【正文】 他們的品位生活需求。 項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成： ① 社區(qū)教育功能 ： 以長青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進(jìn)行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。 ?如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。 – 代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達(dá)出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。 對西安來講，項(xiàng)目是 ? 進(jìn)入西安主流市場的品牌性項(xiàng)目； ? 是經(jīng)營長安區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目； ? 是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級的關(guān)鍵性項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大加速長安區(qū)新心臟的快速形成。 街區(qū)生活的構(gòu)成 ?三大要素： I. 社區(qū)視覺中心： 帶有標(biāo)志性建筑物 （ 在國外通常是教堂或鐘樓 ） ； ： 以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心 （ 在國外通常設(shè)有跳蚤市場和社區(qū)公園 ） ； ： 滿足社區(qū) 、 小鎮(zhèn)人日常交往 、 生活所需的商業(yè)店鋪 。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。而是指要?jiǎng)?chuàng)造性地嫁接大學(xué)城尤其是陜師大的資源： – 與陜師大聯(lián)辦社區(qū)里的幼兒園（可能的話還有小學(xué)）。 ? 從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 ? 從設(shè)計(jì)師的角度，主題概念是一種： 設(shè)計(jì)理念 ? 從廣告公司的角度，主題概念是一個(gè)： 推廣靈魂 ? 從銷售的角度，主題概念是一種： 營銷理念 ? 從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種： 服務(wù)理念 ? 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神 項(xiàng)目主題概念的構(gòu)成 教育主題概念 知識(shí)景觀 學(xué)院住區(qū) 社區(qū)教育 （幼兒為主） 知識(shí)景觀的營造 ? 這里所指的知識(shí)景觀主題，一方面是要營造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過比較明顯的標(biāo)志性符號(hào)對社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對大學(xué)生的時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情街，構(gòu)造有大學(xué)城特色的知識(shí)景觀。 ? 通過項(xiàng)目品牌的運(yùn)作，帶動(dòng)企業(yè)品牌的升級，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 ? 我們在做項(xiàng)目的同時(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。 對于項(xiàng)目來講， 就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開發(fā)的“小車”。 – 天時(shí)： 大西安形成；西安房地產(chǎn)升級換代。 ? 從企業(yè)目前發(fā)展來看，建議長建地產(chǎn)的企業(yè)定位為： 為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 。 地塊劣勢 ? 本案處于長安區(qū)，大部分西安人仍把長安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下； ? 本案周邊配套不完善； ? 本案周邊形象欠佳； ? 本案周邊物業(yè)價(jià)格低廉； ? 本案項(xiàng)目地塊低洼不平，平整成本較大。 本案地塊為長安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； ? 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。 新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的關(guān)鍵詞： 品牌競爭、創(chuàng)新開發(fā)、品質(zhì)開發(fā) ? 長建地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的 “ 黑馬 ” 。 南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布 高新區(qū) 35003800元 電子城 22002600元 長安區(qū)老城 30003300元 本案 2022年 6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較 單位：元 /平方米 城區(qū) 普通住宅 商鋪 寫字樓 公寓 別墅 城內(nèi) 3451 9681 5987 4850 4903 西高新 3438 7695 5352 4185 4769 ? 從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。 ? 大學(xué)城： 隨著近期 10萬大學(xué)生的逐漸入住，大學(xué)城周邊的配套房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會(huì)迎來一個(gè)小高潮。 ? 西部大學(xué)城板塊： 以長安區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無限。 – 在西安，因?yàn)閱挝粓F(tuán)購比較普遍， 45歲以上的群體單位通過各種途徑可以解決住房問題； – 西安整體購房主力為中青年，年齡為 2640歲，占到整個(gè)購房群體的 70%； – 城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時(shí)尚社區(qū)，如東尚等。 ? 西安市今年二季度住宅類每平方米均價(jià)為 ，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價(jià)為 ，而高層住宅就達(dá)到了每平方米均價(jià)為 ，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá) 。 ? 品牌先導(dǎo)，形象打造 ： 新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會(huì)形成品牌企業(yè)先導(dǎo)的發(fā)展模式，產(chǎn)品開發(fā)將會(huì)注重品質(zhì)，并倡導(dǎo)一種新的生活方式。 ? 企業(yè)一號(hào)公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項(xiàng)目周圍形成。 新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點(diǎn)： ? 區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) ： 隨著城市化的推進(jìn)，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團(tuán)的外遷。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)還需時(shí)日。 4）西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新一輪郊區(qū)化趨勢。 – 2022年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1336萬平方米，商品房銷售面積 方米 ，其中商品住宅銷售面積 。西安房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值的“核心引擎”，通過對區(qū)域價(jià)值的支持，來提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大的價(jià)值。 ? 智慧城項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)能夠承擔(dān)整合與提升的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，有著非同一般的戰(zhàn)略價(jià)值。 “知識(shí)長安”，浮出水面 知識(shí)改變長安 ?根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長安正在形成五大功能板塊： ① 西部大學(xué)城： 教育、居住 ② 長安科技園： 居住、教育、運(yùn)動(dòng) ③ 長安新區(qū)： 行政、文化、商貿(mào)、居住 ④ 長安老城區(qū)： 商貿(mào)、居住、行政 ⑤ 韋曲科技產(chǎn)業(yè)園： 居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。 南部西安，大西安最成熟的城市副中心 ? 在“大西安”的眾多組團(tuán)中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長安新城在內(nèi)的 “南部新西安 ” ，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可的新西安拓展區(qū)。 —大西安： 以繞城高速為標(biāo)志，城市在“ 拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移” 的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展 。 西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城” ? 西安城發(fā)展的三個(gè)階段： —小西安： 方城附近為界。 西安 —— 西北的 “ 門戶 ” 和 “ 樞紐 ” ? 西安，是新歐亞大陸橋 —— 隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價(jià)值越來越凸現(xiàn)。 目 錄 第一部分 態(tài)勢分析 第二部分 發(fā)展思路 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 規(guī)劃建議 第五部分 開發(fā)策略 第六部分 首期啟動(dòng) 第七部分 營銷推廣 第一部分 態(tài)勢分析 一、城市篇 二、地產(chǎn)篇 三、項(xiàng)目篇 四、企業(yè)篇 一、城市篇 謀全局者，方能得一域 西安城市地位與能級不斷提升 ? 西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。 ? 另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場上競爭的核心優(yōu)勢。 ? 在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強(qiáng)，有更多的人正來到西安， “ 學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安 ” 正在成為一種趨勢。西安城正在從 “小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城 ） 向 “大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市 ） 擴(kuò)展。經(jīng)過幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”。 資料： 西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu) ? 在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了 “ 九宮格局，一城多心 ”的總體布局，并要 “ 降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌 ” ，實(shí)施“ 南北拓展空間，東西延伸發(fā)展 ” ： – 在西南方向形成以戶縣為主的副中心， – 在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心， – 在北部方向形成以閻良為主的副中心， – 在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心， – 在南部方向形成以長安區(qū)為主的副中心?？梢钥匆?，原來以農(nóng)為主的“長安縣”正一躍成為西安最富有知識(shí)氣息的智慧高地。 智慧城， “ 新長安中心區(qū) ” 的核心引擎 ? 從“新長安中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)目來看： ? 大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動(dòng)靜； ? 行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場行為的帶動(dòng)； ? 盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧 soho辦公，對新長安中心的部分功能具有完善和推動(dòng)作用。 謀全局者，方能得一域 ? 工作室認(rèn)為，對于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎性項(xiàng)目。 – 本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地； – 綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。 市場發(fā)育程度 短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場 （全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩） 產(chǎn)品提升階段 地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 化生活方式 買家認(rèn)識(shí)階段 認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌 競爭層面提升 資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方位競爭 企業(yè)狀態(tài)提升 項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍 追求境界提升 看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到 北京 西安 3）西安房地產(chǎn)處于供需相對穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。以 2022年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積： 20平方米）為基數(shù)， 那么從 20223005年，西安每年至少要 760萬平方米的住宅面積。 ? 以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實(shí)現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目的形成，就使得曲江新區(qū)的房價(jià)成為西安的最高區(qū)域。 ? 模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在： 西安房地產(chǎn)市場的特點(diǎn) ? 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢看，由于利益驅(qū)動(dòng)，自 2022年起，西安市新上市樓盤結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，導(dǎo)致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴(kuò)大， 二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無幾，在客觀上就造成了西安市房屋價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。 3）市場細(xì)分不足，對于占西安購房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒有充分的市場研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達(dá)城市的小戶型。 ? 東部未來板塊： 西安重點(diǎn)打造的東部新城，其開發(fā)潛力依然不可小視 。 ? 綠地世紀(jì)城（ 120萬平米） ? 楓林綠洲（ 120萬平米） ? 中華世紀(jì)城（ 100萬平米） ? 世家星城（ 75萬平米） ? 田園都市（ 180萬平米） 南部新西安房地產(chǎn)總體描述 ? 高新區(qū)： 目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。已入住 18所高校，將入住學(xué)校將達(dá)到 25所，規(guī)劃師生規(guī)模 30萬人左右。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開