【正文】 手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。在職業(yè)特點上主要集中于經商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。l： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質生活的實力客群，同時，大戶型產品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m2主力面積118 m2梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。熱銷面積130（小三室）120產品對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率（二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m22）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 ，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域將建成進住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。綠化綠35%，區(qū)內規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。 總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產品形式均價（元/m2）主力產品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。uu3）：：圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊) 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。（5） 土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（1）b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。%以下后一周內，萬科公司支付300萬元。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。（2）操作方式萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。詳細說明 （3）取得土地使用權的風險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是 風險所在。③ 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。第三章 法律及政策性風險分析玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。（3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。西側衛(wèi)津河北側順馳開發(fā)地塊項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū),公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。1.廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫(yī)療衛(wèi)生設施無商業(yè)設施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。 場地原為農田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質條件。（2）項目用地內沒有需要保留的文物等設施。 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設施。 ②天津市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域?；▓@新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應充分利用萬科天津地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 結論及建議 項目優(yōu)勢2. 經濟效益分析4. 成本預測2. 開發(fā)周期安排3. 規(guī)劃設計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 目標客戶、產品及價格定位第五章 規(guī)劃設計要點1. 區(qū)域市場供應產品特征3. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章 市場研究1.二零零壹年八月 天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目天津萬科興業(yè)(集團)有限公司萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。結合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。根據(jù)集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。:序號用地性質用地面積(萬平米)