09年經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢(shì)判斷--判斷-全文預(yù)覽
【正文】 以及減少新開工面積來消化庫(kù)存，重新使市場(chǎng)回到正常的軌道。 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策周期圖 宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向 宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入鼓勵(lì)發(fā)展期 梳理近三年的房地產(chǎn)宏觀政策，很明顯地看到一個(gè)脈絡(luò)： 06年至 07年 9月是政策密集期，中央政府從土地、金融、稅收、市場(chǎng)規(guī)范等方面頻繁出手，抑制房?jī)r(jià)過高、過快增長(zhǎng)；而后 07年 10月至 08年 8月是政策的空檔期；直至 08年 9月首度下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，標(biāo)志著國(guó)家宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)向，而后又出臺(tái)了減免房地產(chǎn)相關(guān)交易稅費(fèi)、大幅下調(diào)住房貸款利率等政策旗幟鮮明地鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 寒冬是什么樣的？ 銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 08年年初開始，商品住宅銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且下半年降幅有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的壓力。我國(guó) 98年房改至 2022年正好 10年，價(jià)格漲幅也接近 97年的香港。涵蓋了房地產(chǎn)、耐用消費(fèi)品、汽車和股票投資等四個(gè)主要行業(yè)， 消費(fèi)者信心指數(shù) 三駕馬車之消費(fèi) 消費(fèi)者信息指數(shù)急劇下降 按照目前的銷量，當(dāng)前商品房的庫(kù)存需要 27個(gè)月才能消化 三駕馬車之消費(fèi) 消費(fèi)者信息指數(shù)急劇下降 過去幾年房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，成為重工業(yè)產(chǎn)品的主要下游行業(yè)之一。 三駕馬車之出口 美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景黯淡、歐洲已宣告衰退 美國(guó)、歐洲、日本等三大經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)前景不容樂觀，這將進(jìn)一步影響我國(guó)未來的出口。 中國(guó) 2022年的出口依存度是 98年的 2倍，而外部 GDP的增長(zhǎng)速度 07年出現(xiàn)了較大幅度的下降，預(yù)計(jì) 2022年中國(guó)的出口形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。 消費(fèi)者信心指數(shù)由兩個(gè)分指數(shù)組成，即消費(fèi)者滿意指數(shù)和消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)，分別由一些二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成：對(duì)收入、生活質(zhì)量、宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)支出、就業(yè)狀況、購(gòu)買耐用消費(fèi)品和儲(chǔ)蓄的滿意程度與未來一年的預(yù)期及未來兩年在購(gòu)買住房及裝修、購(gòu)買汽車和未來 6個(gè)月股市變化的預(yù)期。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬剛剛開始 前車之鑒 樓市類似 97年的香港樓市 香港 1997年泡沫頂峰時(shí)房?jī)r(jià)是 10年前的 7倍，泡沫破滅前以前房?jī)r(jià)上漲 50%，香港與美國(guó)的房地產(chǎn)首次行一般 810年為一個(gè)周期。所以中國(guó)樓市處于低谷的時(shí)間不會(huì)太短。 宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向 宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入鼓勵(lì)發(fā)展期 從 1998年開始的房地產(chǎn)相關(guān)政策的演進(jìn)，可以看出政策已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)完整循環(huán)，目前再次進(jìn)入鼓勵(lì)發(fā)展期；在上一個(gè)鼓勵(lì)周期一線城市曾出現(xiàn)退稅等政策，目前的政策力度不如 1998年；從以前的政策時(shí)點(diǎn)看，市場(chǎng)表現(xiàn)要晚于政策約一年半左右。 未來政策展望 房?jī)r(jià) 契稅 維修基金
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