【正文】 個(gè)月左右，正式發(fā)卡出售，售卡當(dāng)日可在售樓處門口舉行公開售 卡活動，購卡者附贈小禮品，并填寫詳細(xì)客戶資料。 ? 在開盤當(dāng)日購房者可根 據(jù)每張卡的不同等級享受不同的折扣價(jià)格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整），白金卡折扣最多，金卡次之，銀卡最低。 （ 3）、 VIP 卡（直銷） 優(yōu)惠政策對客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。購卡客戶可以在開盤時(shí)享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)的優(yōu)惠（如會所健身、免費(fèi)閱覽、物業(yè)增值服務(wù)等，具體待定）。 （ 3） MI： 與開發(fā)理念和社區(qū)的整體定位相吻合：追求自然，崇尚真誠?？钍綍r(shí)尚而脫俗，可選用改良式旗袍或中式立領(lǐng)套裝，男士以西裝為主?？蓴[放造型優(yōu)美的干花，塑造高尚的情調(diào)。使用茶具，而非一次性紙杯。作為輔助，可以放一些古箏曲或小提琴協(xié)奏曲。 ④ 、樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望。 5．現(xiàn)場氛圍營造 （ 1） 、視覺體系 ① 、象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；可采用藝術(shù)節(jié)獲獎作品或與畫廊、雕塑制品等經(jīng)銷商聯(lián)系為其免費(fèi)展示。 裝修風(fēng)格： 簡潔、大氣，注重細(xì)節(jié)。充實(shí)營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；營銷中心除具備硬件資料（如模型、效果圖、樓書等資料）外，還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。 第五部分 營銷策略 一、 售樓部展示中心 考慮到德江的市場特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，現(xiàn)場營銷是 本項(xiàng)目的主要去化通路。 （ 3） 、第三階段 低幅多頻調(diào)價(jià)，價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢。二期推廣以想要提高生活品質(zhì)人群進(jìn)行。 （ 4） 、配套 —— 高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神物質(zhì)精神層面的雙需求。 社區(qū)生活理念 與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合 ：營造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū) (詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 )。 （ 4） 、功能定位 由于建筑體量在當(dāng)?shù)?較大，功能上以居住為主、商貿(mào)城次之和酒店為一體的綜合開發(fā)體，靠近 32 米大街是商貿(mào)城區(qū)域面積，住宅區(qū)域沿街配套商業(yè)的形式，與車庫相結(jié)合，商貿(mào)城、酒店和住宅完全分離開，換居民一個(gè)舒適，安靜的居住區(qū)。 （ 2） 、形象定位 ① 、政務(wù)別苑 —— 針對公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材，減少建筑耗能，以及對環(huán)境資源的破壞。儺堂戲是德江一種典型的民間文化，被譽(yù)稱為“戲劇活化石”；儺堂戲里面內(nèi)容數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是當(dāng)?shù)孛褡逦幕墓鍖?。注重居住地的生態(tài)環(huán)境、居住的生活質(zhì)量和良好的商業(yè)氛圍、體現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量和商業(yè)服務(wù)程度作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析 根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告來進(jìn)行分析！得出各類客服群所需產(chǎn)品面積區(qū)間，在從中分析出主力產(chǎn)品面積區(qū)間。 （ 2）、商貿(mào)城的建立考慮到交通的便利，對消費(fèi)者的消費(fèi)心理需求有何影響。 （ 2）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民得以在縣城居住，是親朋好友所羨慕的一面。 （ 2）、交通優(yōu)勢，位于 326 國道旁（即 32 米大街 ）【其它交通規(guī)劃不了解】 （ 3）、規(guī)模優(yōu)勢，本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)和住宅去完全獨(dú)立開來，商業(yè)部分是純商業(yè)體，住宅部分與其它項(xiàng)目相比少了白天購物人群的喧嘩。 環(huán)境分析 （ 1） 、區(qū)域環(huán)境： 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域來分析 （ 2） 、居住環(huán)境： 根據(jù)德江現(xiàn)在的居住壞境及 以后發(fā)展等相關(guān)方面來分析 （ 3） 、景觀環(huán)境： 根據(jù)本項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)來分析。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 2020 年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年 增長 %。 3．以成功的項(xiàng)目 操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路。將“用心、品位、打 造德江”作為“德江項(xiàng)目”的開發(fā)理念。 