【正文】 3) 庭院面積大于600平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊，庭院分前庭后院，與戶內(nèi)中庭花園結(jié)合，形成內(nèi)外院景空間。5) 。獨(dú)立別墅 A、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅1) —，建筑面積在250—300平方米，戶型長(zhǎng)寬比控制在1以內(nèi)，開間不小于10米。10) 聯(lián)排別墅的總平面位置是介于獨(dú)立別墅和多層洋房之間，要處理好建筑風(fēng)格的過渡，使之協(xié)調(diào)。6) 應(yīng)留有曬衣的工作陽(yáng)臺(tái)空間，解決好每個(gè)房間空調(diào)室外機(jī)位置，且應(yīng)處理好立面。2) 可采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)。5層，屋頂設(shè)大露臺(tái)，可設(shè)半地下車庫(kù)。6) 通過戶型面積的控制，使其具備高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，總價(jià)在80—100萬之間。2) 建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上，打破行列式的布局，延伸庭院空間；圍合成聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間。7) 每個(gè)臥室均安分體空調(diào)，請(qǐng)考慮室外機(jī)位及立面的美觀，并考慮室外機(jī)散熱，室內(nèi)機(jī)的疑結(jié)水排水管應(yīng)接入立管，立管可接入雨水管內(nèi)，外墻立管應(yīng)利用生活陽(yáng)臺(tái)來處理管線隱蔽問題。3) 戶型面積大于130平方米時(shí)，主人房應(yīng)設(shè)衣帽間。4) 戶型按大主人房、大廳、大陽(yáng)臺(tái)的原則設(shè)計(jì)。七、住宅戶型低層精裝電梯公寓設(shè)計(jì)要求：1) 6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90—150平方米；大部分27—50萬元/套，廳不小于4米，；2) 首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計(jì)，面積150平方米，開間不小于8米；3) 3—6層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，錯(cuò)層高度450mm。u 屋面材料：采用水泥板瓦，可以用同一色調(diào)下不同色差的瓦片搭配，達(dá)到統(tǒng)一中又有變化的斑駁、自然的肌理效果。公寓：層數(shù)為56層，屋頂采用坡屋頂。u 二層與底層的面積比控制在1:2，在立面上應(yīng)形成后退的視覺效果，以保證整個(gè)建筑體量上的和諧。二、建筑風(fēng)格u 獨(dú)立式別墅：采用可以與山地地形密切結(jié)合的建筑風(fēng)格，以北美的別墅風(fēng)格為取向。2. 建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝向和通風(fēng)需要?，F(xiàn)有水塘的處理基地內(nèi)的現(xiàn)有水塘均是由收集雨水而成，如何結(jié)合建筑布局對(duì)其進(jìn)行有效的利用，在規(guī)劃中應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)考慮。而根據(jù)地形條件，排屋、公寓主要布置在沿臨石路一帶，這樣勢(shì)必影響整個(gè)社區(qū)作為高檔山地別墅社區(qū)的整體意象。u 道路走向盡可能平行或垂直等高線，并注意滿足道路的坡度設(shè)計(jì)要求。在將建筑布局與現(xiàn)有綠化良好結(jié)合的基礎(chǔ)上，通過核心休閑軸來組織南北向的核心綠化軸，并在幾個(gè)谷地形成綠化次節(jié)點(diǎn)。步行系統(tǒng)在局部地段可以完全與車行系統(tǒng)脫開，與地形更緊密地結(jié)合，并與湖濱的休閑地帶相連接。 組團(tuán)路：，機(jī)動(dòng)車道寬5米。216。 沿西側(cè)道路設(shè)一出入口，作為南部獨(dú)立式別墅區(qū)的出入口，同時(shí)是北部區(qū)域的輔助出入口。該區(qū)域的空間組織主要依托南北向的核心休閑景觀帶來展開，形成北區(qū)的空間主軸；在適當(dāng)?shù)牡囟?，結(jié)合中央水面形成空間主節(jié)點(diǎn)；同時(shí)，在各個(gè)谷地通過綠地、水面的設(shè)置形成若干個(gè)空間次節(jié)點(diǎn)。在社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對(duì)南北兩區(qū)采用不同的組織方式：u 南區(qū)：處在山的南坡，南臨青山湖，可以俯瞰湖面。4. 社區(qū)服務(wù)中心：主要是指為社區(qū)居民配套的服務(wù)會(huì)所，布置在靠近臨石路一側(cè)，為社區(qū)居民提供必要的日常生活服務(wù)，其位置的設(shè)置與臨石路的社區(qū)主出入口結(jié)合，便于居民就近享受各種配套設(shè)施。四、功能布局在項(xiàng)目的居住建筑類型上，設(shè)想獨(dú)立式別墅、排屋、多層公寓的占地比例分別為70%、25%和5%?？紤]到核心別墅產(chǎn)品奢華的風(fēng)格特點(diǎn)及主力產(chǎn)品的差異化，規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重建筑語(yǔ)言的表達(dá)與建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨(dú)特性和單體建筑的持久性。結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個(gè)重要因素。3. 設(shè)計(jì)注重運(yùn)動(dòng)與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間自然狀態(tài)下的和諧與優(yōu)雅，“以人為本”，從而滿足人們對(duì)高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。核心別墅將以其特殊的占地面積（7—8畝/戶）、戶型面積（600平方米以上/戶）、景觀區(qū)位和相關(guān)配置成為私人官邸化的旗艦產(chǎn)品，價(jià)格待定，但一定要具有區(qū)域代表性。 聯(lián)排（雙拼）別墅定位：u 主力產(chǎn)品： 具全面差異化優(yōu)勢(shì)的山水景觀的舒適型別墅。三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。