【正文】 動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場等生活設(shè)施配套齊全。西安團結(jié)南路地塊項目設(shè)計方案畢業(yè)論文目 錄1 總論 ....................................................1 項目概況 .............................................1 項目簡介 ........................................1 可行性研究編制目的 ...................................1 可行性研究編制依據(jù) ...................................2 結(jié)論及建議 ..........................................3 結(jié)論 ............................................3 相關(guān)建議 ........................................32 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ...................................5 全國經(jīng)濟形勢 ..........................................5 2022 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ................................5 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 ............................6 2022 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 ...............................83 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 .....................................9 西安市房地產(chǎn)概況 .....................................9 宏觀經(jīng)濟形勢 ..........................................9 西安市房地產(chǎn)市場 .....................................104 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 ................................13 西高新及其房產(chǎn)市場簡介 ...............................13 市場調(diào)研分析 .........................................135 調(diào)研結(jié)論 ................................................23 項目的市場情況分析 ..................................23 項目的 SWOT 分析 ...................................23 項目對策分析 .....................................24 市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 ..............................25 項目定位 .............................................27 客戶定位 .......................................27 形象定位 .........................................28 功能定位 .......................................28 價格定位 .......................................286 項目建設(shè)條件 ............................................34 開發(fā)建設(shè)的用地情況 ..................................34 項目周邊配套設(shè)施 ....................................347 項目規(guī)劃、設(shè)計方案 ......................................36 項目總體規(guī)劃方案 ....................................36 總體規(guī)劃設(shè)計方案原則 ..........................36 總體規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 ......................36 住宅建筑設(shè)計方案 ....................................37 住宅建筑的平面布置 ..............................37 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計 .............................37 建筑單體和戶型設(shè)計 ..............................38 小區(qū)配套設(shè)施建議 ....................................39 停車場設(shè)計 .....................................39 多功能會所設(shè)計 .................................39 公園設(shè)計 ........................................39 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 ....................................40 綠化設(shè)計 .......................................40 小區(qū)入口和道路設(shè)計 ..............................40 小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計 ..........................40 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ........................................418 項目進度安排 ...........................................42 項目進度安排的依據(jù) ..................................42 項目實施的進度安排 ..................................42 銷售計劃 ............................................439 營銷方案 ................................................44 小區(qū)樓盤的賣點 .......................................44 4P 理論的應(yīng)用 ........................................45 產(chǎn)品策略 .........................................45 價格策略 .........................................46 促銷策略 .........................................46 渠道策略 .........................................47 付款方式 .............................................47 銷售面積實現(xiàn)計劃 ....................................4810 項目投資估算 ...........................................49 項目總投資估算的依據(jù) ................................49 項目總投資估算的原則 ...............................49 項目的總投資估算 ...................................49 資金籌措方案 .......................................5311 項目財務(wù)評價 ..........................................55 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 .............................55 基準(zhǔn)收益率的確定 ..............................55 項目計算期的確定 ...............................55 項目價格的確定 ................................55 項目銷售稅金及附加的確定 ......................56 利潤總額及所得稅 ..............................56 盈利能力分析 .......................................56 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 ......................56 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 ...........57 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 ...........58 清償能力分析 .......................................58 評價結(jié)論 ...........................................5912 不確定分析 .............................................60 盈虧平衡分析 .......................................60 敏感性分析 ........................................6113 結(jié)論及建議 .............................................64 結(jié)論 ...............................................64 存在的問題及建議 ...................................64主要參考資料 ..............................................66附件 ......................................................67附件 1: 高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析 .............................67附件 2: 西安市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷 .....................72附件 3 財務(wù)報表 ..........................................75致謝 ......................................................831 總論 項目概況 項目簡介本項目名稱為“建賞該處離市中心不遠，區(qū)位適中，交通便捷。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。 相關(guān)建議（1）建議開發(fā)商對消費者精確定位，將項目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳骸⒃诮?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級白領(lǐng)以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢2022 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長 %。商品零售價格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對重化工、原材料帶動力度也不會減弱。 但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進入的情況下，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持 20%以上，其中，住宅投資增速可能會有所上升。（3） 2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。其中 2022 年的住宅價格是 2022 年的 倍。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。同時，要達到 70%這一指標(biāo)，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過 50%的中低價商品房和經(jīng)濟適用房，在很大程度上加重了政府的財政負(fù)擔(dān)。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，針對投機性需求的調(diào)控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。近幾年國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。西安市 2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售額 億元，增長 ％。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之