德江項(xiàng)目營銷策劃方案 目 錄 概述 第一部分 市場結(jié)構(gòu) 基本描述 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目 SWOT 分析 目標(biāo)市場定位與分析 第二部分 客戶分析 目標(biāo)市場定位與分析 目標(biāo)消費(fèi)群購買心理及行為分析 第三部分 產(chǎn)品策略 策劃思路 總體規(guī)劃構(gòu)思 產(chǎn)品規(guī)劃 賣點(diǎn)梳理 第四部分 價(jià)格策略 價(jià)格策略 價(jià)格結(jié)構(gòu) 價(jià)格預(yù)期 第五部分 營銷策略 售樓部展示中心 VIP 營銷 第六部分 營銷推廣 推廣策略及遵循原則 案名與 LOGO 推廣總精神 一期市場和策略 整體營銷戰(zhàn)略 入市策略 推廣策略 推廣部署 階段銷售周 期劃分及策略 概 述 對于“德江項(xiàng)目”開發(fā)的市場了解，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。 房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使品牌深入人心。 2．使產(chǎn)品具有較高的市場認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利去化。 2020 年，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，少數(shù)民族人口 萬人。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地： **畝 用地性質(zhì)： *** 容積率： *% 建筑密度： *% 綠化率： *% 建筑間距： *米 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 本項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目性質(zhì)。 三、 SWOT 分析 優(yōu)勢（ STRENGTH） （ 1）、地段有所，本項(xiàng)目位于 32米大街教育局旁，依山而建。 機(jī)會點(diǎn) （ opportunity） （ 1）、德江近幾年來發(fā)展較快，外出打工者多，且收入也在不段增加，消費(fèi)觀在發(fā)達(dá)城市的影響下消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在不段的提升。 威脅點(diǎn) （ threaten） （ 1）、本項(xiàng)目離德江縣城中心區(qū)域相對較遠(yuǎn)，人流量受到一定的限制。 ③ .三級區(qū)域：有意來德江投資做生意的本分群體 （ 2)、客源職業(yè) ① .私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者 ② .德江縣外出打工者 ③ .德江縣本地公務(wù)員 ④ .德江縣企業(yè)中級以上管理人員 ⑤ .學(xué)校、銀行、醫(yī)院等企事業(yè)人員 ⑥ .富裕進(jìn)城居住農(nóng)民 （ 3） 、客源購房目的 ① .新增型：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房 ② .改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的 ③ .工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺淼陆瑸榱斯ぷ鞣奖愕娜巳? 主力客服群分析 看本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，級市場調(diào)查報(bào)告來進(jìn)行主力客服群的分析！ 二、 目標(biāo)消費(fèi)群購買心理和行為分析 根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告來進(jìn)行分析！得出客服群理想的產(chǎn)品。 以人為本 貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)和典型的商貿(mào)區(qū)。 人文內(nèi)涵 通過景觀以百花匯聚，當(dāng)?shù)厝宋木坝^小品節(jié)點(diǎn)營造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。 安全節(jié)能 為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。 管理周全 對于大體量的住宅項(xiàng)目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。 三、 差異化選 擇 — 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品定位 （ 1） 、品質(zhì)定位 根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房，中高檔酒店及中高檔商貿(mào)城。 ④ 、 ⑤ 、 （ 3） 、形態(tài)定位 由于本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的缺失不能細(xì)劃，根據(jù)本人對本項(xiàng)目的了解，一期為純商業(yè)體開發(fā)、帶酒店；二期以住宅為主，商業(yè)為輔的開發(fā)模式。小區(qū)綠地分三個(gè)層次，即庭院綠地、組團(tuán)綠地和中心綠地。 （ 3） 、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 交通組織合理、功能分區(qū)明確（住宅部分和商貿(mào)城是兩個(gè)獨(dú)立開來的），住宅布置合理、景觀系統(tǒng)明確、共建配置完善。 （ 2)、考慮到城鎮(zhèn)大眾的心理趨向，一期推廣以有投資和準(zhǔn)備投資商業(yè)的人群。 （ 2） 、第二階段 物超所值的高性價(jià)比入市，形成“投資商和經(jīng)營商看好商業(yè)價(jià)值存在的價(jià)值體系的商鋪；老百姓住得起的好房子”的市場印象。（“高貴不貴的好房子”） 二、 價(jià) 格預(yù)期 先期以 ****元 /㎡的價(jià)格投放市場 *套單位，但僅限于 VIP 客戶，包含商業(yè)； 以 *套為一集合，按照樓層、位置、面積（套型 )、朝向等由差到好，以 **元 /㎡為一漲幅，繼續(xù)向市場投放； 當(dāng)均價(jià)達(dá)到 ****元 /㎡時(shí)停止投放，進(jìn)行