第四章 項(xiàng) 目 核 心 概 念一、游艇主題概念以復(fù)合旅游房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、垂釣、拓展運(yùn)動(dòng)）、商業(yè)、旅游及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時(shí)尚案名清新淡雅，令人向往。翡翠一可喻青山湖湖水之清純、美好與珍貴；二是隱喻項(xiàng)目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進(jìn)一步突出別墅項(xiàng)目的稀缺性?！吧缴帷币饧措[立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、色彩、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。具體定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行研究。建筑參數(shù)指標(biāo)建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加電梯公寓合計(jì)單位建筑面積13．61．711．694．431．39萬平方米容積率0．20．350．60．90．4用地面積 68．22 4．87 19．49 4．8797．45萬平方米用地比率70%5%20%5%100%%單套平均面積平均面積 物業(yè)類型 單套平均面積350平方米/套獨(dú)立別墅250平方米/套雙拼別墅200平方米/套聯(lián)排別墅140平方米/套電梯公寓五、目標(biāo)客戶u 為項(xiàng)目“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；u 注重生活品質(zhì)，追求奢華時(shí)尚生活，欲購(gòu)置第二或第三處居所者；u 為項(xiàng)目形象或者開發(fā)商實(shí)力所吸引，第二次或第三次購(gòu)房以改善住房條件者；u 喜歡登山、游艇、游泳、垂釣等體育運(yùn)動(dòng)的高收入者；欲購(gòu)買項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者；u 尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育精神和運(yùn)動(dòng)的中青年，有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)來源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在30—50歲之間，事業(yè)穩(wěn)定，喜愛運(yùn)動(dòng)，向往自然休閑生活，愿意改變生活環(huán)境、非常注重生活品質(zhì)的城市精英階層人士。包括：健康和運(yùn)動(dòng)文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級(jí)商務(wù)文化；私密安全的富人區(qū)文化。岸線除必須的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無關(guān)的設(shè)施。程高及坡度 根據(jù)高程建設(shè)要求，50米以上（）為不可建用地；結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度＞25%）和可修建用地（坡度＜25% ）不宜修建用地由于地形坡度較大，并且山頭自然植被生長(zhǎng)良好，應(yīng)考慮作為自然資源保留起來，滿足生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開發(fā)；可適當(dāng)點(diǎn)綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開展游憩等休閑項(xiàng)目。1. （吳淞高程33米）以上。七、度假旅游區(qū)規(guī)劃要求建筑后退道路紅線距離 當(dāng)建筑物或道路控制線寬度25米（主干道）時(shí)，建筑物需后退道路控制線5米；11米時(shí)（次干道），；7米以下（一般道路），不要求后退，但須滿足各種地下管線埋設(shè)通過的要求。新增35KV變電站和10KV變電站。生活污水量經(jīng)過測(cè)算，為3300立方米/日。 規(guī)劃供水量控制為2010年人均居民生活用水量為300升/人原02省道錦城段改造作為城市交通干道，紅線控制寬度60米。 南移方案從原02省道南側(cè)選線，避免對(duì)城市的干擾。216。該路線基本上以現(xiàn)狀公路進(jìn)行改擴(kuò)建，比東線方案長(zhǎng)約10多公里。216。216。216。u “多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹枝狀自然道路骨架。u 出入口標(biāo)志性不足，公共停車位在未來的發(fā)展中面臨面積不足的問題。 面臨困難點(diǎn)相似：城市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場(chǎng)影響力和認(rèn)知度。 客戶目標(biāo)一致：各項(xiàng)目都在杭州黃龍商圈等中心商務(wù)區(qū)域選擇寫字樓做售樓中心，直接針對(duì)杭州市客戶及利用省會(huì)城市的信息傳播優(yōu)勢(shì)。 容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定。216。216。216。216。 方位；位于青山湖西側(cè)，距離杭州約40公里216。 樓盤展示中心：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)B座1樓216。 戶數(shù)：741個(gè)216。 容積率： 216。 占地面積：1150畝216。代表項(xiàng)目資料如下：A、樓盤名：錦繡錢塘216。周邊開發(fā)項(xiàng)目u 周邊已有8家房地產(chǎn)公司和1家旅游項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目，由東向西分布，分別為義烏富都（1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（700畝）、三晶房產(chǎn)（700畝）、省直房產(chǎn)（1200畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽(yáng)山莊和八百里養(yǎng)生園，整個(gè)周邊樓盤圈地面積非常大，超過萬畝，其中生態(tài)園為原有項(xiàng)目，其他項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃階段。環(huán)境污染狀況現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。