【正文】 全 》 ， ： 1501688339 在正式銷售前，通過模擬來確定房屋價(jià)格，房源如何推出，把握客戶的實(shí)際需求和購(gòu)買心態(tài)，最大化的消化不好房源，同時(shí)為開盤銷售做好購(gòu)買客戶的“蓄水”儲(chǔ)備。 人為制造供需失衡，造成購(gòu)房者多于房源相對(duì)態(tài)勢(shì)，逼客戶下單。我們的主要推廣手段為通過 行銷模式 。 ? 價(jià) 格 ——本項(xiàng)目為小產(chǎn)權(quán)，售價(jià)低 ? 項(xiàng)目戶型 ——戶型多樣化，適合各類客戶群體的選擇 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 一、賣點(diǎn) 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 客戶群體來源： ? 地緣客戶 ——成都（郫縣周邊）、綿陽等各大科研單位。 ? 以低容積率走中高檔路線，以中高價(jià)位，從而走上高產(chǎn)值高利潤(rùn)，做到預(yù)期收益 ? 優(yōu)點(diǎn)在于可以樹立開發(fā)商品牌，提升產(chǎn)品形象 利于后期開發(fā) 缺點(diǎn)在于不能適用于安置 存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 項(xiàng)目的中心思想： 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 我們的項(xiàng)目如何順應(yīng)市場(chǎng)的確立自身位置 設(shè)計(jì)思想 —— 自由、大氣、舒心 建 筑 —— 與自然的和諧 景 觀 —— 回歸自然 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 建筑立面的變化元素 在建筑立面風(fēng)格確定后，我們又針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)空間高度，為了讓每層住戶都享受自由天空，我們將建筑設(shè)計(jì)成大退臺(tái)式。是一個(gè)可以傳世的經(jīng)典之作 由于項(xiàng)目目前周邊無大規(guī)模建筑，原生樹木眾多， 建筑群落應(yīng)該是掩映在茂密樹木竹林當(dāng)中，溪水環(huán)繞園林當(dāng)中 ； 由于本區(qū)域尚在開發(fā)初期，如建立電梯公寓是不具備市場(chǎng)空間的，因此建筑應(yīng)該是 多層和低層建筑的的低密度社區(qū) ； 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 產(chǎn)品定位建議二 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 項(xiàng)目定位二： 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 我們的項(xiàng)目如何順應(yīng)市場(chǎng)的確立自身位置 宜居生態(tài)地產(chǎn) 稀缺 6+1退臺(tái)式花園洋房 (容積率 ~) 預(yù)計(jì)價(jià)格（ 1900元 /m2 ~2600元 /m2） 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 ? 我們將自身定位為一個(gè) 宜居生態(tài) 樓盤 ，在市場(chǎng)上屬中中高檔的層次。 另外考慮客戶多為老年客戶以休閑養(yǎng)老為主，兒女多已成家，多有自己住房，且目前交通方便，所以考慮戶型選擇不能過大。 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)位置定位 : 走傳統(tǒng)路線 ? 小區(qū)周邊本身就是一個(gè)無工業(yè)，無污染，無噪音綠色環(huán)境，使得客戶對(duì)小區(qū)環(huán)境產(chǎn)生一種喜好之假象，且 （建議容積率不能高于 ）的容積率，待交房時(shí) 30%以上的成型綠化，已能基本上滿足客戶對(duì)住宅小區(qū)的要求 . ? 且購(gòu)房時(shí)，低價(jià)位，小戶型，低總價(jià)的路線，更容易讓客戶接受一次性付款的付款方式。 強(qiáng)大的剛性需求＋小產(chǎn)權(quán)的低價(jià)＝巨大市場(chǎng)空間 威脅 小產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)抗性是銷售時(shí)的最大考驗(yàn)。 緊臨國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)農(nóng)科村（農(nóng)家樂發(fā)源地 ） 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就是舉世聞名具有田園風(fēng)情的今日田園別墅群 。 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 本案 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 四川省郫縣縣城西北，屬傳統(tǒng)的都江堰灌區(qū) 。如三路外的北湖公園、 永康城市公園、安靖、銀杏園等地客戶以成都客戶及項(xiàng)目周邊區(qū)域客 戶居多。在廣告宣傳方面，小產(chǎn)房不能公開打報(bào)紙、電視廣告等 廣告。三環(huán)外的疊拼別墅均價(jià) 3800－ 5000元／平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)在5000元／平方米，獨(dú)棟別墅均價(jià) 7000元／平方米。其中以多層住宅為主，向復(fù)合型住宅發(fā)展（多層＋別墅，多層＋電梯）。 目前主要集中在雙流蛟龍工業(yè)港。銷售方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 目前三道堰銷售的小產(chǎn)權(quán)房均為這類性質(zhì)。 政策運(yùn)用方式 城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 合同方式 房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 客戶群體 成都客戶居多，如中鐵 2局、 512廠職工以及交大老師。 新 都 —— 主要分布在天回鎮(zhèn)、斑竹園鎮(zhèn)（如：銀杏苑 2期、谷地公社）。 