【正文】 三、安全管理服務(wù) 什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ ? 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。 ? 必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。” 安全管理的任務(wù)主要 有哪些？作用是什么？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) ? 安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？ ? 物業(yè)管理中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。 ? ： ? 請業(yè)主試用驗(yàn)收，證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ? ： ? 達(dá)到工作現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。沒有門鈴應(yīng)輕輕叩門三響，無人應(yīng)答再次門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。 ? 11. 電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤滑油，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。 ? ，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。 ? ，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。 ? ，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。 ? 8. 對臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。 ? 4. 建立 24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。 ? （ 3）通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)的工作記錄。 ? （ 2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。 ? （ 2）清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。 ? 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。 ? 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。 房屋設(shè)備維修工程 審批管理是怎樣的？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？ ? 對房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。 ? 一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查： ? 第一 。 ? 定期評定。 ? （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。 ? 整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。棟的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與全國城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。 ? 嚴(yán)重?fù)p壞房 :是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。 ? 基本完好房 :是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。 房屋結(jié)構(gòu) 是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目； 房屋裝修 是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； 房屋設(shè)備 是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目， 對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。 ? 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 ? 走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住（用）戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（二） ? 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 100%、優(yōu)良品率達(dá)到30%50%。 ? 房屋維修工程量 ? 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。 ? 其他工程： ? 房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩纳凭幼l件。 ? 抹灰工程 ： ? 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 ? 主體工程 ： ? 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。 ? “服務(wù)”原則： ? 在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。 房屋維修管理的原則是什么？ （三則） 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? “經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則： ? 經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事； ? 合理，指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案； ? 實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。 ? 它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 什么是寫字樓物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ ? 所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理，并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ ? ? 所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄，并將這些作為原始資料保存，以便查考。 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ ? 由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。 ?如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？ ?業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ ? ? 住宅區(qū)在如 住率達(dá)到 50%以上 或 自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起半年以上 的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的 支出包括哪些方面？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ ? ① 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）； ? ② 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用； ? ③ 就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費(fèi)用； ? ④ 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； ? ⑤ 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 ? 住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。 ? 專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。目前有三種定價(jià)方式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營者定價(jià)。同時(shí)也參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和注意事項(xiàng)。 什么是 《 業(yè)主規(guī)約 》 ？ 它在包括哪些方面內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是 《 業(yè)主規(guī)約 》 ？它在包括哪些方面內(nèi)容？ ? 業(yè)主規(guī)約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 ? 權(quán)利 ： ? ①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法； ? ②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理； ? ③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用； ? ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； ? ⑤有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理； ? ⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)； ? ⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。計(jì)算基數(shù)是：（ 1）多層住宅 80萬平方米；（ 2）高層住宅 40萬平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 6萬平方米；（ 4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20萬平方米。 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級 條件是什么？ 資質(zhì)一級企業(yè) 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級條件是什么？ ? 資質(zhì)一級企業(yè) ? 注冊資本 500萬以上； ? 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書； ? 管理兩種類型以上的物業(yè)； ? 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。 ? 萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)新定義主要包括以下九項(xiàng)內(nèi)容： ? 物業(yè)管理的長期規(guī)劃 ? 物業(yè)管理的年代計(jì)劃 ? 物業(yè)的財(cái)產(chǎn)預(yù)測和預(yù)算 ? 不動(dòng)產(chǎn)的獲得及處理 ? 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理 ? 建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì) ? 新建筑和原建筑的改造更新 ? 維護(hù)管理和運(yùn)行管理 ? 物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù) 什么是物業(yè)管理人？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是物業(yè)管理人？ ? 物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。（ 萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。（ 土地、建筑物、物權(quán) ） 土地：指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。 物業(yè)一般由三個(gè)部分組成 。 什么是物業(yè)管理？ 一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 ? ④經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng)，行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理之路。 一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理公司 的資質(zhì)等級？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 1999年建設(shè)部頒布 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 》 ，對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級（一級、二級、三級）標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門 。 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級 條件是什么？ 資質(zhì)二級企業(yè) 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級？其等級條件是什么？ ? 資質(zhì)二級企 ? 注冊資本 300萬以上； ? 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書； ? 管理兩種類型以上的物業(yè)； ? 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。 物業(yè)管理公司的權(quán)利 有哪些？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理公司的權(quán)利有哪些？ ? 根據(jù)建設(shè)部 1994年 3月頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利。 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)包