【正文】 司總經(jīng)理 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?項目總體預(yù)算管理 ?投資決策 ?采購方式?jīng)Q策 ?實施戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購 ?工程、成本環(huán)節(jié)的監(jiān)督 ?營銷方案決策（廣告、價格、銷售進度等） ?實施營銷方案組織銷售，完成銷售任務(wù) ?客戶服務(wù) ?參與策劃、定位／設(shè)計 ?施工圖設(shè)計管理 ?一般變更 計劃與財務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計劃管理（總進度控制等） ?項目公司人事管理 ?財務(wù)管理 ?項目策劃的組織與決策 ?方案設(shè)計及之前規(guī)劃設(shè)計管理 ?目標(biāo)成本設(shè)定與控制 ?重大設(shè)計變更審批 ?施工組織 ?授權(quán)范圍內(nèi)部分材料的直接采購 ?進度 /質(zhì)安管理 ?過程成本控制 ?具體項目進度計劃 總體管控原則 — 關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配（本地大型項目部） 37 項目規(guī)劃 關(guān)鍵采購 資金與計劃 人力資源 營銷策劃 ?通過對項目規(guī)劃和開發(fā)的集中控制，使項目不偏離公司的整體定位方向，由于規(guī)劃集中控制，能進一步加強總部的規(guī)劃能力，降低項目投資風(fēng)險 ?控制關(guān)鍵的流程點：通過對關(guān)鍵采購、項目開發(fā)的審批和考核減少項目開發(fā)的“ 拍腦袋工程 ” ?總部把握對重大合約、方案的評審權(quán)限 ?根據(jù)項目總預(yù)算和總部年度預(yù)算大綱確定年度資金計劃和經(jīng)營計劃，各項目子公司建立項目總預(yù)算、年度計劃預(yù)算，對年度計劃預(yù)算的制定和實施過程進行控制 ?通過內(nèi)部審計隊伍或外聘獨立審計師對項目、決算、離任、權(quán)限執(zhí)行情況等進行審計，減少風(fēng)險的發(fā)生 ?總部擁有對項目子公司關(guān)鍵人員（項目經(jīng)理、中層經(jīng)理、項目財務(wù)人員等）的選聘和輪換的權(quán)力 ?通過年初制定業(yè)績合同，確定薪酬激勵方案來激勵項目管理人員降低成本、加強對項目風(fēng)險的管控 ?總部與項目子公司共同進行營銷策劃，提升總部營銷策劃能力，規(guī)避營銷策略風(fēng)險（定價、定位、宣傳方式、合同承諾 …… ) 總體管控原則 — 主要管控手段（本地大型項目部和項目公司） 通過下列五個關(guān)鍵控制手段的實現(xiàn)對本地大型項目部和項目子公司的有效管控、防范風(fēng)險 38 招投標(biāo) /成本 /采購 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 提出設(shè)計需求 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計過程管理 資金支持 物業(yè)管理 本地小型項目部 總部 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 ?任命項目負責(zé)人 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?項目總體預(yù)算管理 ?投資決策 ?采購方式?jīng)Q策 ?實施戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購 ?工程、成本環(huán)節(jié)的監(jiān)督 ?營銷方案決策（廣告、價格、銷售進度等） ?實施營銷方案組織銷售，完成銷售任務(wù) ?客戶服務(wù) 計劃與財務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計劃管理（總進度控制等） ?項目公司人事管理 ?財務(wù)管理 ?項目策劃的組織與決策 ?方案設(shè)計及之前規(guī)劃設(shè)計管理 ?目標(biāo)成本設(shè)定與控制 ?重大設(shè)計變更審批 ?施工組織 ?進度 /質(zhì)安管理 ?過程成本控制 ?具體項目進度計劃 總體管控原則 — 關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配（本地小型項目部） ?參與擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計的評審過程 39 對本地小型項目部 ， 置采用不完全的項目經(jīng)理負責(zé)制，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)均由職能部門把握，經(jīng)營責(zé)任可由高層經(jīng)理兼管 項目規(guī)劃 采購 /技術(shù) 方案審批 資金與計劃 人力資源 營銷策劃 ?項目策劃部負責(zé) ?除極少數(shù)零星采購由項目部在成本不授權(quán)下采購?fù)?，基本上由成本管理負?zé)完成采購工作 ?在授權(quán)范圍內(nèi)行駛變更、簽證等審批權(quán)限。 ?西安高新地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營人才缺乏； ?人才之間可能存在的文化沖突 ?現(xiàn)有模式一定程度表現(xiàn)了管理層的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，新模式應(yīng)當(dāng)適應(yīng)這種風(fēng)格。 