【正文】 圖表分析：據(jù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購(gòu)買(mǎi)面積在40——120m2。旅游收入屆時(shí)將形成投鞭斷流的局面，不僅對(duì)X，更對(duì)X的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。按照商業(yè)項(xiàng)目的員工工資年增長(zhǎng)比例算，屆時(shí)該人群的月均收入可達(dá)2000元左右。而按照目前的上海市律師年增長(zhǎng)率，屆時(shí)每年前來(lái)進(jìn)修的律師人數(shù)將達(dá)到12873人。u 消費(fèi)能力據(jù)專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合周邊商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量接待能力，旅游收入將達(dá)到驚人的25億元人民幣。u 目前消費(fèi)狀況 該消費(fèi)人群暫未發(fā)揮實(shí)際可見(jiàn)的效果，但潛力巨大。其余律師每年必須去上政進(jìn)修2日。其次作為配合高端消費(fèi)客戶的低端消費(fèi)市場(chǎng)，衣食住行必不可少。u 消費(fèi)能力 X地區(qū)的別墅出售均價(jià)為35000元/m2，總價(jià)動(dòng)輒幾千萬(wàn)元。u 未來(lái)消費(fèi)前景 X旅游度假區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，必須結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀痪坝^，保護(hù)自然資源，因此，在旅游區(qū)內(nèi)規(guī)?；⒍鄻有?、娛樂(lè)性、休閑性的商業(yè)設(shè)施不足，沒(méi)有真正帶動(dòng)游客消費(fèi)，沒(méi)能將休閑度假的生活方式體現(xiàn)出來(lái)。2) 旅游客戶消費(fèi)分析u 人口規(guī)模 每年百多萬(wàn)人次的旅游消費(fèi)客戶群，給X地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入帶來(lái)極其可觀的利潤(rùn)。有一定消費(fèi)力。1）我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的第三次轉(zhuǎn)變A、概念：私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍擁有與紫園別墅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣(mài)得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最?lèi)?ài)的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間——本項(xiàng)目私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍。3）本項(xiàng)目商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位因此提出，餐飲也是本項(xiàng)目的主力經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，占到商業(yè)街規(guī)劃的70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。且其白天的旅游購(gòu)物消費(fèi)者所見(jiàn)寥寥，商務(wù)餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說(shuō)是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費(fèi)的主要來(lái)源。（2）幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a．已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場(chǎng)餐飲(計(jì)40家)時(shí)尚購(gòu)物(計(jì)38家)一茶一座樂(lè)園安梨家具Xnvier Designer Fashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y3鼎泰豐老第坊Anorld Palmer雅木軒金象苑泰國(guó)菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽(yáng)茶行哈根達(dá)斯上海東魅綜合娛樂(lè)中心BabyJane雨田小藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂(lè)美頌甜品屋藏博堂Simply Life上海錦江拉丁餐廳長(zhǎng)青藤Sisley六會(huì)館藝術(shù)文化及其他(計(jì)13家)COCOONamp。b． 作為X鎮(zhèn)首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百?gòu)U待興，憑一己之要開(kāi)拓出旅游商業(yè)的市場(chǎng)是有壓力有難度的。（2）投資客戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品總價(jià)分析投資客戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品總價(jià)范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷(xiāo)售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。），因此，進(jìn)一步將項(xiàng)目定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。其實(shí)，這三個(gè)面只有一個(gè)焦點(diǎn)就是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，越是能吸引消費(fèi)，越是經(jīng)營(yíng)的繁榮，這些風(fēng)險(xiǎn)便蕩然無(wú)存。這些項(xiàng)目無(wú)論建成的、籌建的在未來(lái)幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時(shí)也是給本項(xiàng)目提供了：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，旅游人口和旅游消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，商務(wù)人群和商務(wù)消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，提升品牌知名度的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì) (0pportunity)X桃源路項(xiàng)目擁有三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：1）政府大環(huán)境：國(guó)家級(jí)旅游度假會(huì)議中心、世博會(huì)，這樣的機(jī)會(huì)是難得的、更是可貴的，他帶來(lái)的是知名度、是消費(fèi)人群、更是經(jīng)濟(jì)效益，這種機(jī)會(huì)不光是本項(xiàng)目，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的機(jī)會(huì)。劣勢(shì) (Weakness)1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項(xiàng)目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢(shì)。4） X鎮(zhèn)將項(xiàng)目所在的桃源路板塊規(guī)劃為X休閑商業(yè)區(qū)，而本項(xiàng)目將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑項(xiàng)目，這不但填補(bǔ)地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而本項(xiàng)目在立足自身特色（1925天主教堂和天文臺(tái)）的前提下，主要經(jīng)營(yíng)的餐飲和休閑娛樂(lè)等商業(yè)配套項(xiàng)目及酒店的建設(shè)將對(duì)這些形形色色的商業(yè)項(xiàng)目起到互惠互連、相互依托的作用，也在X整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中承載著畫(huà)龍點(diǎn)睛的使命。