【正文】 國(guó)。上海華東政法大學(xué)教授管健強(qiáng)對(duì)此表示擔(dān)憂：實(shí)際上現(xiàn)在的政府是用子孫的資源在獲取收益。 賈生華介紹，根據(jù)中國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。中國(guó)的這個(gè)規(guī)定可能主要考慮的是，房子一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的。當(dāng)時(shí)為了想辦法繞過這個(gè)壁壘，這才有了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的房改制度。但即便擁有土地所有權(quán)的國(guó)家,也不是所有權(quán)人可以在其土地上為所欲為,國(guó)家也可以依照法律程序進(jìn)行征用。居住用地的使用權(quán)年限是從國(guó)家出讓土地給土地使用人(包括開發(fā)商)之日起算。而制定中的《物權(quán)法》將對(duì)土地等各種物的占有、使用、收益、處分等權(quán)利加以明確牞更加全面地維護(hù)公民的正當(dāng)權(quán)益。到2070年12月31日,該塊土地的使用權(quán)全部到期。開發(fā)商在將房屋賣給買房人的同時(shí),也將剩余期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了買房人。附：C國(guó)住宅70年產(chǎn)權(quán)與50年壽命70年產(chǎn)權(quán)差額誰補(bǔ)今年兩會(huì)上討論通過的《憲法》修正案草案,涉及“完善對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)規(guī)定”,一些保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的法律概念將被強(qiáng)化。這種由政府當(dāng)裁判員的做法，不符合國(guó)外通常是由獨(dú)立于政府的機(jī)構(gòu)來仲裁征地糾紛的國(guó)際慣例。而實(shí)物補(bǔ)償又可以采取留地補(bǔ)償和替代地補(bǔ)償相結(jié)合的方式，從而有效保障和維護(hù)被征地農(nóng)民的切身利益。中國(guó)現(xiàn)行法律制度對(duì)“集體”界定模糊，村干部成為了集體組織的“代言人”，現(xiàn)實(shí)中以村民委員會(huì)的名義來強(qiáng)占僅有土地使用權(quán)的農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)的事件時(shí)有發(fā)生，作為弱勢(shì)群體的農(nóng)民在由征地補(bǔ)償費(fèi)用引發(fā)的爭(zhēng)議中顯然處于不利地位。 　　二、對(duì)中國(guó)的借鑒 　　土地征用補(bǔ)償問題是一個(gè)十分敏感的問題，也是中國(guó)土地征用制度中急需解決的一個(gè)關(guān)鍵性問題。同時(shí)，韓國(guó)在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會(huì)，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會(huì)，對(duì)土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。對(duì)補(bǔ)償金額有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)依法律途徑向轄區(qū)所在的土地法庭提起訴訟，以充分地保障被征地所有權(quán)人的合法權(quán)益。假如土地征用補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴時(shí)，則以土地法庭聽證的最后一日為估價(jià)日期。具體來看，土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。 　　 　　加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，在征用土地方面一直進(jìn)展比較順利，較好地解決了國(guó)家、征地機(jī)構(gòu)和個(gè)人的利益關(guān)系。 　　(一)北美 　　 　　美國(guó)在成立初期，土地完全商品化，憲法明確規(guī)定，只有限于公共目的，而且需有合理的補(bǔ)償，政府及有關(guān)機(jī)構(gòu)才能行使征用權(quán)。世界各國(guó)土地征用補(bǔ)償制度比較及對(duì)中國(guó)的借鑒 2007年05月09日　　20世紀(jì)90年代以來，隨著交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及城市化的快速推進(jìn)，征地已成為新增建設(shè)用地的主要來源。第三，土地制度變遷需要配套改革，比如需要與城市化進(jìn)程相結(jié)合，需要與全社會(huì)保障的進(jìn)程相結(jié)合，還需要綜合考慮農(nóng)民人力資本的進(jìn)步以及整個(gè)新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)步等等。政府結(jié)束大產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的壟斷，使大產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)向小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)靠攏，可望達(dá)到降低城市房?jī)r(jià)的目的。前蘇聯(lián)與東歐國(guó)家土地所有制的發(fā)展歷程是：在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，土地全部為國(guó)有（全民所有）或公有（集體所有），并且國(guó)有和公有土地均無償無期限地提供給用地單位和個(gè)人使用；在改革時(shí)期，土地盡管名義上仍為國(guó)有或公有，但強(qiáng)調(diào)土地占有和使用制度的變革，土地使用制向市場(chǎng)化邁進(jìn)；在全面實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，土地制度以建立私有制為主。國(guó)外所謂開發(fā)商在嚴(yán)格意義上說更像是建造商，它們負(fù)責(zé)幫購(gòu)房者設(shè)計(jì)、施工，并向政府部門報(bào)批。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益；防止地產(chǎn)炒作，對(duì)居民購(gòu)買組屋次數(shù)做出嚴(yán)格限定；居民購(gòu)買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租；組屋在購(gòu)買后5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將受到法律嚴(yán)懲。香港政府以市場(chǎng)地價(jià)向私人開發(fā)商批租土地獲得的收入向香港房屋委員會(huì)注資，使其有能力制定和實(shí)施公共住房發(fā)展計(jì)劃；以免費(fèi)和下調(diào)地價(jià)向房屋委員會(huì)和房屋協(xié)會(huì)供地。