【正文】 面積大，對(duì)投資客戶資金要求高，適合于經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)和資金雄厚的投資客戶。淄博早期自選商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積一般不大，但近年出現(xiàn)了大型自選商場(chǎng)，如：愛客家、新一佳等，商品價(jià)格便宜、種類齊全、符合現(xiàn)代生活需求，深受消費(fèi)者青睞。專業(yè)商店由于商品質(zhì)量?jī)?yōu)良、格調(diào)時(shí)尚、服務(wù)態(tài)度好，成為淄博商業(yè)經(jīng)營(yíng)熱點(diǎn)。如：淄博商廈、美達(dá)賽特、金帝商場(chǎng)等。為追求最大利潤(rùn)與其它商業(yè)經(jīng)營(yíng)形成差距，部分店鋪發(fā)展成為批零兼營(yíng)的批零商店。主題商場(chǎng)：魯中家具城、東方家具城，以及壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)的開業(yè)，改變了以往經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種的單一，形成了集中經(jīng)營(yíng)、品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)豐富了商品種類，樹立了良好的口碑。隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng)、銀座相繼開始運(yùn)作，共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善，但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急劇增加。2）商業(yè)圈持續(xù)發(fā)展力l 美食街淄博商廈商業(yè)圈由于核心物業(yè)與核心店作用，使淄博商廈早期形成高檔商品消費(fèi)區(qū)域。特別是最近由于王府井廣場(chǎng)和銀座的相繼動(dòng)工，共青團(tuán)路商圈即將完全形成，由此輻射周邊，本商圈的生勢(shì)越來越壯大。目前已形成三大主要商圈。l 消費(fèi)心態(tài)隨著居民收入的不斷提高，淄博市居民的消費(fèi)模式也在悄悄地起著巨大變化，消費(fèi)模式由小康型向享受型的轉(zhuǎn)型已初見端倪。淄博已成功進(jìn)行了新世紀(jì)商業(yè)步行街的建設(shè)。l 物價(jià)平穩(wěn)、消費(fèi)力旺盛從1998年開始，淄博市物價(jià)已開始回穩(wěn)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)均保持平穩(wěn)。 張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目比較調(diào)查總表2（基本資料）項(xiàng)目名稱位置規(guī)模設(shè)備智能化租售美達(dá)賽特美食街一號(hào)建筑面積：1400㎡左右，營(yíng)業(yè)面積：900㎡左右雙扶電梯8部、章丘產(chǎn)貨運(yùn)梯、北京利達(dá)防火保安系統(tǒng)　租金：每月營(yíng)業(yè)額的 25%王府井廣場(chǎng)共青團(tuán)路57號(hào)占地面積：36畝　　　金帝購(gòu)物廣場(chǎng)柳泉路152號(hào)建筑面積：31000㎡；營(yíng)業(yè)面積：22000㎡；倉(cāng)儲(chǔ)面積：7000㎡；公司資產(chǎn)：。面對(duì)各階層的客戶零售，大型超市。該商場(chǎng)管理完善，知名度高，定位在高中檔品牌，經(jīng)營(yíng)范圍廣，客流量足，品種齊全?！　　∽筒┥虖B一樓：超市；二樓；服裝；三樓：鞋帽、針織；四樓：家電、通訊、玉器、文體科技用品、手工藝品等；五樓：兒童用品；六樓：飲食、羽絨專賣。商場(chǎng)以中高檔知名品牌為主賣，針對(duì)中高收入消費(fèi)者，范圍小，人氣不旺。月不出售無綜合分析博山區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)較集中，但規(guī)模都不大（其中通訊市場(chǎng)分散一些），絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，以租賃沿街房使用為主。（2）專業(yè)市場(chǎng)：地 理 位 置業(yè) 態(tài) 種 類營(yíng)業(yè)面積租 金售 價(jià)空置情況備 注火車站附近、孝婦河西泵類、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品以20~40平米為主30~40元/平米10~40平米的占總數(shù)的80%。品種上仍以服裝鞋帽、日用品為主，餐飲其次 。5．博山商業(yè)情況（1）商業(yè)物業(yè)：地 理 位 置業(yè) 態(tài) 種 類營(yíng)業(yè)面積租 金售 價(jià)空置情況備注火車站、西冶街附近以沿街營(yíng)業(yè)房為主，有個(gè)別大超市；基本沒有主題商場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)品種上以服裝、日用百貨為多，機(jī)電、家具、通訊其次15~40平米占總數(shù)的70%，40平米以上的占30%。中街以各種名品服飾專賣為主。4．淄川商業(yè)情況淄川主要城區(qū)淄城鎮(zhèn)距張店三十分鐘的公交路程，淄城鎮(zhèn)主要商情有服裝城，中街專賣店，華洋街日用洗化批發(fā)。2．桓臺(tái)商業(yè)情況主要集中在索鎮(zhèn)，大的商場(chǎng)有桓臺(tái)百貨大樓、桓臺(tái)商廈、各有四層、一層日用百貨、食品、小家電、二樓服裝、三樓鞋帽、四樓文化用品、經(jīng)營(yíng)狀況一般、經(jīng)營(yíng)面積6000平左右超市有喜樂家超市隸屬與百貨大樓共三層：一樓食品、二樓日用品、綠島超市、華聯(lián)商廈四層、位于城邊張北路、華聯(lián)15號(hào)開業(yè)。1．臨淄商業(yè)情況l 主要集中在化工城，有東泰商廈共5層，一樓食品，日用洗化、二樓服裝鞋帽、三樓文化用品、四樓兒童用品、五樓電腦、家電、經(jīng)營(yíng)面積8000平方米經(jīng)營(yíng)規(guī)模在辛店頗大，主要消費(fèi)群體是石化職工及周邊居民，經(jīng)營(yíng)狀況良好。（4）市場(chǎng)構(gòu)成178。 交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38條城市道路的建設(shè)和改造。把濟(jì)青高速以南，309國(guó)道以北，濱博高速以東，張店世紀(jì)路以西的52平方公里區(qū)域劃為淄博新區(qū)。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體③ 銀行按揭貸款:建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。l 取消福利分房，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。