總體設(shè)計思路 — 案例研究 26 作為業(yè)內(nèi)管理基礎(chǔ)相對較好的萬科，全國總部對區(qū)域總部采用的是界于戰(zhàn)略管理與操作管理之間的模式，總部職能部門仍然對其關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行比較集權(quán)的管理控制 總經(jīng)理 各副總 萬科全國 總部職能部門 北京公司 上海公司 天津公司 其它區(qū)域公司 項目執(zhí)行 項目投資決策 人事 融資 總部 區(qū)域公司 戰(zhàn)略采購 總體設(shè)計思路 — 案例研究 27 …… 項 目 拓 展 部 設(shè) 計 部 市 場 部 工 程 管 理 部 成 本 部 銷 售 部 萬科區(qū)域性公司的項目組織方式－，以北京為例 項目一 項目二 從區(qū)域公司對項目部（公司）的管控模式上看，完全屬于操作控制，為了最大可能控制風(fēng)險，項目部項目公司權(quán)力更小。 高效率運作 通過組織模式的設(shè)計，要能使流程的效率盡可能提高 低成本 真正實現(xiàn)人盡其才，優(yōu)勝劣汰，避免臃腫的組織結(jié)構(gòu)體系，有效地裁剪冗員。建議企管部不介入具體的業(yè)務(wù)運作，以績效考核的手段加強管理 調(diào)整后職能變更 9 由于公司項目的特點，未來對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目公司和項目部的管控建議分為三種形式進行混合型的管控 管控模式設(shè)計 本地大型項目部（獨立項目部，矩陣制） 非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司（物業(yè) /酒店公司） 項目公司（師科、通瑞） 本地小型項目部（項目管理部管理） 管控原則： 1. 則公司治理結(jié)構(gòu)的框架下盡可能權(quán)力下放，保證決策效率 2. 實行項目全程責(zé)任制 3. 關(guān)鍵環(huán)節(jié)由集團進行審核決策 管控原則： 1. 部分權(quán)力下放，保證決策效率 2. 實行項目責(zé)任制，但全程責(zé)任由更高層經(jīng)理擔(dān)任 3. 關(guān)鍵環(huán)節(jié)由集團進行審核決策 4. 專業(yè)環(huán)節(jié)由集團進行監(jiān)控 管控原則： 1. 盡可能權(quán)力下放，保證決策效率 2. 實行項目全程責(zé)任制 3. 關(guān)鍵環(huán)節(jié)由集團進行審核決策 管控原則： 1. 絕大部分權(quán)力下放，保證決策效率 2. 集團掌控戰(zhàn)略、財務(wù)、人事與計劃預(yù)算審批 備注：非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司不是本項目討論重點 10 由于公司項目的特點，未來對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目公司和項目部的管控建議分為三種形式進行混合型的管控 管控模式設(shè)計 備注：非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司不是本項目討論重點 項目公司 非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司 本地大型項目部 本地小型項目部 總部責(zé)任 項目公司、項目部、子公司責(zé)任 控制關(guān)鍵環(huán)節(jié) 配合其他環(huán)節(jié) 全程負責(zé)項目的盈利 接受總部關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控 控制關(guān)鍵環(huán)節(jié) 監(jiān)控其他環(huán)節(jié) 不完全的項目負責(zé)制 接受總部的把控和監(jiān)督 控制關(guān)鍵環(huán)節(jié) 配合其他環(huán)節(jié) 控制發(fā)展方向與總經(jīng)營情況 全程負責(zé)項目公司的盈利 全程負責(zé)公司的盈利 11 管控模式設(shè)計 總部總部 職能定位 資本運作投資管理中心 房地產(chǎn)運營管理中心 財務(wù)管理中心 人才管理中心 品牌管理中心 戰(zhàn)略管理中心 總部投資項目的決策 總部投資管理流程優(yōu)化 房地產(chǎn)項目投資決策與策劃 房地產(chǎn)項目策劃方案監(jiān)控 房地產(chǎn)項目的資金、預(yù)算、成本管理房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理 房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 管理總部資金使用 管理總部各項債權(quán)融資活動 監(jiān)控各子公司主要財務(wù)指標(biāo) 總部預(yù)算管理 制定總部發(fā)展戰(zhàn)略并監(jiān)控實施 制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，并監(jiān)督實施 對項目公司核心人才進行考核、激勵、任免等方面的管理 對總部核心品牌進行統(tǒng)一管理 規(guī)范下屬企業(yè)的品牌使用 指導(dǎo)項目公司進行人才規(guī)劃 總部定位為戰(zhàn)略、投資、運營、財務(wù)、人力資源和品牌中心 12 招投標(biāo) /成本 /采購 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 提出設(shè)計需求 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計過程管理 資金支持 物業(yè)管理 項目子公司 總部 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?項目總體預(yù)算管理 ?投資決策 ?采購方式?jīng)Q策 ?