【正文】 平方米的成交量勢必拉低整體銷售價格。兩個區(qū)域總成交量占全市總成交量約9成；二七、管城、中原、。從全市辦公物業(yè)供應走勢圖來看，辦公物業(yè)的供應起伏較大主要是受個案項目影響，供應量的起伏變化不會對客戶的購買帶來較大的影響。三、供應量分析供應總量分析辦公物業(yè)供應跌宕起伏圖273：2008年5月至2009年5月鄭州市辦公物業(yè)供應量比對圖 資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)5月份。二、供求關系分析圖272：2008年5月至2009年5月鄭州市辦公物業(yè)供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)5月份。香港城金水區(qū)東中板塊21250327陽光新城金水區(qū)東中板塊15453488御金城金水區(qū)東中板塊13445069橄欖城二七區(qū)西南板塊153447910橡樹玫瑰城管城區(qū)東南板塊1524250資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)第七章 辦公市場一、市場綜述圖271：2008年5月至2009年5月鄭州市辦公物業(yè)供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)表271：鄭州市2009年4月2009年5月辦公物業(yè)各類指標變化表指標2009年4月2009年5月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比————供應量（萬m2）0——成交量（萬m2）%%成交價格（元/ m2）60694917%%成交總額（億元）%%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 09年5月，；n 09年5月，%，%；n 09年5月，辦公物業(yè)成交均價為4917元/平方米，%，%；n 09年5月，同比、%、%； 5月份，沉寂已久的辦公物業(yè)也重新開張。隨著樓市成交量繼續(xù)高位運行，眾多開發(fā)商針對部分房源的優(yōu)惠活動已經取消，同時本月新開盤的大盤較多，致使各價格區(qū)間在向更高一級的價格區(qū)間平移。一方面受前期各樓盤優(yōu)惠活動進一步取消或減少，使得樓盤價格恢復到08年之前的價格，另一方面受個別品質樓盤巨大的成交量影響，拉升全市整體價格水平。216。 商品住宅成交環(huán)比小幅下降，但維持高位運行圖2641：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)5月，全市商品住宅成交量雖比4月小幅回落，但仍然維持高位運行，一方面受本月幾個大盤開盤的影響，剛性需求集中得到釋放；另一方面，隨著剛性需求進一步的釋放，給樓市帶來了積極的影響，使得市場上有實力的改善性需求和投資性需求也積極進入市場，進一步充實現(xiàn)有購房大量，促成商品住宅市場高位運行。開盤當天購買二區(qū)9號樓60平方米以下戶型，贈送空調一臺及3000元物業(yè)費獎勵；當天購買二區(qū)9號樓60平方米以上戶型，贈送空調兩臺及7000元物業(yè)費獎勵；當天購買二區(qū)11號樓任意戶型，贈送空調（60平方米以下戶型一臺，60平方米以上戶型兩臺），另購房優(yōu)惠3%折扣，同時購房客戶可參加抽獎活動，禮品金額不超過3000元，抽獎獎品有：筆記本電腦、冰箱、洗衣機、電動車、床上用品四件套金海京江花園認籌期交1千抵6千，開盤一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭優(yōu)惠1個點盧浮公館認籌期優(yōu)惠：兩房1萬抵3萬、三房1萬抵4萬、四房1萬抵5萬天倫水晶城開盤當天實行“4重大禮驚喜送，限時特惠折上折”，①開門見禮送：開盤當天特惠88元/㎡；②限時搶購送：vip認籌客戶現(xiàn)場訂房享97折；③購房有車送：搖身一變，提前“有房有車”——價值3000元電動車；④現(xiàn)場禮品送：四喜臨門，精美禮品買就送資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)09年5月新開盤項目中，營銷手法比較傳統(tǒng)，但是也相當實在，針對剛性需求及改善性需求，我們覺得實實在在的價格優(yōu)惠會帶來更好的成交效果。n 去化房型分析 表2636：鄭州市2009年5月上市新盤去化表 房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）一房1050278%二房1993607%三房706255%四房1258%五房920%復式81%合計39741149%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)從商品住宅去化總量來看，5月二房成交總量最多，二房成交均價在4653元/平方米，二房成交主要來自未來城二期及天倫水晶城；從去化比例來看，三房去化比例最高，三房成交均價在4547元/平方米，成交量主要來自亞新橄欖城和未來城二期。