【正文】 責(zé)任認(rèn)定）當(dāng)事人因房地產(chǎn)中介公司的居間行為訂立房屋買賣合同，在履行過(guò)程中因稅費(fèi)增加導(dǎo)致買賣合同解除，房地產(chǎn)中介公司以已經(jīng)促成合同訂立為由要求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但房地產(chǎn)中介公司可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用。（4）當(dāng)事人依合同約定的履行期限在“京十九條”施行前能夠完成房屋過(guò)戶或網(wǎng)上簽約，因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤t延履行，在此期間由于國(guó)家政策調(diào)控導(dǎo)致稅費(fèi)增加，守約方主張繼續(xù)履行合同，并要求違約方承擔(dān)增加稅費(fèi)的，應(yīng)予支持。因涉及該住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛，可以參照市高院民一庭《關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》相關(guān)規(guī)定內(nèi)容處理。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于因住房限購(gòu)政策實(shí)施導(dǎo)致當(dāng)事人解除合同后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接受的房屋返還給出賣人。（二）2011年限購(gòu)政策相關(guān)案件處理思路住房限購(gòu)政策為：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)）》，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）》，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知（京建發(fā)[2011]65號(hào)）》。如雙方合同約定“因當(dāng)事人自身原因無(wú)法辦理貸款，由購(gòu)房人自行籌集資金支付”，因房貸新政導(dǎo)致購(gòu)房人不能辦理按揭貸款不屬于當(dāng)事人自身的原因，購(gòu)房人以房貸新政導(dǎo)致其不能辦理按揭貸款為依據(jù)要求解除合同的，一般可予支持，對(duì)購(gòu)房人有損失的按前述處理原則由雙方分擔(dān)。賣房人無(wú)實(shí)際損失的，買房人不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。再有，從現(xiàn)實(shí)情況看，除少數(shù)地方外，我市房屋市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)明顯回落，近期整體還有明顯上升，所以對(duì)很多案件來(lái)說(shuō)并不存在著分擔(dān)損失的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)看到，在法理上情勢(shì)變更不排斥損失分擔(dān)，但在社會(huì)接受程度上，你如果認(rèn)定情勢(shì)變更又讓購(gòu)房人分擔(dān)損失，也存在著一定的困難。同時(shí)，如在審判思路上以情勢(shì)變更為基本定位，實(shí)際上會(huì)增加案件的審理難度，因按司法解釋的規(guī)定，要認(rèn)定是否構(gòu)成情勢(shì)力變更不僅要審查購(gòu)房人確實(shí)因房貸新政不能按預(yù)期辦理房貸（由于各銀行落實(shí)政策力度不同，甚至同一銀行不同營(yíng)業(yè)部也不同，審查起來(lái)有相當(dāng)難度），還要進(jìn)一步審查購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)能力以此來(lái)確定是否確實(shí)導(dǎo)致顯失公平和難以實(shí)現(xiàn)合同目的。B、就房貸新政對(duì)于部分房屋買賣合同的影響，在定位上不能定為不可抗力，也不宜簡(jiǎn)單定為情勢(shì)變更。如購(gòu)買方在房貸新政出臺(tái)前即提出解除合同，在房貸新政后以房貸新政導(dǎo)致其不能辦理按揭貸款要求解除合同。這表明國(guó)家此輪房屋新政具有一定長(zhǎng)期性、堅(jiān)定性。全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效問(wèn)題出賣人將房屋交付給買受人，買受人已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有使用，買受人請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人以買受人的請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效期間為由提出抗辯的，不予支持。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。房屋價(jià)款糾紛與質(zhì)量異議在出賣人要求買受人支付房屋價(jià)款的訴訟中，買受人主張房屋存在質(zhì)量瑕疵，按以下情形分別處理：（1）買受人拒絕支付房屋價(jià)款，或者要求減少房屋價(jià)款的，一般應(yīng)當(dāng)作為抗辯處理。當(dāng)事人請(qǐng)求解除房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)參照適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定，但合同屬于履行不能的不受該解除權(quán)行使期限的限制。借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張房屋確權(quán)或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。（二）其他常見(jiàn)疑難問(wèn)題與對(duì)策“陰陽(yáng)合同”的處理當(dāng)事人之間先后分別簽訂數(shù)份房屋買賣合同（包括網(wǎng)簽合同、備案合同、實(shí)際履行合同等），但合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。違約方以守約方主張的房屋差價(jià)損失系其訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的損失為由提出抗辯的，不予支持。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。開(kāi)發(fā)商能否以購(gòu)房人不簽訂物業(yè)管理合同作為不交房的抗辯事由兩種義務(wù)不具有對(duì)應(yīng)性，無(wú)法行使抗辯。交納房屋認(rèn)購(gòu)定金后，雙方未訂立合同時(shí)，如何認(rèn)定是否可歸責(zé)于一方當(dāng)事人主要是看不同意簽約一方有無(wú)正當(dāng)理由，在把握上應(yīng)妥當(dāng)，不可過(guò)嚴(yán)，要考慮購(gòu)房者的知情情況。二、房屋買賣中的常見(jiàn)問(wèn)題與對(duì)策（一）商品房買賣司法解釋適用中的問(wèn)題最高法院司法解釋力足解決了一些問(wèn)題。合同約定的履行期限屆滿時(shí)針對(duì)出賣人的強(qiáng)制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。出賣人在合同約定履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院應(yīng)當(dāng)向買受人釋明，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求，買受人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（2）所謂“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，是指買賣雙方之間存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實(shí)際全部或部分支付了房屋價(jià)款，在價(jià)款支付方式上不限于金錢方式，也包括買受人通過(guò)以房抵債等具有交易性質(zhì)的方式支付房屋價(jià)款。如果出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。轉(zhuǎn)讓按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，應(yīng)當(dāng)是有效的。據(jù)說(shuō)有的地方在搞試點(diǎn)，但不是在北京。以往通常是賣房人起訴，近期開(kāi)始有買房人起訴的情況。主要是：；、歸僑購(gòu)買農(nóng)村房屋；；（4）其他特殊情況。按制度，農(nóng)村土地不能直接交易，房隨地走，由此導(dǎo)致對(duì)農(nóng)村房屋買賣。（1）基本態(tài)度問(wèn)題不在同村村民，而是異村村民之間，特別是農(nóng)村房屋賣給城市居民。我結(jié)合實(shí)際情況介紹一些實(shí)際做法，并談一些個(gè)人的思考認(rèn)識(shí)，供同志們參考。目前就相關(guān)問(wèn)題的法律規(guī)定與司法解釋不夠明確具體。農(nóng)村房屋買賣問(wèn)題（包括小產(chǎn)權(quán)房屋買賣）。這實(shí)際上是基本土地制度的問(wèn)題，雖無(wú)明確規(guī)定，但制度不允許，制度是個(gè)大規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣的效力及例外。如不涉及拆遷，又無(wú)土地明顯升值問(wèn)題，一般不考慮買房人的損失問(wèn)題。這是農(nóng)村房屋買賣中的一個(gè)具體類型，是規(guī)?；霓r(nóng)村房屋買賣，進(jìn)行商品化開(kāi)發(fā)顯然是違反現(xiàn)行土地制度的，在本質(zhì)上屬于農(nóng)村房屋買賣。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日