萬平米6個億，唐山、滄州、秦皇島、邢臺，比如商業(yè)地產(chǎn)就拿1萬/平米，我要賣5萬5千平米，剩下4萬5千平米，如果要是10萬平米的體量，好比地下2萬，地上8萬，4萬5是2萬地上，2萬5地下，這2萬5地下一半是停車場或者大賣場，上面2萬是餐飲、電影院，用持有的面積來解決主力用戶，剩下的面積打散賣給小業(yè)主。 為什么？兩個字“差錢”，你能跟萬達比嗎？能跟中糧比嗎？也許作為老板本人的生活質(zhì)量跟摩根斯坦利的高管沒什么區(qū)別了，也可以坐游艇、頭等艙，問題是資產(chǎn)不一樣，企業(yè)規(guī)模不一樣，所以往往我們做執(zhí)行層面的，一定要提醒老板，因為不可能所有人都在萬達工作，要提醒他，我們一定要腳踏實地實事求是，因此賣什么，賣多少？這個租售比例就變成了二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個命脈，也就是說我們在座的很多建筑設(shè)計師非常困惑的是開發(fā)商最開始不講清楚，如果建筑設(shè)計師我希望在未來與二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商合作的時候，在建筑設(shè)計理念探討之前，產(chǎn)品研發(fā)之前，就要講清楚是想賣還是想持有，賣多少，賣什么產(chǎn)品，因為賣和持有在建筑設(shè)計理念上都有巨大的區(qū)別，不要蒙混。如果總投資6億的話，我覺得國內(nèi)二三線城市開發(fā)商80%現(xiàn)在手上有個把億，還有銀行劃著巨大問號的授信可能性，往往過程中都沒有，會產(chǎn)生借高利貸。如果是在北上廣深的開發(fā)商，不是需要六七個億放進去，2008年投入，然后到2011年或者2012年開業(yè)，然后就要收回利潤。因為我們都是從一點一滴做起來的，即便萬達集團的王健林董事長也會跟你講他的發(fā)展心路歷程，也是從賣商鋪開始的，所以他也會有長春、哈爾濱、沈陽被小業(yè)主圍攻的時候，他今天可能已經(jīng)發(fā)展到第五代萬達系列的產(chǎn)品，所以他不會賣商鋪了，也不會賣購物中心了，但是他仍然靠賣住宅、公寓起家，他在各地拿的土地幾乎成本是零，這是萬達的生意模式。深圳的華潤集團的萬象城，北京的大悅城，這兩年特別風(fēng)光的都市綜合體，我可以負責(zé)任的講不賺錢，每一個萬達廣場現(xiàn)在做的，不賺錢，賺錢的不是每一個萬達廣場，而是萬達廣場的規(guī)模，萬達廣場的體量、規(guī)模品牌價值在不斷增值，所持有的酒店、購物中心在不斷的增值，在不斷的融資，在不斷的與基金合作，無論寒冬酷暑這樣的團隊不能停腳步，要不斷的擴張，因為投資人不斷需要看到新的項目成長，他們是評估出來的利潤。 ，往往是商業(yè)運作為輔，資產(chǎn)運作為主，在北京、上海很多大型都市綜合體是不賣的，北京比較典型的案例，我曾經(jīng)在北京華聯(lián)最后做的一個項目新光天地，我們跟臺灣新光集團合作的，華貿(mào)集團負責(zé)開發(fā)的，有三棟華貿(mào)寫字樓，有六棟商務(wù)樓，有9萬平米的購物中心，組成華貿(mào)中心，這個華貿(mào)中心商業(yè)是一平米不賣的，寫字樓是不賣的，酒店是不賣的，酒店式公寓不賣的，僅僅賣了六棟商務(wù)樓，當(dāng)時只賣到24000多，為什么華貿(mào)在投入上百億一平米不賣呢？因為在今天有很多的基金支持，他所要做的是資產(chǎn)運作，別的不知道，我可以負責(zé)任的講，一個新光天地9萬平米購物中心目前市值評估已經(jīng)超過40億人民幣，它的運作方式不一樣。北上廣深的都市綜合體，有幾個特點是二三線城市開發(fā)商學(xué)不了的。比如銷售或者招商的時候，遇到一個很大問題，測繪面積的問題，到底用建筑面積還是用使用面積，都暈了頭，不知道用什么來標準。 再加上由于房地產(chǎn)政策的嚴苛打壓，政府對于商業(yè)地產(chǎn)有某種意義上在二三線城市成為一個新鮮事物，所以在營銷過程中，無論是招商還是銷售過程中，都會遇到這樣那樣的，連政府也不知道該怎么解決，更不用說開發(fā)商不知道怎么解決的問題。所以二三線城市商業(yè)地產(chǎn)，尤其是都市綜合體未來發(fā)展的趨勢，就變得非常一個敏感話題。這種都市綜合體能夠讓消費者在一個房地產(chǎn)的項目里面，完成了第三生活空間的概念，所謂第三生活空間的概念，我們自己每天吃飯、睡覺、溫馨的家庭是第一時間空間，單位、辦公室是第二生活空間，我們也希望能夠讓各自朋友開發(fā)的都市綜合體能夠成為這個城市的核心商圈，是第三生活空間，在這里完成商務(wù)聚會、家庭聚餐、周末的休閑娛樂購物，可以在這里租買寫字樓，在這里辦公，甚至在這里商戶利用酒店進行住宿，還有各種各樣的商業(yè)活動，這樣就能夠縮小你的交通上所帶來的時間浪費和污染的環(huán)境，在集中的都市綜合體里夏天很涼爽、冬天很溫暖，在室內(nèi)和局部的室外進行生活。 