【正文】 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷(xiāo)售。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 項(xiàng)目的吸引力來(lái)自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專(zhuān)用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂(lè)國(guó)”等。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問(wèn) 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 79 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 規(guī)劃與功能比例 78 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) ——精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning amp。 建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式 77 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車(chē)位 寫(xiě)字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開(kāi)放式屋頂花園， 528層為寫(xiě)字樓，頂層為多功能廳。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開(kāi)發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 70 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 ——超高層 /建筑群 功能化體系 ——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 ——頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 定位差異化 ——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 71 模式三的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 72 模式四案例 深圳華潤(rùn)中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運(yùn)河城 73 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。展廳占地 5500平方米。公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 59 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 ——超高層 /建筑群 寫(xiě)字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ——商場(chǎng)、公寓 60 模式二的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 61 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 62 案例 ——上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 內(nèi)因： ?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫(xiě)字樓功能為核心，其他功能均為寫(xiě)字樓服務(wù)； ?公寓為寫(xiě)字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 經(jīng)營(yíng)方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。 44 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專(zhuān)業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 43 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 國(guó)際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬(wàn)平米。 40 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫(xiě)字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 41 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 寫(xiě)字樓部分地上建筑面積約 23萬(wàn)平方米。 這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 36 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色 ? 主力店 ：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市 ? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類(lèi)最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲 家居用品精品店。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 五星級(jí)酒店 ——東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過(guò) 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫(xiě)字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫(xiě)字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開(kāi)發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 G、 Herm232。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來(lái)源 具有自我寄生功能， 部分來(lái)自于內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 17 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 18 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓部分 太古廣場(chǎng)一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書(shū)籍 /音樂(lè) /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D amp。 ?負(fù)一層主要為停車(chē)場(chǎng)，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)的士站、停車(chē)場(chǎng)地等 22 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 五星級(jí)酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級(jí)酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級(jí)酒店 萬(wàn)豪酒店 602間客房的五星級(jí)酒店 23 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)公寓部分 柏舍 ?共 243個(gè)單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個(gè)單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬(wàn)豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) ?可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 24 案例（