【正文】 ??? ?? 有限年期收益 。 其基本公式為 : 其成立條件是： ① 純收益在 n年 (含第 n年 )以前有變化 。 P—— 評估值； i—— 年序號； Pi—— 未來第 i年的評估值； Ri—— 未來第 i年的預(yù)期收益； r—— 折現(xiàn)率或資本化率； ri—— 第 i年的折現(xiàn)率或資本化率； t—— 收益年期； n—— 收益年期； A—— 年金 。 【 特點 】 其一 ,收益額是資產(chǎn) 未來預(yù)期收益 額 ,而不是資產(chǎn)的 歷史收益額 或現(xiàn)實收益額； 其二 ,用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的 客觀收益 ,而不是資產(chǎn)的 實際收益 。則該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額大約為： 經(jīng)濟性貶值額 = 資產(chǎn)年收益損失額 (1所得稅率 ) (P/A,ｒ ,ｎ ) 經(jīng)濟性貶值額 =(6 000 100) (125%) (P/A， 10%， 3) =450000 =1119105（元） 第二節(jié) 收益法 一、收益法涵義及前提 （ 一 ） 收益法基本含義 收益法又稱收益現(xiàn)值法 ， 是指通過估測被評估資產(chǎn) 未來預(yù)期收益的現(xiàn)值 來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法總稱 。 【 例 】 被評估資產(chǎn)為一條半自動化生產(chǎn)線，尚可使用 10年。新設(shè)備和被評估資產(chǎn)的設(shè)備年產(chǎn)量相同，預(yù)計被評估資產(chǎn)設(shè)備尚可使用 5年，折現(xiàn)率 10%，所得稅率25% 功能性貶值 =4000*12*（ 125%） *（ P/ A,10%,5） = 【 例 】 某種機器設(shè)備 ,技術(shù)先進的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高 ,節(jié)約工資費用 ,有關(guān)資料及計算結(jié)果如下表 : 某設(shè)備的技術(shù)資料 項目 月產(chǎn)量 單件工資 月工資成本 月差異額 年工資成本超支額 減：所得稅 (稅率 25%) 扣除所得稅后年凈超額工資 資產(chǎn)剩余使用年限 假定折現(xiàn)率 10%,年金折現(xiàn) 系數(shù) 功能性貶值額 技術(shù)先進設(shè)備 技術(shù)陳舊設(shè)備 10000件 8000元 10000件 12022元 120228000=4000元 4000 12=48000元 12022元 36000元 5年 2． 超額投資成本估算法 功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行 ， 即 超額投資成本 可以 視同為功能性貶值 。 凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額 年凈超額運營成本 =年超額運營成本（ 1－所得稅率） 第三 ,估計被評估資產(chǎn)的 剩余壽命 。 （ 6+） = 修復(fù)金額法（修復(fù)費用法） ? 利用 恢復(fù)資產(chǎn)功能 所支出的 費用， 來直接估算資產(chǎn)實體性貶值。 【 思考 】 觀測法的準(zhǔn)確性與什么有密切關(guān)系？ 資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本 實體性貶值 率 或 資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本 (1－實體性成新率 ) 其中， 實體性貶值率 =1實體性成新率 【 例 】 一項資產(chǎn)由 3部分組成，各部分新舊程度不一樣 ? A部分占總價值的 30% ， ? B部分占總價值的 40% ， ? C部分占總價值的 30% ， 通過觀察之后，專業(yè)人員給出 ? A部分的成新率是 70%， ? B部分的成新率是 80%， ? C部分的成新率是 50%， 此時，如何估算這項資產(chǎn)的成新率？ 被評估資產(chǎn)成新率 =30%*70%+ 40%*80%+ 30%*50% 使用年限法 使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的 實際已使用年限 與其 總使用年限 的 比值 來判斷其實體性貶值率 ,進而估測資產(chǎn)的實體性貶值的方法 。則： K=30247。.90.701 . 行業(yè)一般為，房地產(chǎn)間，如加工工業(yè)一般是在在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，）參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量（參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本????x 統(tǒng)計分析法 以樣本推斷總體 第一 ,在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上 ,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn) 劃分為若干類別 。 這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物 ,根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例 ,估算被評估資產(chǎn)的重置成本 。 【 思考 】 復(fù)原還是更新 ？ 價格指數(shù)法 價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的 價格變動指數(shù) ,將被評估資產(chǎn)的 歷史成本 (賬面價值 )調(diào)整 為重置成本 的一種方法 。它利用成本核算的原理 ,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的 費用項目 ,逐項計算然后累加 得到資產(chǎn)的重置成本。 二、成本法基本要素的估算 （一）資產(chǎn)的重置成本及其估算 重置成本 ：按現(xiàn)行市價 ， 重新構(gòu)建一項與被評估資產(chǎn)功能相同或相似的全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額 。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié) 成本法 第二節(jié) 收益法 第三節(jié) 市場法 第四節(jié) 清算價格法 第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇 第一節(jié) 成本法 一、成本法的基本含義 (一 )基本含義 成本法 具體是指 首先 估測被評估資產(chǎn)的重置成本， 然后 估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，并 從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法。 ? 形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。 △ 有條件情況下 ， 盡可能選擇 更新重置成本 （ 1） 一般 ， 更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜 （ 2） 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進 重置成本估算方法 ? 重置核算法 重置核算法亦稱 細節(jié)分析法 、 核算法 等。 根據(jù)統(tǒng)計分析 ,計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本 ,該機器設(shè)備重置成本為 : 直接成本 為 50000元 +1000元 +800元 =51800元 其中 :買價 ,50000元 運雜費 ,1000元 安裝成本 ,800元 其中：原材料 ,300元 人工 ,500元 間接成本 為 400元 重置成本 合計 ,52200元 。 ? ? ? ? ? ? ? ? %1 0 01111 321 ?????????? naaaaX ?【 例 】 被估資產(chǎn)賬面價值為 202200元 ， 2022年建成 ，2022年進行評估 ， 經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn) 環(huán)比價格變動指數(shù)分別是： 2022年為 10%， 2022年為 17%， 2022年為25%， 2022年為 25%， 2022年為 30%， 則： 被估資產(chǎn)重置成本 =202200 （ 1+10%） （ 1+17%） （ 1+25%） （ 1+25%） （ 1+30%） 100%=524000元 【 思考 】 價格指數(shù)法估算的重置成本，是 復(fù)原重置成本 還是 更新重置成本 ？這種方法用的機會多嗎？ 功能價值類比法