【正文】 六、 市場分析與銷售計劃 大理市場基礎(chǔ)與消費狀況（1）市場基礎(chǔ)大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。項目實施的進度安排項目實施進度，對項目的經(jīng)濟效益有著直接的影響。要求：具備科研、設(shè)計、采購、施工、服務(wù)的能力，具有管理、技術(shù)、資金實力和較高的社會信譽。第二期完成其它住宅，建筑面積24499平方米和室外道路、管網(wǎng)、綠化等，第二期待第一期住宅銷售至60%時開工。主要建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應(yīng)渠道，大宗材料直接從廠家訂貨，其它從專業(yè)市場選購。電力：施工動力用電可從就近引入。海灣生態(tài)住宅區(qū)倡導(dǎo)的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風(fēng)采光條件，將受到人們的青睞。 　　　海灣生態(tài)住宅區(qū)現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。受其影響人們在保存并發(fā)展現(xiàn)代文明的同時，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然召喚進入人們的生活，海灣生態(tài)住宅區(qū)其依山面水的地理區(qū)位，既可樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園?！保ㄕ撜Z對海灣生態(tài)住宅區(qū)，可用八個字概括：“親近都市，擁抱自然”，這正是人類追求居所的最高境界。建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開闊有水；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成“四神相應(yīng)”，坐如龍椅。古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：“背山面水稱人心，山有來龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關(guān)煞二方無障礙，光明正大旺門庭”（清開發(fā)計劃采取滾動開發(fā)，分期建設(shè)。三、投資估算、資金籌措與投資計劃投資估算主要是根據(jù)地價、地形、地質(zhì)狀況，大理市當(dāng)前各種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場價格，以及大理市房地產(chǎn)開發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項目規(guī)劃設(shè)計思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來進行測算并適當(dāng)放寬投資數(shù)額，以免物價上漲或不可預(yù)測的情況導(dǎo)致投資增長，造成實際資金緊張?？紤]當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。3%），建筑面積約200M2。（2）設(shè)計方案單體設(shè)計：獨立庭院生態(tài)住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計332戶。純生態(tài)別墅”是住宅區(qū)的項目定位，其設(shè)計理念、環(huán)保指標(biāo)、人居文化必將領(lǐng)航于大理海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地保護地貌，避免較多土方工程建筑內(nèi)部形成不同標(biāo)高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態(tài)，沿等高線隨山體布局設(shè)計，形成收放自如、起伏跌宕的氣勢；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應(yīng)山勢，與坡地交錯，既豐富了住宅的立面造型，又避免了對自然山體的破壞，形成與山體形態(tài)相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格。建筑（4）人（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。其次，對周邊的生態(tài)環(huán)境盡量不破壞，而對所開發(fā)區(qū)內(nèi)的環(huán)境盡量加強綠化，做到區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體。規(guī)劃布局從實際出發(fā)，根據(jù)城市總體規(guī)劃與設(shè)計要求，著眼海東自然風(fēng)景和洱海自然生態(tài)的保護，在道路、居住組團、住宅單位結(jié)合地形進行設(shè)計，力求使生態(tài)住宅區(qū)融于山水優(yōu)美的自然環(huán)境之中，達到以人為本，人與自然和諧融洽。“全景式觀海建筑大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2003年7月，為泰宇集團的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積6萬多平方，開發(fā)的項目有 “興泰小區(qū)”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。現(xiàn)任泰宇集團總工程師?，F(xiàn)任泰宇集團副總裁，許連軍：工程師。曾任大理市設(shè)計院院長；大理市建委副主任，大理市建設(shè)局黨委書記、副局長、總工程師；大理市供排水公司董事長、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、總工程師。曾任大理市輕工局局長、黨委書記；大理市計委主任、黨組書記；大理市人大常務(wù)副主任、黨組副書記；大理錦興股份有限公司董事長、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外方代表、常務(wù)副董事長，是泰宇集團的發(fā)起人和組織者。集團是順應(yīng)大理市“十一建設(shè)周期：3年項目性質(zhì)把大理建設(shè)成為“山水園林大城市,風(fēng)花雪月大花園”，最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的重點配套工程——海灣生態(tài)住宅區(qū)。（2）本生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)項目位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，已納入大理市建設(shè)規(guī)劃，主要為大理州、市的政府機關(guān)、企事業(yè)單位人員和外來創(chuàng)業(yè)人士、經(jīng)營者提供生態(tài)居住條件，是成規(guī)模的生態(tài)住宅生態(tài)住宅區(qū)。城市越發(fā)達，居民住宅建設(shè)要求越高。所以，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們海灣生態(tài)住宅區(qū)的項目開發(fā)建設(shè)提供了一定的市場?？尚行匝芯繄蟾娲罄砗成鷳B(tài)住宅區(qū)可行性研究報告（代項目建議書）昆明劉家駿建設(shè)工程項目管理咨詢有限公司滇西辦事處泰宇集團大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司二00六年四月可行性研究報告（代項目建議書）編寫人員負責(zé)人：楊正貴 經(jīng)濟學(xué)專家參加人：丁榆生 高級規(guī)劃師 國家注冊規(guī)劃師楊中雄 高級工程師 楊鳳鳴 工 程 師 許連軍 工 程 師 杜德勝 高級工程師 國家一級建造師 張文鼎 項目投資咨詢策劃專家 寸浩森 項目市場營銷部經(jīng)理目 錄一、項目背景與建設(shè)必要性項目背景項目建設(shè)必要性二、項目概述項目基本情況項目性質(zhì)項目開發(fā)單位規(guī)劃的指導(dǎo)思想和開發(fā)理念用地及主要經(jīng)濟指標(biāo)生態(tài)住宅區(qū)設(shè)計原則和方案三、投資估算、資金籌措與投資計劃總投資額資金籌措投資計劃四、項目資源與建設(shè)條件項目用地分析施工期間交通、水、電供應(yīng)建筑材料的采供：五、項目實施方案和進度安排項目實施方案項目實施的組織計劃項目實施的進度安排六、 市場分析與銷售計劃大理市場基礎(chǔ)與消費狀況大理市住宅需求預(yù)測售價分析銷售對象銷售計劃七、投資效益與財務(wù)分析社會效益環(huán)境效益經(jīng)濟效益與財務(wù)分析八、環(huán)境保護措施可能形成的污染因素保護和治理措施：九、綜合評價與結(jié)論附件：用地規(guī)劃地界平面圖項目概念性規(guī)劃平面圖公司營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證法人代碼證稅務(wù)登記證大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報告（代項目建議書）一、項目背景與建設(shè)必要性項目背景按照規(guī)劃，大理市城市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市，大理白族自治州州府所在地，國家級歷史文化名城和與國際接軌的風(fēng)景旅游城市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高，反映在城市面貌的變化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的變化上。 建設(shè)海灣生態(tài)住宅區(qū)符合大理市大力發(fā)展旅游、居住產(chǎn)業(yè)的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設(shè)成為“山水園林大城市,風(fēng)花雪月大花園”，使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的要求，符合省