【正文】 責(zé)任認定）當事人因房地產(chǎn)中介公司的居間行為訂立房屋買賣合同，在履行過程中因稅費增加導(dǎo)致買賣合同解除，房地產(chǎn)中介公司以已經(jīng)促成合同訂立為由要求支付居間報酬的，一般不予支持，但房地產(chǎn)中介公司可以要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用。（4）當事人依合同約定的履行期限在“京十九條”施行前能夠完成房屋過戶或網(wǎng)上簽約，因可歸責(zé)于一方當事人的原因?qū)е潞贤t延履行，在此期間由于國家政策調(diào)控導(dǎo)致稅費增加，守約方主張繼續(xù)履行合同，并要求違約方承擔增加稅費的，應(yīng)予支持。因涉及該住房限購政策的房屋買賣合同糾紛，可以參照市高院民一庭《關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》相關(guān)規(guī)定內(nèi)容處理。對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對于因住房限購政策實施導(dǎo)致當事人解除合同后，出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接受的房屋返還給出賣人。（二）2011年限購政策相關(guān)案件處理思路住房限購政策為：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)[2011]1號）》，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)[2011]8號）》，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知（京建發(fā)[2011]65號）》。如雙方合同約定“因當事人自身原因無法辦理貸款，由購房人自行籌集資金支付”，因房貸新政導(dǎo)致購房人不能辦理按揭貸款不屬于當事人自身的原因，購房人以房貸新政導(dǎo)致其不能辦理按揭貸款為依據(jù)要求解除合同的，一般可予支持，對購房人有損失的按前述處理原則由雙方分擔。賣房人無實際損失的，買房人不承擔補償責(zé)任。再有，從現(xiàn)實情況看，除少數(shù)地方外，我市房屋市場價值并無明顯回落，近期整體還有明顯上升，所以對很多案件來說并不存在著分擔損失的問題。應(yīng)當看到，在法理上情勢變更不排斥損失分擔，但在社會接受程度上，你如果認定情勢變更又讓購房人分擔損失，也存在著一定的困難。同時，如在審判思路上以情勢變更為基本定位，實際上會增加案件的審理難度，因按司法解釋的規(guī)定，要認定是否構(gòu)成情勢力變更不僅要審查購房人確實因房貸新政不能按預(yù)期辦理房貸（由于各銀行落實政策力度不同，甚至同一銀行不同營業(yè)部也不同，審查起來有相當難度），還要進一步審查購房人的經(jīng)濟能力以此來確定是否確實導(dǎo)致顯失公平和難以實現(xiàn)合同目的。B、就房貸新政對于部分房屋買賣合同的影響，在定位上不能定為不可抗力，也不宜簡單定為情勢變更。如購買方在房貸新政出臺前即提出解除合同，在房貸新政后以房貸新政導(dǎo)致其不能辦理按揭貸款要求解除合同。這表明國家此輪房屋新政具有一定長期性、堅定性。全國暫停三套房貸,全國暫停無1房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)的訴訟時效問題出賣人將房屋交付給買受人，買受人已實現(xiàn)對房屋的占有使用，買受人請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人以買受人的請求已超過訴訟時效期間為由提出抗辯的，不予支持。房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。房屋價款糾紛與質(zhì)量異議在出賣人要求買受人支付房屋價款的訴訟中，買受人主張房屋存在質(zhì)量瑕疵，按以下情形分別處理：（1）買受人拒絕支付房屋價款，或者要求減少房屋價款的，一般應(yīng)當作為抗辯處理。當事人請求解除房屋買賣合同的，應(yīng)當參照適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定，但合同屬于履行不能的不受該解除權(quán)行使期限的限制。借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張房屋確權(quán)或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。（二）其他常見疑難問題與對策“陰陽合同”的處理當事人之間先后分別簽訂數(shù)份房屋買賣合同（包括網(wǎng)簽合同、備案合同、實際履行合同等），但合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。違約方以守約方主張的房屋差價損失系其訂立合同時不可預(yù)見的損失為由提出抗辯的，不予支持。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。開發(fā)商能否以購房人不簽訂物業(yè)管理合同作為不交房的抗辯事由兩種義務(wù)不具有對應(yīng)性，無法行使抗辯。交納房屋認購定金后，雙方未訂立合同時，如何認定是否可歸責(zé)于一方當事人主要是看不同意簽約一方有無正當理由，在把握上應(yīng)妥當，不可過嚴，要考慮購房者的知情情況。二、房屋買賣中的常見問題與對策（一）商品房買賣司法解釋適用中的問題最高法院司法解釋力足解決了一些問題。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。出賣人在合同約定履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院應(yīng)當向買受人釋明，告知其應(yīng)當變更訴訟請求，買受人堅持不變更的，應(yīng)駁回其訴訟請求，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（2）所謂“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，是指買賣雙方之間存在以合理價格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款，在價款支付方式上不限于金錢方式，也包括買受人通過以房抵債等具有交易性質(zhì)的方式支付房屋價款。如果出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定的，應(yīng)當優(yōu)先適用該規(guī)定。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。轉(zhuǎn)讓按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，應(yīng)當是有效的。據(jù)說有的地方在搞試點，但不是在北京。以往通常是賣房人起訴，近期開始有買房人起訴的情況。主要是：；、歸僑購買農(nóng)村房屋；；（4）其他特殊情況。按制度，農(nóng)村土地不能直接交易，房隨地走，由此導(dǎo)致對農(nóng)村房屋買賣。（1）基本態(tài)度問題不在同村村民，而是異村村民之間，特別是農(nóng)村房屋賣給城市居民。我結(jié)合實際情況介紹一些實際做法，并談一些個人的思考認識，供同志們參考。目前就相關(guān)問題的法律規(guī)定與司法解釋不夠明確具體。農(nóng)村房屋買賣問題（包括小產(chǎn)權(quán)房屋買賣）。這實際上是基本土地制度的問題，雖無明確規(guī)定，但制度不允許，制度是個大規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣的效力及例外。如不涉及拆遷，又無土地明顯升值問題，一般不考慮買房人的損失問題。這是農(nóng)村房屋買賣中的一個具體類型，是規(guī)?；霓r(nóng)村房屋買賣，進行商品化開發(fā)顯然是違反現(xiàn)行土地制度的，在本質(zhì)上屬于農(nóng)村房屋買賣。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日