（2）、建筑形態(tài)分析 表2633：鄭州市新盤建筑形態(tài)列表 圖2637 ：2009年4月新盤建筑形態(tài)分布圖建筑形態(tài)新盤量（個）多層0小高層2高層4復合0合計6資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市新開盤項目中，主要建筑形態(tài)仍然以高層占多數(shù)，房地產市場經歷低層的發(fā)展之后，已經步入高層時代。 供應價格段分析圖2634： 2009年4月鄭州市商品住宅供應價格結構資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市商品住宅供應價格較4月有所緩和，其中35004000，50005500，55006000價格段均未有供應，本月供應價格段主要集中在40004500元/平方米，其中新里盧浮公館預售價格在4200元/平方米，金海京江花園預售價格在4300元/平方米，天倫水晶城預售價格在4500元/平方米，正商蔚藍港灣本次推出小高層產品，預售價格6000元/平方米，但從其歷月成交均價來看，未有突破6000元/平方米。本月一、二房供應量較大的為天倫水晶城和亞新橄欖城，三房以金海京江花園供應量最大。三、供應量分析1．供應量分析n 供應量放緩圖2631：2008年5至2009年5月鄭州市商品住宅供應量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市商品住宅供應量環(huán)比同比皆出現(xiàn)下降，本月首次開盤項目較少，同時加推項目也較少，主要以消化存量為主，同時由于4月放量相對較大，也將緩和市場上供求矛盾。第六章 商品住宅市場一、市場綜述圖261：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 5月，㎡，%，%；n 5月，㎡，%，%；n 5月，鄭州市商品住宅成交價格為4764元/㎡，%，%；5月，全市商品住宅市場表現(xiàn)依然火爆，供應同比環(huán)比皆出現(xiàn)下降，且下降幅度明顯；而成交卻似乎不受供應減少的影響，雖較上月小幅下滑，但依然維持在高位運行，未有跌破80萬平方米大關；成交均價亦是創(chuàng)造歷史新高。金水區(qū)成交兩幅土地，均為城中村改造項目，成交量較大，%。二、本月成交地塊分析圖2531鄭州市5月土地成交明細表宗地名稱區(qū)域土地用途土地面積（㎡） 容積率成交總價（萬元）主要參與競標的企業(yè)燕鳳路東、中州大道西、鄭汴路南、世紀歡樂園北金水區(qū)城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)12047832362鄭州永恒萬通置業(yè)有限公司。近期成交量、價回升態(tài)勢顯著，但消費者對價格依然較為敏感，老城區(qū)城中村改造提供大量房源，未來市場競爭將日益激烈，價格優(yōu)勢將更加顯著，預計后市價格將在現(xiàn)有基礎上小幅波動。09年2月份以來，商品房成交量回升之勢顯著，主要受系列宏觀銷控影響，購房者切實享受到價格優(yōu)惠，積壓的剛性需求集中釋放影響。傳統(tǒng)銷售淡季的到來、開發(fā)商對后市的看好將導致后續(xù)兩月供應量的持續(xù)走低，“庫存房源”將依然是短期內重要的去化來源，庫存壓力減小，08年至今的供過于求態(tài)勢將有所緩解。成交量下滑主要源于近期項目促銷力度顯著減弱，部分項目公開漲價，價格的上調在一定程度上制約成交量的攀升。隨著政府加大保障性住房投資的落實，預計未來幾個房地產施工面積將會穩(wěn)步回升。14月，%。本月全市出口總值環(huán)比同比繼續(xù)下跌，但進口總值出現(xiàn)環(huán)比大幅增加，本月從加拿大進口總值出現(xiàn)大幅增加。09年14月， %。住房公積金的繳存數(shù)額以職工工資總額為基數(shù)，上調住房公積金繳存基數(shù)，職工住房公積金月繳額增多，可支配購房款增多。通知的實施將進一步保障施工工人的權益，維護房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。在西干渠南、紫荊山南路兩側“荷塘月色”經濟適用房小區(qū)建設規(guī)劃也公布，居住套數(shù)為1148戶。三、市場資訊 n 鄭州南區(qū)再建兩處經濟適用房5月5日，從市規(guī)劃局了解到，鄭州市南區(qū)將再建兩處經濟適用房。站內各項設施、設備系統(tǒng)調試到位后，28日8時28分，快速公交首期9條線網正式全線通車，首日客流量突破8萬人。新新107國道公開招標后，將于6月底開工建設，預計2012年建成投入使用，按一級公路標準收取過路費。合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、交付方式、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。n 結合城市棚戶區(qū)改造多渠道籌措房源。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。此項政策的出臺，將會降低開發(fā)商融資的門檻，將有效緩解開發(fā)商的資金壓力。n 商品住宅資本金比例35%大限首次出現(xiàn)松動5月27日，固定資產投資項目資本金比例的調整結果終于出爐。