【正文】 益 （ 11） 完整的設(shè)施維修保養(yǎng)檔案提高管理水平 110 運行環(huán)境 主機服務(wù)器： UNIX小型機或 PC服務(wù)器 客戶機： PC機 操作系統(tǒng)： Windows98/NT/202 UNIX 數(shù)據(jù)庫： Oracle8i 應(yīng)用服務(wù)器： SynchroWeb、 WebLogic、WebSpher、 AppServer、 Apche+tomcat等 111 功能模塊 （ 1）空間管理 空間管理子系統(tǒng)主要是對管理區(qū)、大樓、房屋、停車場、管理區(qū)附屬設(shè)施、房產(chǎn)大修等固定房產(chǎn)及其維修信息進行管理。凡進入專線控制室的電纜端應(yīng)設(shè)置避雷保護設(shè)置，防雷保護裝置盡可能與電氣設(shè)備的接地設(shè)置和埋地金屬管道互相連接，否則兩者間的距離應(yīng)大于 20m。需設(shè)置 UPS不間斷電源和總電路上的空氣保護開關(guān)和陣列熔斷器。 96 設(shè)計要求 （ 1）小區(qū)的管理信息中心是整個小區(qū)的物業(yè)管理的中心樞紐，其中應(yīng)分別設(shè)置寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)的前端設(shè)備區(qū)域、安保管理區(qū)域和信息管理區(qū)域等 3個工作區(qū)域。 94 （ 2）信息發(fā)布：小區(qū)管理信息中心必須完成信息的組織工作，將信息按不同的性質(zhì)分成不同的類別，分別存儲后以 Web信息發(fā)布方式在小區(qū) Intra中發(fā)布。 90 （ 3）小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理：主要負責小區(qū)居民日常生活、消費、記帳收費等各類物業(yè)服務(wù)的管理。 適應(yīng)：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。這一質(zhì)量又可分解為 5個分項： 87 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。 信息技術(shù)為小區(qū)物業(yè)管理信息化提供了前提，也為小區(qū)物業(yè)管理提供了廣泛的服務(wù)內(nèi)容。主界面只顯示該用戶擁有權(quán)限的模塊，并且限制重復(fù)啟動（在 Outlook形式中不限制重復(fù)啟動），只有在主界面啟動的情況下，才能進入各個模塊，且在還有程序模塊沒有退出的情況下退出主界面時會有提示。用戶能自己分類管理ISO9000文件、公司規(guī)章制度、各種法律法規(guī)、崗位職責、技術(shù)規(guī)范等各種文檔，能登記文件的上傳者、更改時間、現(xiàn)在的閱讀人。 81 （ 8）數(shù)據(jù)同步。如萬能查詢統(tǒng)計，只允許公司內(nèi)的主要領(lǐng)導(dǎo)使用，管理處的工作人員僅能看到本管理處的數(shù)據(jù)；財務(wù)經(jīng)理有權(quán)修改費用單價，收費員只能錄入讀數(shù)進行計算。具有應(yīng)用級的用戶操作日志，在進入退出、修改數(shù)據(jù)、刪除數(shù)據(jù)、備份數(shù)據(jù)、恢復(fù)數(shù)據(jù)等重要的操作上進行日志記錄。公司領(lǐng)導(dǎo)可以隨時調(diào)用實時更新的詳細資料，從而快速準確地做出決策。多種自定義報表格式，包括簡便型、復(fù)合型和匯總型。 75 3. 通用 MIS平臺 （ 1）數(shù)據(jù)字典。對小區(qū)內(nèi)和面向住戶的服務(wù)相關(guān)的各種情況進行管理的功能模塊。保安消防管理完成對保安、消防設(shè)備安裝情況、使用情況、公共區(qū)域監(jiān)控狀況等信息的錄入、查詢、統(tǒng)計、分析，此模塊是面向管理處的保安消防工作管理人員，如保安班長、消防班長等。此模塊面向物業(yè)管理處里面的設(shè)備部門或管理公司的設(shè)備部門。對物業(yè)公司向住戶收取各種費用的活動進行管理的功能模塊，所有收費項目、客戶價格類型、損耗分攤、各類報表均可采用客戶自定義方式，可隨時增減修改，滿足物業(yè)管理公司靈活多變的收費管理模塊。系統(tǒng)可詳細記錄住戶的姓名、身份證號、銀行托收賬號等信息，有關(guān)人口的描述信息，均采用公安部標準代碼，并且還可記錄和反映“同住人”的相關(guān)信息。針對物業(yè)公司所屬的一切房產(chǎn)，對房產(chǎn)信息進行集中管理的模塊，此模塊面向物業(yè)管理處的所有工作人員。 （ 3）任務(wù)督辦。通過內(nèi)部電子郵件可以實現(xiàn)物業(yè)管理公司工作人員之間快速方便地溝通。 5. 聯(lián)網(wǎng)方式 可組成局域網(wǎng)，也可組成廣域網(wǎng)；既可實時聯(lián)網(wǎng)，也可脫機運行。 （ 3） Exchange 2022郵件服務(wù)器。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖如圖 84所示。用于公司最高領(lǐng)導(dǎo)決策層，包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析、新市場開發(fā)分析及人力資源政策分析等。用于基層干部，如管理處的財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理等，包括雇用和培訓(xùn)工作人員，日常工作（設(shè)備保養(yǎng)、維修、保安巡邏、清潔）的調(diào)度、工作進展的定期考評與分析、事件提醒等。 57 在這種背景下，思源公司為大型集團化物業(yè)管理公司度身定造了思源物業(yè)管理系統(tǒng)。數(shù)據(jù)挖掘使數(shù)據(jù)庫技術(shù)進入了一個更高級的階段，它不僅能對過去的數(shù)據(jù)進行查詢和遍歷，并且能夠找出大量數(shù)據(jù)之間的潛在聯(lián)系，從而實現(xiàn)輔助決策。 53 數(shù)據(jù)倉庫 正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)存儲和組織技術(shù)。 51 按照組件化程序設(shè)計的思想，復(fù)雜的應(yīng)用程序被設(shè)計成一些小的、功能單一的組件模塊，這些組件模塊可以運行在同一臺機器上，也可運行在不同的機器上。 49 利用 GIS的信息可視化技術(shù)，應(yīng)用 GIS技術(shù)開發(fā)出來的 FMS，集數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)分析、圖形管理、圖形編輯、彩色圖形輸出等功能于一體，可方便、有效、快速的存儲、更新、操作、統(tǒng)計、分析和顯示物業(yè)信息，能為物業(yè)管理人員提供及時、準確、較全面的大廈或小區(qū)管理信息，實現(xiàn)數(shù)據(jù)與圖形、圖像的綜合處理，從而對公共設(shè)施、管線及設(shè)備的有關(guān)管理起到積極的作用。 