社 區(qū) 改 造 建 設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 定州市城中村改造意向書(shū)》。 由張市長(zhǎng)組織召開(kāi)了定州市城中村改造動(dòng)員大會(huì)。 定州市規(guī)劃局請(qǐng)示市政府批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)改造用地規(guī)模為1080畝地。 社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子以“建設(shè)和諧社區(qū)”為目標(biāo)，為民所想積極響應(yīng)市委、市政府的號(hào)召，經(jīng)充分發(fā)揚(yáng)民主，通過(guò)合法規(guī)范的程序，與社區(qū)居民達(dá)成共識(shí)對(duì)楊莊子社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。178。最終選擇位于地塊西側(cè)作為起步區(qū)（考慮到該區(qū)域拆遷戶少，有利于項(xiàng)目快速啟動(dòng)），起步區(qū)共有居民住宅151處，閑散土地128畝，企業(yè)14戶，我公司與居民建立了良好關(guān)系，居民都表示愿意改造，同意我公司對(duì)社區(qū)進(jìn)行改造。 我公司與楊莊子社區(qū)兩委會(huì)建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)廣泛的考察篩選雙方就合作事宜達(dá)成協(xié)議。按照定州市城中村改造政策，土地出讓金按照評(píng)估價(jià)的40%確定。供熱：目前該區(qū)域沒(méi)有市政集中供熱，需自建鍋爐來(lái)解決供熱，根據(jù)城市規(guī)劃，將來(lái)可引入集中供熱。2）市政管線配套情況給水：在中山西路有直徑 600的輸水管、在博陵街有直徑400的輸水管、在中興街有直徑500輸水管，可以選擇引出配水管。3）地上附著物現(xiàn)狀地上附著物大部分為一層簡(jiǎn)陋的平房，另有少量的企業(yè)。該項(xiàng)目宗地為集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬楊莊子社區(qū)居委會(huì)，權(quán)屬明確。定州市國(guó)華電廠、長(zhǎng)安汽車(chē)、旭陽(yáng)焦化、伊利實(shí)業(yè)等一批工業(yè)項(xiàng)目先后投產(chǎn)；三大工業(yè)園和物流基地正在建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)工程南水北調(diào)、京漢高速鐵路、張石高速公路進(jìn)展順利。全市生產(chǎn)總值達(dá)到120億元，人均生產(chǎn)總值突破萬(wàn)元大關(guān)。市區(qū)距北京185公里，距天津220公里，距河北國(guó)際機(jī)場(chǎng)38公里，距黃驊港165公里，已成為華北地區(qū)重要的交通樞紐。城區(qū)人口超過(guò)50萬(wàn)的城市達(dá)到10個(gè)（新增3個(gè)），其中100萬(wàn)人以上的5個(gè)（新增1個(gè)）；20萬(wàn)～50萬(wàn)人口的城市達(dá)到13個(gè)。河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)l 全省生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%左右，預(yù)計(jì)2010年河北省生產(chǎn)總值將達(dá)到17050億元，人均生產(chǎn)總值將達(dá)到24100元，全部財(cái)政收入力將達(dá)到2000億元左右。%。項(xiàng)目北至中山路，南至中興路，東至博陵街，西至107國(guó)道?！?008年4月按照《定州市政府關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見(jiàn)》定市府【2007】66號(hào)文件，楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式，河北新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中標(biāo)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。在集團(tuán)的大力支持下，經(jīng)過(guò)我們的積極努力，“新華”得到了政府、社區(qū)和社會(huì)的認(rèn)可?！駰钋f子社區(qū)改造項(xiàng)目是定州市重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目之一，既順應(yīng)定州的發(fā)展形勢(shì)，又開(kāi)創(chuàng)定州市社區(qū)改造之先河。 目 錄總 論 1一、 河北省宏觀概況 4河北省經(jīng)濟(jì)概況 4河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 4二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見(jiàn)附件1） 5三、項(xiàng)目基本情況 6項(xiàng)目的區(qū)位及用地 6宗地現(xiàn)狀 7項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 7項(xiàng)目市政配套分析 8土地價(jià)格 9基礎(chǔ)工作情況 9項(xiàng)目進(jìn)展情況 10四、公司簡(jiǎn)介（一）、歷史沿革及發(fā)展 11（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì) 12五、風(fēng)險(xiǎn)分析 14合作方式及條件 14項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 14取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 17六、市場(chǎng)分析（詳見(jiàn)附件2） 18定州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 18項(xiàng)目自身分析 18項(xiàng)目分析結(jié)論 21七、項(xiàng)目規(guī)劃情況 21八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 21土地升值潛力初步評(píng)估 21楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃（見(jiàn)附件5） 22啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃 23定州楊莊子改造分塊工作示意 24融資工作計(jì)劃（一期項(xiàng)目） 25項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 25九、項(xiàng)目運(yùn)作分析及投資收益分析 26項(xiàng)目改造整體思路 26投資收益分析 27稅務(wù)分析 28結(jié)論30定 州 楊 莊 子 社 區(qū) 改 造 建 設(shè)可 行 性 研 究 報(bào) 告總 論●定州市歷史文化底蘊(yùn)豐厚，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，中心城市地位突出。未來(lái)的五年，正是定州經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，也是建設(shè)中等城市的關(guān)鍵時(shí)期，在這一時(shí)期進(jìn)入定州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我公司是非常適時(shí)，非常有利的，而楊莊子社區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目正是我公司跳躍發(fā)展的大好良機(jī)。公司先后組織社區(qū)代表和定州市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到天津考察我公司項(xiàng)目，他們對(duì)我公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目操作水平有了充分認(rèn)識(shí)?！裎夜九c楊莊子社區(qū)在政府指導(dǎo)下，按政府項(xiàng)目招商程序進(jìn)行規(guī)范，再次簽訂“定州市區(qū)片改造意向書(shū)”并報(bào)政府備案。（一）項(xiàng)目名稱：新華城（暫定名）（二）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （2）《定州市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（三）總體情況項(xiàng)目位于定州市西城區(qū)，東鄰商業(yè)區(qū)，西至工業(yè)區(qū)，北接交通樞紐，南接新城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。計(jì)劃建設(shè)面積：112萬(wàn)㎡計(jì)劃容積率： 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期項(xiàng)目情況一期規(guī)劃占地：265畝一期實(shí)際占地：248畝計(jì)劃建設(shè)面積：㎡容積率：（五）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目主要指標(biāo)總體項(xiàng)目啟動(dòng)資金：2780萬(wàn)元后續(xù)資金用項(xiàng)目作質(zhì)押，投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資（開(kāi)工手續(xù)具備貸款條件后，即向銀行和信用社進(jìn)行融資）總體情況分析總體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)（萬(wàn)元）總投資額 總銷(xiāo)售額 總體利潤(rùn)房產(chǎn) 一期情況分析 一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（萬(wàn)元）總投資額 總銷(xiāo)售額 一期利潤(rùn)房產(chǎn) 69827 一、 河北省宏觀概況河北省經(jīng)濟(jì)概況l 06年全省生產(chǎn)總值完成11600億元（總量在全國(guó)第六位），同比增長(zhǎng)約13%；，%%。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬(wàn)元，達(dá)到10300元，增長(zhǎng)13%；，%。 l 城市規(guī)模結(jié)構(gòu)指標(biāo)。京廣鐵路、京武高速鐵路、107國(guó)道、京深高速公路、張石高速公路縱貫?zāi)媳?，朔黃鐵路、河曲公路橫穿東西?！笆濉逼谀?5年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)取得突破性進(jìn)展?！笆濉逼谀┤猩鐣?huì)固
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