土地利用年度計劃指標一定的情況下，會根據(jù)要求配比不同土地性質的供應量，保障性住房用地用途的改變，將會改變上市供應量的比例，一方面不能保證保障性住房有效的供應量，促使解決中低收入者住房難的問題不能在計劃時間內完成；另一方面，土地性質的改變，將增加商品房的供應，在一段時間造成供應量的增加，不利于政府對市場的調控。 圍合組團空間，增強私密性和安全性216。因此我們預計在09年下半年樓市將會迎來更加“熱鬧”的形勢，壓抑已久的強大供應將集中在下半年釋放，成交量和價格將會維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。各樓盤針對集中釋放的剛性需求展開了火爆的“接力賽”，并由此誕生出一個又一個的“明星”樓盤。5月，鄭州市營銷活動側重于業(yè)主關系的維系和提升項目的知名度、美譽度，下面將重點介紹普羅旺世的“印象鄭州市房地產市場月度研究報告易居中國詳情請見P21熱銷項目分析未來城銷售情況、熱銷原因 天倫水晶城銷售情況、熱銷原因 詳情請見P53營銷透析市場回暖之勢顯著，價格折扣、特價房、一口價促銷力度顯著縮小，維系業(yè)主關系、慶六一親子促銷力度顯著提升，多項目均有新房源推出，大型改造項目如美景鴻城高調亮相，品質訴求持續(xù)攀升。詳情請見P63易居視點■ 5月供求量雖比4月雙雙下降，但成交總量依然維持高位運行，同時價格增長強勁從09年3月開始，鄭州市房地產市場成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，并且一直處于高位運行，價格也在節(jié)節(jié)攀升。后市走勢預測：09年15月，%，%，單從09年15月來看，鄭州商品住宅市場表現(xiàn)出供不應求的局面，同時價格也在不斷的上升。216。易居觀點：國土資源部特別針對保障性住房供應發(fā)出通知，可見國家對保障性住房的落實程度提升到新的級別，這將有效的保障了保障性住房的供應。物業(yè)稅的開征，將面臨諸多問題，首先房地產登記體系完善程度較差、小產權房產、房產評估體系等，都會為物業(yè)稅的開征增添麻煩，因此，房地產物業(yè)稅的真正開征，還需要較長的時間來完善。2008年房地產市場持續(xù)低迷加上金融危機的影響，房地產產業(yè)遭受嚴重的沖擊，資本市場的萎縮，直接造成開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊繃。其中，2008年第四季度已開工建設廉租住房38萬套，三年內再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶。各地區(qū)要根據(jù)廉租住房保障規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排廉租住房用地計劃，優(yōu)先安排建設用地，落實支持廉租住房建設的各項稅費優(yōu)惠政策，切實加大政策支持力度，確保如期開工建設。n 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當與買受人簽訂書面合同?，F(xiàn)有的新107國道將成為市區(qū)的一條路，也就是鄭州的東四環(huán)。n 鄭州快速公交5月28日8時28分全線通車5月22日，快速公交首期線網測試開始運行。BRT作為城市的重要交通建設，方便市民出行的同時，亦給沿線樓盤帶來更為廣泛的客戶支撐，提供大的升值空間，BRT營銷成為一種新的營銷模式。n 鄭州市規(guī)劃局建設兩處經濟適用房5月25日，從鄭州市規(guī)劃局了解到，在北三環(huán)南、勞動路東將新建一處用地面積為66600平方米的經濟適用房，目前項目選址已經公示。易居觀點： 本次鄭州市建委下發(fā)通知，竭力整頓制止目前房地產開發(fā)中存在的不繳、漏繳勞保金的現(xiàn)象，也是對《鄭州市人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》（鄭政文〔2008〕173號）和鄭州市人民政府《關于進一步加快房地產業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（鄭政〔2009〕24號）中有關勞保金繳存方式的進一步細化。易居觀點： 按照國家政策，住房公積金月繳存基數(shù)每年需調整一次。本月大中型企業(yè)增速下降幅度減緩，小型企業(yè)增長明顯。二、進出口出口總值繼續(xù)下降，進口出現(xiàn)小幅上揚圖1 23： 鄭州對外貿易增長情況走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局2009年4月，全市進出口總值28421萬美元，%。四、社會零售總額社會零售總額增長繼續(xù)回落圖1 25：鄭州市社會消費品零售總額增幅走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局4月，全市社會消費品零售總額同比繼續(xù)下滑。二、房地產建設指標n 施工面積止跌回升圖1 321 ：鄭州市商品房及住宅施工面積同比增幅走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局09年14月，全市商品房施工面積開始止跌回升，經過之前房地產投資的進一步落實，本月房地產施工面積開始出現(xiàn)轉暖跡象。第二篇 市場分析篇第四章 商品房市場一、市場綜述n 5月鄭州市商品房市場供、求雙降，銷售均價創(chuàng)08