更多的購物中心可以延伸出來很多產(chǎn)品，比如百貨公司、大型超市、電器行等等，還有餐飲娛樂，電影院、KTV、電子游戲、健身游戲、網(wǎng)吧、兒童、保齡球。 08年到現(xiàn)在短短三年時間，各個地級市在市中心或者在新區(qū)，這兩個地方最容易有都市綜合體，一是老城市的更新，一是所謂的新區(qū)新政中心，政府都搬了，經(jīng)常在北方或者南方一帶都會看到一些現(xiàn)象，政府很愛搬家，蓋一個新區(qū)市政府搬去了，有的省政府都搬過去了，要托舉新區(qū)，新區(qū)往往也有這樣一個特點。 今天又發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)對住宅市場，政府已經(jīng)嚴厲控制一年多的時間，最近大家都說房價拐點了，昨天我看新浪網(wǎng)上講北京已經(jīng)有兩個房子都很有名，一個是在通州北京橡塑11600降到了底點，我今天早上看短信合生創(chuàng)展世界花園在通州9980，現(xiàn)在房地產(chǎn)的寒冬來了，消費者的春天開始到來了。 目前國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？我們的發(fā)展期我個人覺得應(yīng)該是從2008年奧運會開始，二三線城市有了都市綜合體的概念，因為2008年之前中國都在大興土木改造北京，因為有奧運會，北京改的非常令人瞠目結(jié)舌，不能說好也不能說不好，總之用外國人兩三天時間評價說了不起，然后人家走了，剩余城市怎么樣，我們還要慢慢體會。比如距離100公里左右的唐山、秦皇島都有很大的差異，這都是要實事求是的，不是簡簡單單的跟風(fēng)，萬達怎么做，我們就跟風(fēng)做，我們學(xué)不了萬達。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無奈，或者發(fā)展的機遇。本人40不惑，十六五年的職業(yè)生涯，應(yīng)該蠻多元化。 吳永康：今天，有機會跟大家同探討國內(nèi)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式，我覺得這是一個難得的機會。一、前言 我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)驗教訓(xùn)，與二三線城市有什么不同。 今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來自于湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀 中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國內(nèi)二三線城市，二線城市更多的是省會城市，三線的城市是某些弱一點的省會城市或者地級城市，還有一些不是地級城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。這也是從08年，各個二三線城市才開始風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開發(fā)模式，在此之前，主要是房地產(chǎn)的開發(fā)形勢。二是發(fā)現(xiàn)商鋪不限購，政府可以支持，商鋪可以包裝，住宅如果能賣五千，商鋪搞不好能賣一萬五，蓋十平米住宅還不如蓋兩到三平米商鋪劃算，在利益的驅(qū)使下二三線城市都市綜合體開始風(fēng)起云涌。 這是建筑產(chǎn)品，一般來講都市綜合體都有一個比較大的廣場，各種小的不同的主題廣場組合，以及停車場，原來二三線城市到今天二三線城市的老百姓、消費者也不喜歡把車停到地下，覺得地上方便，一停車就走，其實北京何嘗不如此，誰也不愿意把車開到底下，都愿意停在地上，由于地上沒有車位，現(xiàn)在管理想進入這個樓宇，地上沒有停車，不隨著物業(yè)管理的進入，不下停車場也得下，停車場需要導(dǎo)向，對于二三線城市的停車場也很關(guān)鍵，也是地下的一部分。綜合體的來歷大家回顧一下我們的都市綜合體是不是這樣一些組成，都市綜合體的來歷是怎么樣的？這個都市綜合體的開發(fā)不是個人主觀臆斷不是大的結(jié)合在一起，往往隨著都市化的發(fā)展來進行的，城市越來越發(fā)達，人口密度越來越多，交通越來越不便利，人的活動半徑很急促，時間效率需要提高，環(huán)境又不斷的污染，都市綜合體應(yīng)運而生，都市進行不斷發(fā)展的時候，一個城市