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 目前小產(chǎn)權(quán)房在政策上還沒有明確的合法身份，但是從各區(qū)縣政府官員對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的政策性說法中我們可以得出以下結(jié)論：國(guó)家不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的決策法規(guī)來解決小產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題，但是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正確成長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)出具一些 嚴(yán)格限制和打壓 小產(chǎn)權(quán)的政策，對(duì)于先前 小產(chǎn)權(quán)房，合法化的可能性較大，而對(duì)于今后正待開収的，將會(huì)有所壓制，未來収展空間不會(huì)太過寬廣。 如果他們?cè)敢饧衅饋斫唤o經(jīng)營(yíng)者去經(jīng)營(yíng)，也就無可指責(zé)，也無可 厚非”。 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地 。 《 成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 》 明確規(guī)定 ：“依法批準(zhǔn)取得 的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。 一、區(qū)域概況 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 二、交通概況 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 本案位于 IT大道旁邊，自駕車從成都出發(fā) 20分鐘車程，一路暢通無阻。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 營(yíng)銷策劃提案 郫縣友愛鎮(zhèn)清河村項(xiàng)目 二零一 零 年四月 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 我們的做法，與傳統(tǒng)營(yíng)銷公司有所不同 …… 因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)則在變 消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提 浩浪，在追索市場(chǎng)的需求中 尋求制勝之道 策劃題記 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 目 錄 【 市 場(chǎng) 篇 】 【 定位與產(chǎn)品篇 】 【 開 發(fā) 策 略 篇 】 【 營(yíng) 銷 策 略 篇 】 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 思維邏輯性問題 小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)宏觀政策是怎么樣的？ 成都地區(qū)或（ 郫、 彭、新三角帶）小產(chǎn)權(quán)房分布情況是怎么樣的？ 他們的生存現(xiàn)狀怎么樣？ 郫縣區(qū)域（ 郫、 彭、新 ）的商品房發(fā)展現(xiàn)狀概況是怎么樣？ 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 概況 城市環(huán)境 友愛鎮(zhèn)緊鄰四川省 郫縣 縣城西北，屬傳統(tǒng)的 都江堰 灌區(qū)。 郫縣友愛鎮(zhèn)，緊臨國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)農(nóng)科村（農(nóng)家樂發(fā)源地），空氣清晰，環(huán)境幽雅；本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就是舉世聞名具有田園風(fēng)情的今日田園別墅群，這里常年四季綠樹叢生，鳥語花香，純凈的空氣仿佛讓你走進(jìn)了一個(gè)天然的氧吧！這里環(huán)境獨(dú)特，從繁雜城市脫離出來，在此修身養(yǎng)性，別有一番風(fēng)味。因此購(gòu)買集體土地上建設(shè)的商品房不能取得合法產(chǎn)權(quán)證。房屋報(bào)建按村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。使用權(quán)既然是農(nóng)民的，那么，怎么用，就是他們自己事。如果優(yōu)惠的房子不允許農(nóng)民賣，那就是假優(yōu)惠了”。 雙 流 —— 主要分布在雙流蛟龍工業(yè)港內(nèi)（如：愛琴海國(guó)際社區(qū)）。 推廣方式 DM單、夾報(bào)、項(xiàng)目就近戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò) 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？ 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 郫縣區(qū)域 — 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目名稱 府河新村 位 置 郫縣安靖鎮(zhèn)西街 占地面積 建筑類型 多層 面 積 77—171平米 價(jià) 格 均價(jià) 2200元／平米 優(yōu)惠比例 一次性 2％ 銷售進(jìn)度 良好， 2期已售 50%左右。 （ 2）組織部劃撥村委會(huì)用地。是國(guó)土資源部批準(zhǔn)備“ 拆院并院 ” 項(xiàng)目用地。 （ 5）工業(yè)建設(shè)用地 。 市場(chǎng)篇 定位與產(chǎn)品篇 開發(fā)策略篇 營(yíng)銷策略篇 成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？ 小結(jié) 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 產(chǎn)品形態(tài) 目前成都小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)品形態(tài)多種多樣，有多層、小高層電梯、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品形態(tài)。 ? 別墅價(jià)格在 3800－ 7000元／平方米之間，其中新都天回鎮(zhèn)的疊拼別墅均價(jià)在 3600元／平方米，雙拼別墅均價(jià)在 5600元／平方米左右，聯(lián)排別墅均價(jià)在 4200