47 3. 地理信息系統(tǒng)技術(shù) 地理信息系統(tǒng) （ GIS） 就是處理地理信息的系統(tǒng)。單位內(nèi)部用戶既可以通過客戶機上的瀏覽器（也就是用上因特網(wǎng)一樣的方法）訪問內(nèi)部 Web服務(wù)器上的共享資源，收發(fā)電子郵件，使用業(yè)務(wù)應(yīng)用軟件等。 42 廣域網(wǎng) FMS除了具有局域網(wǎng) FMS的功能外，還通過建立智能建筑內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和使用國際互聯(lián)網(wǎng)，使得一個大中型物業(yè)管理公司可以遠程監(jiān)控、統(tǒng)一管理分布在全國各地乃至世界各地的樓盤物業(yè)管理項目。局域網(wǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖 82所示。 （ 8）物業(yè)公司內(nèi)部管理等。 （ 4）維修管理。通過人工輸入信息，對數(shù)據(jù)進行處理、存檔，便于信息檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計。只有利用計算機進行物業(yè)管理，特別是 網(wǎng)絡(luò)化管理 ，才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求，才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化。通過對設(shè)備的維護保養(yǎng)，可以延長設(shè)備使用年限和運行完好率，推遲需要大量資金的更新翻修的時間，提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價值、從設(shè)備的性能角度來看，通過與預(yù)防性維護保養(yǎng)可以使設(shè)備長期保持運轉(zhuǎn)正常，設(shè)備性能不會迅速減弱或損壞，從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障。 設(shè)備維護管理主要分為 故障性維修 和 預(yù)防性維護 兩類，如圖 81所示。操作員并將該設(shè)備報警點的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志，其內(nèi)容包括：報警點地址編號、報警時間、確認時間、報警狀態(tài)（故障或過限）、復(fù)核結(jié)論。 （ 10）操作員交班時，退出系統(tǒng)的操作。 24 （ 6）控制程序的手動方式執(zhí)行。 （ 2）通過圖形方式檢索設(shè)備運行狀況的操作。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了要具有較高的專業(yè)技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)功能外，還必須建立一套嚴格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃以其細致周全的崗位責任制和交接班制度。 PC機、傳真機、文字處理機等的公共服務(wù)、利用狀況管理。會議室、庫房、展廳、多功能大廳等日程預(yù)定計劃管理。 （ 6）安全管理。 （ 2）設(shè)備維修管理。租賃費、服務(wù)費、水電氣費、電話費、公益費（走廊照明、空調(diào)等）。維護、檢修、清掃、保養(yǎng)等的人工費，材料、設(shè)備、用品消耗預(yù)算。 16 智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包括原傳統(tǒng)物業(yè)管理等內(nèi)容，即日常管理、清潔綠化、安全保衛(wèi)、設(shè)備運行和維護，也增加了新的管理內(nèi)容，如固定資產(chǎn)管理，租賃業(yè)務(wù)管理，同時賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運行和維護新的管理內(nèi)容和方式。這樣就對物業(yè)管理的人才結(jié)構(gòu)提出了多工種、復(fù)合型的新要求。以往的建筑及其設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)是建立在機械加工與土木工程的基礎(chǔ)上，適用的是機械加工精度和加工誤差。如小區(qū)內(nèi)老年人的護理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住戶人代購生活物品等。 （ 4）金融服務(wù)類。 7 這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的專項服務(wù)工作。 （ 5）保安管理。主要包括以下 八項 ： （ 1）房屋建筑主體的管理。 狹義 的物業(yè)管理則包含樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管護，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。提高物業(yè)管理的效率和效益，為住戶提供多樣化的增值服務(wù)。1 第九章 物業(yè)管理自動化系統(tǒng) 2 物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。 建立建筑與住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用體系，通過建筑及住宅社區(qū)內(nèi) 開放性數(shù)字化 、 網(wǎng)絡(luò)化 、智能化 應(yīng)用系統(tǒng)間信息 集成 和信息網(wǎng)絡(luò)與控制網(wǎng)絡(luò)的 互聯(lián)互通 。 4 廣義 的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)。 6 1. 常規(guī)性的公共服務(wù) 這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。 （ 4）綠化管理。 （ 8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 （ 3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。 8 3. 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的要求，此時，物業(yè)管