實施戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購 ?工程、成本環(huán)節(jié)的監(jiān)督 ?營銷方案決策（廣告、價格、銷售進度等） ?客戶服務(wù) ?參與策劃、定位／設(shè)計 ?施工圖設(shè)計管理 ?一般變更 計劃與財務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計劃管理（總進度控制等） ?項目公司中層以上人員人事任免 ?財務(wù)管理 ?項目策劃的組織與決策 ?方案設(shè)計及之前規(guī)劃設(shè)計管理 ?目標(biāo)成本設(shè)定與控制 ?重大設(shè)計變更審批 ?施工組織 ?授權(quán)范圍內(nèi)部分材料的直接采購 ?進度 /質(zhì)安管理 ?過程成本控制 ?實施營銷方案組織銷售，完成銷售任務(wù)（可委托總部銷售部門完成此項工作） ?具體項目進度計劃 ?項目公司內(nèi)部人員招聘、薪資核算 ?預(yù)算內(nèi)財務(wù)收支管理 總體管控原則 — 關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配（項目子公司） ?按項目子公司治理結(jié)構(gòu)和章程要求批準(zhǔn)項目總體預(yù)算 ?按項目子公司治理結(jié)構(gòu)和章程要求批準(zhǔn)投資決策 13 招投標(biāo) /成本 /采購 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 提出設(shè)計需求 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計過程管理 資金支持 物業(yè)管理 本地大型項目部 總部 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 ?任命項目負責(zé)人和項目公司總經(jīng)理 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?項目總體預(yù)算管理 ?投資決策 ?采購方式?jīng)Q策 ?實施戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購 ?工程、成本環(huán)節(jié)的監(jiān)督 ?營銷方案決策（廣告、價格、銷售進度等） ?實施營銷方案組織銷售，完成銷售任務(wù) ?客戶服務(wù) ?參與策劃、定位／設(shè)計 ?施工圖設(shè)計管理 ?一般變更 計劃與財務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計劃管理（總進度控制等） ?項目公司人事管理 ?財務(wù)管理 ?項目策劃的組織與決策 ?方案設(shè)計及之前規(guī)劃設(shè)計管理 ?目標(biāo)成本設(shè)定與控制 ?重大設(shè)計變更審批 ?施工組織 ?授權(quán)范圍內(nèi)部分材料的直接采購 ?進度 /質(zhì)安管理 ?過程成本控制 ?具體項目進度計劃 總體管控原則 — 關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配（本地大型項目部） 14 項目規(guī)劃 關(guān)鍵采購 資金與計劃 人力資源 營銷策劃 ?通過對項目規(guī)劃和開發(fā)的集中控制，使項目不偏離公司的整體定位方向，由于規(guī)劃集中控制，能進一步加強總部的規(guī)劃能力，降低項目投資風(fēng)險 ?控制關(guān)鍵的流程點：通過對關(guān)鍵采購、項目開發(fā)的審批和考核減少項目開發(fā)的“ 拍腦袋工程 ” ?總部把握對重大合約、方案的評審權(quán)限 ?根據(jù)項目總預(yù)算和總部年度預(yù)算大綱確定年度資金計劃和經(jīng)營計劃，各項目子公司建立項目總預(yù)算、年度計劃預(yù)算，對年度計劃預(yù)算的制定和實施過程進行控制 ?通過內(nèi)部審計隊伍或外聘獨立審計師對項目、決算、離任、權(quán)限執(zhí)行情況等進行審計，減少風(fēng)險的發(fā)生 ?總部擁有對項目子公司關(guān)鍵人員（項目經(jīng)理、中層經(jīng)理、項目財務(wù)人員等）的選聘和輪換的權(quán)力 ?通過年初制定業(yè)績合同，確定薪酬激勵方案來激勵項目管理人員降低成本、加強對項目風(fēng)險的管控 ?總部與項目子公司共同進行營銷策劃，提升總部營銷策劃能力，規(guī)避營銷策略風(fēng)險（定價、定位、宣傳方式、合同承諾 …… ) 總體管控原則 — 主要管控手段 通過下列五個關(guān)鍵控制手段的實現(xiàn)對本地大型項目部和項目子公司的有效管控、防范風(fēng)險 15 招投標(biāo) /成本 /采購 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 提出設(shè)計需求 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計過程管理 資金支持 物業(yè)管理 本地小型項目部 總部 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 ?任命項目負責(zé)人 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?項目總體預(yù)算管理 ?投資決策 ?采購方式?jīng)Q策 ?實施戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購 ?工程、成本環(huán)節(jié)的監(jiān)督 ?營銷方案決策（廣告、價格、銷售進度等） ?實施營銷方案組織銷售，完成銷售任務(wù) ?客戶服務(wù) 計劃與財務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計劃管理（總進度控制等）