【正文】 3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。，包括：投資類別選擇、風(fēng)險(xiǎn)選擇、階段選擇、獨(dú)資與合資選擇、長(zhǎng)期中期或短期投資的選擇等。分析報(bào)表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測(cè)報(bào)益表。本章小結(jié)1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。得出項(xiàng)目的投資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而盈利性好。建成后，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)盈余將達(dá)1。項(xiàng)目占地面積 120 060平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 ％．綠化面積35％容積率2。房地產(chǎn)投資案例　 經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點(diǎn)”，堅(jiān)決清除違章建筑，并無(wú)償投資30萬(wàn)元，把小區(qū)美化起來(lái)，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會(huì)的贊譽(yù)。公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的昌樂(lè)苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計(jì)的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬(wàn)元建造起來(lái)，相當(dāng)高級(jí)。案例分析：廣州市惠華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。其基本要求是要遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以市場(chǎng)供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程經(jīng)營(yíng)。具有商品屬性，有價(jià)值和使用價(jià)值。5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程要點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。1983年6月定名為華東實(shí)業(yè)公司，1988年改組為東華實(shí)業(yè)股份有限公司。當(dāng)年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新村的協(xié)議，12月動(dòng)工興建。 由此可見(jiàn)，一部分消費(fèi)者開(kāi)始把住宅市場(chǎng)作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問(wèn)題諸如稅費(fèi)過(guò)高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價(jià)最高次高單價(jià)比較：獨(dú)棟雙拼疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價(jià)比較：多層小高層高層最低蝶塔傳統(tǒng)塔樓平均總價(jià)最高以總建筑面積論價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論：別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步；無(wú)論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。高度問(wèn)題較容易受遮擋高度問(wèn)題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。容積率低高 平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。q 獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。是Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——?jiǎng)e墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 　 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。一般都帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在玩弄“文字游戲”。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽(tīng)”的手法，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷上的精明之處。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。例如你買了一間120平方米的房子。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按套或單元銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款、房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。宗地圖 宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起?！　∩喜繆A層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。 確認(rèn)價(jià)是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。 清產(chǎn)核資價(jià)為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。 轉(zhuǎn)讓價(jià)指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。 銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 開(kāi)間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。 計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。 　實(shí)用面積它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。房產(chǎn)廣告中常表?quot。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為一手，第二次交易則為二手。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。二手房二手房即舊房。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 房屋產(chǎn)權(quán)