在英美法系國(guó)家，諸如美國(guó)、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亞、新西蘭以及非洲的個(gè)別國(guó)家和地區(qū)，土地所有權(quán)則和英國(guó)類似。土地買賣價(jià)格，則由買賣雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，完全由買賣雙方協(xié)商，也可由私人估價(jià)公司幫助雙方達(dá)成協(xié)議，并完成交易。在有償征用中，同樣有相當(dāng)嚴(yán)格的步驟需要遵守。警察權(quán)準(zhǔn)許政府規(guī)劃私人土地，而不需要支付補(bǔ)償。美國(guó)是按征用時(shí)市場(chǎng)上的公平價(jià)值補(bǔ)償，這種市場(chǎng)價(jià)值，不僅包括征用時(shí)的使用價(jià)值，而且包括被征用財(cái)產(chǎn)的最佳使用價(jià)值，即財(cái)產(chǎn)因其開發(fā)潛力所具有的“開發(fā)價(jià)值”，體現(xiàn)了對(duì)私有財(cái)產(chǎn)利益的保護(hù)。土地私有制是由歐洲移民引進(jìn)美國(guó)的，美國(guó)有全世界最自由的土地制度，土地所有權(quán)分為地下權(quán)(包括地下資源開采權(quán))、地面權(quán)和地上空間權(quán)(包括建筑物大小、形狀等)，這三部分權(quán)益可以分別轉(zhuǎn)讓。美國(guó)法律保護(hù)私有土地所有權(quán)不受侵犯，各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租，價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。該計(jì)劃的重要組成部分便是印花稅假期政策。 在英國(guó)土地權(quán)利受法律保護(hù)且可以自由交易，然而，土地所有者并不能隨意對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，這一限制通過土地用途管制來實(shí)現(xiàn)。英國(guó)復(fù)雜的土地強(qiáng)制購(gòu)買程序保證了強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的慎重使用，土地征用中的平等協(xié)商和合理補(bǔ)償保障了被征地人的合法權(quán)益，完備的爭(zhēng)議解決機(jī)制有效地緩解了征地糾紛的升級(jí)和蔓延。享有這項(xiàng)權(quán)力的有政府和其他機(jī)構(gòu)，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發(fā)展公司，以及自來水和電力公司等。另一種是租用保有地產(chǎn)權(quán)。土地持有人所保有的土地權(quán)利的總和，叫做地產(chǎn)權(quán)。在英國(guó)、英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū)，全部的土地從法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有。 一、英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度所以實(shí)際上這類永久租借地與永久業(yè)權(quán)土地意義上區(qū)別不大。永久業(yè)權(quán)是指當(dāng)購(gòu)買一套別墅時(shí)，在產(chǎn)權(quán)證上所登記內(nèi)容為土地的邊界、面積及土地范圍內(nèi)所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有者，無使用及租用年限限定；如購(gòu)買的是一套公寓，業(yè)主所購(gòu)買的不僅僅是此項(xiàng)物業(yè)，還包括此房產(chǎn)所占這塊土地上1／N的不可分割的永久產(chǎn)權(quán)和此套房產(chǎn)所在的空間永久使用權(quán)。 土地產(chǎn)權(quán)則是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總和，由于國(guó)情及歷史原因，世界各國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度不盡相同。配第曾有名言“土地是財(cái)富之母”，美國(guó)石油大王洛克菲勒也曾經(jīng)發(fā)出“美國(guó)的主要財(cái)富都來源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。世界各國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度及其借鑒 (201023 14:20:02) 英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉而海外地產(chǎn)的土地產(chǎn)權(quán)形式則90％以上為永久業(yè)權(quán)、世代相傳。 國(guó)外的產(chǎn)權(quán)形式主要分為兩種：一是永久業(yè)權(quán)，另一種為租借權(quán)。租借人每年均須依租約付一定的土地租金，從而永遠(yuǎn)擁有此土地使用權(quán)。 英國(guó)的土地制度歷史悠久，體系完整。因此，英國(guó)是一個(gè)土地私有制國(guó)家，絕大部分土地為私人或法人所有，政府和公共部門所有的土地僅占很小的一部分。 在法律中，土地保有權(quán)的擁有者稱為土地持有人或租借人。自由保有權(quán)為保有權(quán)人永久所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為使用者保有。最重要的租借地產(chǎn)權(quán)是有期限的地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。 雖然英國(guó)實(shí)行土地私有制，但因公共利益需要，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可通過行使強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)來征用土地。被征地人如對(duì)公開質(zhì)詢的結(jié)果仍有異議，還可向最高法院上訴，對(duì)于收入在一定范圍內(nèi)的被征地人，還可在法律費(fèi)用方面獲得經(jīng)濟(jì)資助。任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，必須申請(qǐng)規(guī)劃許可。 英國(guó)的房屋購(gòu)買者須繳納印花稅，08年9月初，英國(guó)政府為拯救低迷的樓市，大手筆啟用了一份涉及近百億英鎊的財(cái)政援助計(jì)劃。土地以私有制為主，國(guó)有土地只占其中一小部分。聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權(quán)、使用權(quán)和受益權(quán)上各自獨(dú)立，不存在任意占用或平調(diào)，確實(shí)需要時(shí)要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。在征地方面，世界各國(guó)根據(jù)自己的實(shí)際情況制定適合自己的行政賠償制度，形成各自不同的“適當(dāng)”、“公平”、“公正”、“合理”等補(bǔ)償原則。警察權(quán)包括土地區(qū)劃、建筑和健康法規(guī)、讓移要求、土地分割、污染以及出租管制等。美國(guó)聯(lián)邦憲法