l 爭(zhēng)取在2002年底以前完成全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新、調(diào)整工作。l 從目前來看，市場(chǎng)化配置國(guó)土資源的比重還很小，淄博市爭(zhēng)取用三年的時(shí)間使新的土地出讓政策形成制度化。由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)自1993年開始起步，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，2000年全年開工住宅面積為250萬平方米，%，在建工程面積362平方米，%。在當(dāng)前股票市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗化，市場(chǎng)前景暗淡的情況下，投資股票已經(jīng)成為風(fēng)險(xiǎn)極大的一種投資方式。按照各城區(qū)功能互補(bǔ)、資源共享、分工合理、特色鮮明的原則，重點(diǎn)完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建設(shè)。加快舊城改造、西城開發(fā)和市開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。形成雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場(chǎng)機(jī)制和高度國(guó)際化的開放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)發(fā)展體系。人口自然增長(zhǎng)率控制在6‰以內(nèi)。（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長(zhǎng)15%。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為6：54：40。（資料出自《2000年淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的不同發(fā)展階段啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已達(dá)1860美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已處于啟動(dòng)期。淄博下轄五區(qū)張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣桓臺(tái)縣、高青縣、沂源縣。謹(jǐn)呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策劃報(bào)告 之一《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》深圳市xxxx有限公司目 錄一、總體市場(chǎng)背景 2宏觀經(jīng)濟(jì) 2（1）淄博概況 2（2）國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP的關(guān)系 3（3）金融政策與銀行利率 3（4）人口狀況及政策 4（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 4（6）股市 5（7）WTO 6房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 7（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與影響 10（4）市場(chǎng)構(gòu)成 10二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 111．臨淄商業(yè)情況 122．桓臺(tái)商業(yè)情況 123．周村商業(yè)情況 134．淄川商業(yè)情況 135．博山商業(yè)情況 14張店區(qū)商業(yè)情況 16三、全市商業(yè)分析 211．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 21淄博市成熟商業(yè)圈分析 24商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 27近期市場(chǎng)熱點(diǎn) 29淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的主要問題 30四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 34附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì) 36一、總體市場(chǎng)背景宏觀經(jīng)濟(jì)（1）淄博概況淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂與泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。以此計(jì)算，人均GDP為15346元，折合美元約為1860美元。（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃l 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃：“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要任務(wù)預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值爭(zhēng)取突破1000億元，年均增長(zhǎng)9%以上；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2800美元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到310億元，年均增長(zhǎng)11%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。到2015年，全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，基本建成現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市和區(qū)域性商貿(mào)中心城市。加強(qiáng)城區(qū)道路骨架、供排水和市容環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。淄川、博山、周村、臨淄四個(gè)次中心城區(qū)建設(shè)。（上述資料出自《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和到2015年長(zhǎng)期規(guī)劃綱要》）（6）股市中國(guó)股市經(jīng)過十幾年的發(fā)展，仍然沒有完全步入正規(guī)的市場(chǎng)化運(yùn)作，股價(jià)波動(dòng)或反復(fù)無常，或持續(xù)低迷，幾次重大的股災(zāi)已經(jīng)令許多投資者傾家蕩產(chǎn)，