的山地或零星水體，經(jīng)過實(shí)地勘察，丘陵地帶利用率相對(duì)理想，但由于受到青山湖旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將面臨地塊總體利用率和局部容積率控制、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的諸多問題。u 為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格控制周邊坡地的開發(fā)，（吳淞高程33米）以上，對(duì)一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對(duì)建筑的色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。u 據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（928年）至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數(shù)次（1974年和1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)害。u 降水：，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季分配不均勻?至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠。整個(gè)項(xiàng)目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營(yíng)造低密度住宅的天然美地。目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個(gè)村莊，東南面沖溝地帶民居相對(duì)集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大，3號(hào)沖溝地帶還有民居一處，整個(gè)基地共有30戶人家，拆遷量不大。42′，北緯30176。臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119176。二、地塊概況土地面積及紅線圖項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1461畝，規(guī)劃建筑面積為389795平方米，%，綠化率高達(dá)70%。植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類十分豐富。u 氣溫：℃，海拔250米以下為16—15℃，250—400米為15—14℃，30年中，℃（1961年）℃（1980年），℃（1996年8月4日），最低氣溫達(dá)—℃（1977年1月31日）u 全年最冷月為1月，℃，最熱月為7月，℃。u 光照：，8月最長(zhǎng)，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在220小時(shí)以上。u 規(guī)劃擬訂對(duì)坡度超過25%的山地、主要沖溝及山脊、樹林密集區(qū)加以保護(hù)、控制建設(shè)。u 本案可供直接營(yíng)造住宅的山間平地不足總面積的30%，主要分布在本案北面由北向南的五個(gè)帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過25176。綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。u 但整個(gè)景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。u 青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門戶站點(diǎn)”，正要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點(diǎn)：玲瓏山、錢王陵園、西徑山、功臣山等。另?yè)?jù)調(diào)查，（）以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。青山湖的規(guī)劃及定位，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)216。 健身會(huì)所：3000平方米216。 車位：每戶1—2個(gè)室內(nèi)車庫(kù)，一個(gè)室外車庫(kù)216。 項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期131套別墅預(yù)計(jì)今年8月開盤216。 開發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司216。 規(guī)劃情況：將匯集一處會(huì)議度假型五星級(jí)酒店、一條省重點(diǎn)培育國(guó)際農(nóng)民旅館街——阿西街、一個(gè)國(guó)際茶文化美食村——雅莊、一個(gè)杭州青少年野外拓展基地、一家汽車旅游集散中心為一體。五星級(jí)酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營(yíng)業(yè)，2006年6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。 該項(xiàng)目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 開發(fā)物業(yè)相似：以排屋、別墅為主。 個(gè)案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上216。216。216。u 水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無法完整領(lǐng)略湖光山色。u “兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨公路和南部的02省道。 方案A：道路紅線寬60米，中間車行道寬20米，、右側(cè)15米高架輕軌備用地。 方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。 西線方案該線路東起余杭市長(zhǎng)樂鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽(yáng)的320國(guó)道。C、杭昱高速公路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。216。南移方案得到肯定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。七通一平狀況216。 排水分為雨、污分流制