【正文】 （177。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n＝20本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=㎡價(jià)格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。XX酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：（1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。在整個(gè)橫崗市場(chǎng)中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買信心；項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)房（330）高級(jí)房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級(jí)豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，橫崗商會(huì)，公寓、寫字樓、中西餐廳。橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級(jí)房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%）高級(jí)豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來(lái)深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無(wú)70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房（61%）標(biāo)單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無(wú)試營(yíng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）橫崗商會(huì)各公司客戶及部分長(zhǎng)駐橫崗的香港商務(wù)人士小結(jié)：區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱可售面積(萬(wàn)㎡)XX酒店銀漢國(guó)際公寓合 計(jì)XX酒店的供應(yīng)量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱可售面積(萬(wàn)㎡)剩余面積（萬(wàn)㎡）東方銀座國(guó)際市長(zhǎng)交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計(jì)深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2003年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬(wàn)平米。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%30%；入住率分析受SARS的影響，2003年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55％，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動(dòng)。進(jìn)入2004年，深圳酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達(dá)85%以上。 從98年低谷期開始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達(dá)到階段性頂峰；2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。深圳市生產(chǎn)總值完成 ，%。相對(duì)于前幾年而言，橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。相對(duì)以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。就地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來(lái)自羅湖、福田的購(gòu)房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。經(jīng)過對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的；■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20042006年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分 市場(chǎng)分析，橫崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。XX酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：第一部分 項(xiàng)目總論“XX酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。深圳市橫崗XX酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫(kù)），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積23000平方米。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤時(shí)代,橫崗的投資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng),最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 ，%；，%，累計(jì)增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。說明04年的深圳酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。白露1400070％單棟34層三九陽(yáng)光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管銷售價(jià)格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的2～3倍。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買信心。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展空間還很大。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。緊鄰國(guó)際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)