但就實(shí)地考察來(lái)看，雖顧客盈門(mén)，但其經(jīng)營(yíng)模式固定為購(gòu)物，暫時(shí)沒(méi)有餐飲設(shè)施，亟需一個(gè)成熟的休閑餐飲社區(qū)補(bǔ)足，于是，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)又增加了一個(gè)砝碼。項(xiàng)目由上海百聯(lián)集團(tuán)與香港九龍倉(cāng)集團(tuán)斥資建造，總投資約4億元，占地面積12萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米。同時(shí)其將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國(guó)家具協(xié)會(huì)設(shè)立駐中國(guó)辦事機(jī)構(gòu)，設(shè)立世界家具設(shè)計(jì)師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村 “吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村”由吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團(tuán)投資30億元建造，占地1180畝，自2006年5月份起分三期建設(shè)，將于2009年全部完成，距本項(xiàng)目約10分鐘車(chē)程。216。同時(shí)其還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條，各類(lèi)策劃設(shè)計(jì)、咨詢顧問(wèn)公司將陸續(xù)入駐。 216。另上海市人民政府、中科院簽約，共同開(kāi)展上海X植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作，大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊(duì)本項(xiàng)目起到和上海政法學(xué)院相同的作用。216。X商業(yè)中心項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析表樓層主力面積m2售價(jià)（元/ m2）租金（元/ m2/天）4150048003150048002650011該項(xiàng)目還未拿到預(yù)售許可證，還未進(jìn)入正式銷(xiāo)售階段，故成交尚未體現(xiàn)。（3）由三星級(jí)賓館和二星級(jí)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況比較，可以看出，只有更能體現(xiàn)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 3． 項(xiàng)目周邊情況1）酒店式公寓項(xiàng)目分析（1）目前地區(qū)酒店出租狀況分析表圖表顯示：a. 地區(qū)總量不大，僅有339套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有200套。房地產(chǎn)以集鎮(zhèn)改造、市政動(dòng)遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機(jī)，全年實(shí)現(xiàn)增加值1328萬(wàn)元，%；利稅1075萬(wàn)元，%。2． 項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況年內(nèi)稅收總額7500萬(wàn)元，%。2）商業(yè)街區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況于2004年始，國(guó)家通過(guò)銀行貸款，稅收等政策對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。根據(jù)初步的計(jì)劃，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使X鎮(zhèn)成為商業(yè)新亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)X區(qū)商業(yè)街的改造，進(jìn)一步提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 3. 交通狀況本項(xiàng)目周邊的交通可謂四通八達(dá)，據(jù)上海市中心35公里，離虹橋機(jī)場(chǎng)18公里。青松路發(fā)展軸：以西X風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開(kāi)端；沿線布置旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。中部環(huán)境：X鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)X鎮(zhèn)。X新城區(qū)將建成一個(gè)超大型影城——東方影城。目錄一、項(xiàng)目概況 —————————————————— 第03頁(yè)地塊概況 ——————————————————— 第03頁(yè)區(qū)域環(huán)境 ——————————————————— 第04頁(yè)交通狀況 ——————————————————— 第05頁(yè)基地現(xiàn)狀 ——————————————————— 第06頁(yè)二、市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目情況分析 ——————————— 第07頁(yè)酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r ———————— 第07頁(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況 ————————— 第09頁(yè)項(xiàng)目周邊情況 ————————————————— 第10頁(yè)1）酒店式公寓項(xiàng)目分析 ———————————— 第10頁(yè)2）商業(yè)項(xiàng)目分析 ——————————————— 第13頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析———————————————— 第23頁(yè)優(yōu)勢(shì)（S）——————————————————— 第23頁(yè)劣勢(shì)（W）——————————————————— 第24頁(yè)機(jī)會(huì)（O）——————————————————— 第26頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)（T）——————————————————— 第28頁(yè)四、產(chǎn)品定位 —————————————————— 第29頁(yè)整體定位 ——————————————————— 第29頁(yè)商業(yè)步行街定位 ———————————————— 第30頁(yè)酒店公寓定位 ————————————————— 第38頁(yè)五、目標(biāo)客戶分析 ———————————————— 第39頁(yè)消費(fèi)客戶分析 ————————————————— 第39頁(yè)A．現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析 ————————————— 第39頁(yè)B．未來(lái)消費(fèi)客戶分析（5年規(guī)劃）———————— 第45頁(yè)C. 總結(jié) ——————————————————— 第47頁(yè)投資客戶、客戶組成 —————————————— 第49頁(yè)六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與盈利分析 ————————————— 第53頁(yè)經(jīng)營(yíng)模式 ——————————————————— 第53頁(yè)盈利模式 ——————————————————— 第57頁(yè)七、投資估算及資金籌措 ————————————— 第58頁(yè)投資估算 ——————————————————— 第58頁(yè)資金籌措估算 ————————————————— 第58頁(yè)八、經(jīng)濟(jì)效益分析 ———————————————— 第59頁(yè)總收入估算 —————————————————— 第59頁(yè)總成本估算 —————————————————— 第60頁(yè)利潤(rùn)估算 ——————————————————— 第60頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 ——————