【正文】 消防通道路中心線間距不宜超過160米。加強度假區(qū)消防基礎設施建設，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患?！獦淞⑹┕と藛T節(jié)水意識，在項目建設調度會上將節(jié)水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關生態(tài)建設、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設和節(jié)約用水方面的權利和義務。根據度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠期污水處理率應達到90％以上。節(jié)能措施在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術、新工藝、新材料及新設備。第七章 節(jié)能節(jié)水和消防一、節(jié)能節(jié)水（一）節(jié)能措施設計依據項目的主要設計依據是國家計委、國家經貿委、建設部文件計交能（1997）2542號《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》，以及《民用建筑節(jié)能設計標準》（JGJ2695）。環(huán)境衛(wèi)生設施鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)的公共廁所按每平公里不少于3座設置，公廁間距為8001000m，積極推廣生態(tài)公廁。噪聲污染整治合理調整交通設施布局，科學組織路網系統(tǒng)，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內、外部和過境交通，降低交通噪聲。水污染防治污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。在游客中心區(qū)內種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至最低?！獜U水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。聲環(huán)境質量當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。高科技、高效益原則大力采用現(xiàn)代化生物技術、生態(tài)技術、節(jié)能技術、節(jié)水技術、再循環(huán)技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環(huán)境管理標準，要求經濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏”． 軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設，軟件包括鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。（三）環(huán)境保護原則與自然和諧共存原則生態(tài)旅游度假區(qū)應與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結合，保持盡可能多的生態(tài)功能。實行環(huán)保與經濟建設同步持續(xù)發(fā)展。 《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準》（GB162971996）； l無害化處理設施：根據區(qū)域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。（三）信息咨詢服務設施建設鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入盤錦區(qū)域旅游公共信息服務系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現(xiàn)散客在區(qū)域內的無障礙旅游。表51 旅游相關標識牌設置情況主要設置地點數量（塊）形象標識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導牌G205高速公路出口處5景點標識牌主要景點外圍地區(qū)8服務提示牌主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等18（二）給水及供電設施供水設施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)的建設發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求。三、配套施設建設（一）交通基礎設施建設為適應旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標識標牌等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。濕地溫室植物園：選址：原盤錦監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置規(guī)模：占地面積100公頃，實際建設用地30公頃，其余為生態(tài)保護用地?？善刚埉數丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等?？砷_設養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。住宅區(qū)內需設計景觀循環(huán)水系。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。二、重點建設項目（一）旅游房地產項目即建設綠色生態(tài)社區(qū)。根據市場調查結果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。第五章 建設方案和內容一、項目總體思路總體創(chuàng)意旅游 + 地產，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務度假人居地產。小結：當前國家宏觀調控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉型政策及遼寧省沿海經濟帶建設的優(yōu)惠支持政策，以及盤錦市加快旅游產業(yè)發(fā)展的決定及相關配套優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設實施提供了外部政策條件。鼎翔風情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內交通基礎條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。溝海鐵路橫貫盤錦，境內里程90多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。鑫安源生態(tài)園1642054010省內占90%、省外10%數據來源：盤錦市旅游局資料統(tǒng)計項目競爭力分析由上面數據統(tǒng)計。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。 盤錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上46%45%9%營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他32%59%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上51%43%6%盤錦市新開發(fā)房地產項目情況調查根據對盤錦興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調查，2007年到2008年新開發(fā)的房地產項目8個，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調查統(tǒng)計景區(qū)特點秀麗或宏偉濱?；蛏謿v史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%70%50%60%30%10%30%10%資料來源：客源通數據平臺京津地區(qū)居民旅游項目選擇偏好調查統(tǒng)計項目類型休閑度假類商務會展類旅游地產類其他偏好率72%%%%資料來源：客源通數據平臺京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務出差。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。在三次調查中，%的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。其中，國際游游平均花費1萬元，國內游平均花費2200元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。其中，旅游市場潛力很大。盤錦主要商業(yè)場所調查結果統(tǒng)計名 稱2005年2006年2007年總收入人次（萬）總收入人次（萬）總收入人次（萬）盤錦興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1001102億120遼河商業(yè)城8000萬901億100110商貿城9000萬901億100110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤達購物廣場600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬65（二）遼中及東北周邊地區(qū)（1）旅游需求調查盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。其中，酒吧、茶吧在111月為旺季，510月為淡季。房地產市場需求調查通過問卷調查的方式，在盤錦市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對5000名市民進行隨機調查。據初步統(tǒng)計，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居于前列。關于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場?；顒臃绞接谐舜?、騎馬等。三、區(qū)域旅游發(fā)展背景盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產品開發(fā)滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉化為市場優(yōu)勢。公司還是國家有機食品生產基地。生態(tài)風情小鎮(zhèn)多元化的產業(yè)經濟結構充分發(fā)揮了大型國有農場的資源優(yōu)勢，農場經濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。根據《盤錦市城市總體規(guī)劃》，從城市結構調整和城市發(fā)展走向來看，盤錦旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展不僅有利于當前國民經濟增長,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn),如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出,成為我國旅游業(yè)的新星。通過對生態(tài)效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當地居民就業(yè)機會，提高群眾生活質量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。旅游規(guī)劃通則（GB/T189712003）》；《旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定（GB/T17775－2003）》；《旅游資源分類、調查與評定（GB/18972－2003）》；《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB 502981999）》。 三是能迅速集聚人氣，實現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對于處在城鄉(xiāng)結合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。二、項目建設必要性與意義鼎翔風情小鎮(zhèn)項目的建設是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。（二）研究內容按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括：項目背景分析；項目建設的必要性；項目建設的依據；項目建設條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預測分析；項目建設的內容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。二是加快小城鎮(zhèn)建設，促進新型城鎮(zhèn)更快轉向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點建設的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導產業(yè)的優(yōu)勢產業(yè)，強化房產、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產業(yè)鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。（二）有關規(guī)范、規(guī)程及標準《中華人民共和國國家標準在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。在經濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。二、區(qū)域社會經濟背景在《遼寧沿海經濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。盤錦作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質農業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產線，提升了糧米加工質量，生產的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產品、國家免檢產品。小結：生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦地、灘涂等地價格、低產業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關產業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。針對以上三大市場采取實地考察、座談、調查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。一、市場需求調查（一）本地和營口市場潛在消費能力調查近幾年數據統(tǒng)計表明，盤錦、營口經濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比，2007年盤錦與營口城市人均可支配收入接近2000美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費3090元，主要集中在周末