會所的定位及經營管理-全文預覽
【正文】 周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。他們可以彼此提供機會，交流經驗，一起分享信息。 現(xiàn)在，我們分別來說明會員制和多方位經營的經營方法。娛樂項目種類如圖783所示：圖783 娛樂項目種類消閑項目的種類如圖782所示： 圖782 消閑項目種類 消閑項目的特點： (1)借助特定的設施和服務，如保齡球室、人工按摩等。即運動有一定規(guī)律性，時間和運動量適中等。如乒乓球室、游泳場等。下面分別對之做簡單介紹。它在設計布局時主要應考慮到設備要求、環(huán)境質量要求、衛(wèi)生質量要求等?！ 椖凯h(huán)境設計布局可分為康體項目環(huán)境設計布局、消閑項目環(huán)境設計布局和娛樂項 目環(huán)境設計布局。例如，會所的配套設施一般有：接待收銀處、辦公室 、員工休息室、洗衣房、儲物室等。使環(huán)境與設施設備科學合理地結合起來，聯(lián)合成一個整體，以求各項目發(fā)揮出最大的功效。那么，會所的外觀設計重點就應放在創(chuàng)新上，既體現(xiàn)出 澳洲的風貌，又注重東西方藝術與文化的融合，同時立足點應放在個性化與時尚化上。會所設計與布局的好壞直接影響到消費者，進而影響到會所整個物業(yè)的經營?！ ?7)資本成本。 則： 工資總和=(60002＋30003＋150050)6=576000(元) 獎金、福利可按當時的相關標準計算，臨時人員報酬可簡單估算?！ ?5)勞動力成本。 (4)物具用品費用?！ ?3)設備設施成本。即新建會所房地產項目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費用?！ ?5)擬建設施項目?！ ?1)該地區(qū)的經濟因素、生活習慣、消費導向、文化層次。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設置一個高爾夫球練習場去浪費“寸土寸金”的空間。如水力按摩、桑拿浴等項目的 設計在空間、使用設置、濕度、溫度等相關指標上都有嚴格的、科學的要求。反之，若會所過于龐大、設置的項目過于超出目標人群的消費能力，必然導致管理成本上升，經營失敗， 更會影響整個項目的租售。總的說來，會所的定位應把握以下事項： 應該結合目標群的經濟情況、生活習慣、文化層次來確定會所的規(guī)模、檔次、風格、項 目種類及其他相關配套設施。一個沒有文化內涵支撐的房地產項目必然會隨著市場的發(fā)展而被淘汰。完善的會所設施設 備、優(yōu)雅的會所氣氛環(huán)境、優(yōu)質的服務能夠充分顯示企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢，容易建立與市場定位相一致的形象，有利于塑造項目品牌。例如，業(yè)主邀請親朋好友到小區(qū)作客、游玩，并到所在會所里娛樂，會使業(yè)主有成就感、滿足感；又如， 對經常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇：保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱，發(fā) 貴賓卡，在價格上給予一定的優(yōu)惠，會滿足他的特殊心理需求；還有，有的消費者對名望有 一種特殊的渴慕，實行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽會員創(chuàng)造一個上流社會的氛圍，就會滿足這些消費者求名的心理需求。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。這類會所可以與其他房地產配套設施并列存在，也可以獨立存在，設 立的目的偏向經濟利益。因此，可以說，會所是現(xiàn)代物質文明和精神文明發(fā)展的產物 ，也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。會 所 的 管 理 隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們在緊張忙碌工作中度過一天之后，身心甚是疲憊；生 活空間狹小，不如意的事時有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過一定的方式進行調節(jié)，以重新恢復身體的平衡；由于物質水平的提高，人們對科技文化知識的需求欲望也日益 強烈，過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設施及環(huán)境，使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞，放松神經，舒暢身心，恢復 平衡，以保持旺盛的精力去適應緊張的工作和快節(jié)奏的生活，“花錢買健康”已成為一種消費意識。它所提供的活動內容包括康體活 動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等，涉及到廣泛的知識領域，如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時裝等?！ 〖唇洕问綍?。會所提供 的健身、康樂等服務不但可以使消費者達到健身、休閑的目的，還可以在娛樂中進行社交活動。許多人都有在經濟 地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。房地產開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡單，而是賣品牌、賣服務質量，品牌戰(zhàn)略已是市場競爭新的熱點。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們越來越關注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈 的社區(qū)文化的氛圍?！ 《?、會所的設立 (一)會所的定位 會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位，如果不能 科學合理、實事求是地分析預測，將會影響到主業(yè)的效益、聲譽，甚至導致整個物業(yè)經營的失敗。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開發(fā)售時，業(yè)績非常好，但會所的建 立遲遲未能跟上，后來勉強建了一個2000多平方米的小會所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴大，入住業(yè)主的不斷增加，會所越來越不能滿足需要，迫不得已，該小區(qū)后來只得重新建設一個80000 多平方米的新會所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時未能對會所作恰當定位所至?！ 脑O施設備與項目應本著科學合理的原則進行設置。同時，會所內部設施的配備應以市場為中心，既不能因為價格太高而使人望而生畏，也不能因為設備陳舊而 無人問津。因此，在進行可行性研究時，應全面、詳盡地搜集市場 資料，進行客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當的設備質量標準，并通過科學測算，判斷會所所能帶來的回報?！ ?4)法律法規(guī)制度、公用設施情況。 會所籌建費用的估算主要有以下幾項： (1)房地產成本。 (1)(2)兩項的具體計算可參照同類同檔次物業(yè)的各項計費標準，乘以本項目相關數量值得出。如，一個保齡球道須投資6萬元，會所欲建1 6個球道，則主要設備價格
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