【正文】 。 隨著嘉興舊城改造的加快 完成，建國路作為商業(yè)中心的價(jià)值將凸現(xiàn)出來，本項(xiàng)目屬于嘉興絕無僅有的稀缺地塊，誰能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價(jià)值，誰就將在未來占盡商業(yè)先機(jī)。 1980 % % % 0 1995 % % % % 1999 % % % % 非國有經(jīng)濟(jì)占絕對主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項(xiàng)目的招商提供了廣闊的市場空間。 二 .嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展 嘉興市位于長江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足 100 公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交通便利。工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá) %，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢潛力巨大 。 第二部分 中標(biāo)背景分析 我公司對本項(xiàng)目的看好是基于我們對今后嘉興乃至浙江以及全國經(jīng)濟(jì)的增長持樂觀的看法，中國未來的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。 15%。 一、本項(xiàng)目土地概況： 本項(xiàng)目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積 平方米，東側(cè)為建國路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 方案綜評： 經(jīng)過營銷策略分析與財(cái)務(wù)核算，方案二利潤低、回款慢，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大 ，若無重大戰(zhàn)略意圖，該方案可放棄。 2）目前 XX 無此同類住宅產(chǎn)品，有利于拓展市場藍(lán)海。 單位： 萬 元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 2 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 3 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 合計(jì) （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) （ 4） 、社區(qū)配套費(fèi)用 單位：萬元 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。一旦市場成熟，價(jià)格攀升空間大。 合計(jì) （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) （ 4） 、社區(qū)配套費(fèi)用 （ 單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會所 500 元 /平方米 2500 125 2 幼兒園 （ 5） 、不可預(yù)見費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目建安費(fèi) 2%估算， 預(yù)計(jì)為 萬 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 風(fēng)險(xiǎn)： 1）整體總價(jià)偏高，客戶群體范圍小，銷售回款速度較慢； 2）花園洋房平均總價(jià)約為 50 萬，別墅單套總價(jià)在 100 萬以上， 項(xiàng)目面臨的是兩種不同層次的客戶群體，在營銷上容易顧此失彼，可能造成花園洋房的暢銷而別墅冷落，也可能相反。 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 2 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 3 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 19 合計(jì) 57 （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工 程費(fèi) 3% 57 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 工程進(jìn)度：一期已經(jīng)入住，二期部分多層及獨(dú)立商業(yè)在建。共計(jì) 480 套住宅。 銷售價(jià)格：起價(jià) 1680，均價(jià) 1800，最高價(jià)突破兩千。 銷售價(jià)格：三期板式小高層于上個(gè)月售罄，均價(jià) 2200 元 /平米 開發(fā)商： 陜西佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ● 綜合 點(diǎn)評： 早期進(jìn)入新區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，憑借一期團(tuán)購的現(xiàn)房優(yōu)勢，展開銷售。 營銷手法靈活，在近期銷售中采用“高開低走” —— 高報(bào)價(jià)，大優(yōu)惠的手段提升項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次感。 銷售價(jià)格： 小高層 起價(jià) 1960 元 /平米、 均價(jià) 2200 元 /平米 ，最高價(jià) 2500 元 /平米 ● 綜合點(diǎn)評 該項(xiàng)目 是 目前 XX 市場上 規(guī)模 大 、高綠化配套齊全的住宅社區(qū)， 其 項(xiàng)目銷售和配套在 XX 新區(qū) 已成為典范 。 六 、 新區(qū)主要商品房項(xiàng)目分析 楓林一號 指標(biāo)狀況 項(xiàng)目總占地 220 余畝， 總建筑面積 24 萬平米， 容積率 ， 綠化率 40%， 其中住宅面積 17 萬平米， 商業(yè)面積 7 萬平米。楓林一號中心廣場位置及社區(qū)北面， 也有部分土地存量，預(yù)計(jì)也將于年底或明年年初推出高層。 這說明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新區(qū)城市化建設(shè)步伐加快 ， XX 市的居住環(huán)境不斷改善，作為 新興 城市的輻射功能日益顯現(xiàn)， 特別是距省會西安距離近、城市規(guī)劃先進(jìn)、生態(tài)環(huán)境好等利好因素 吸引了 部分 外地 人士紛紛來我市購房置業(yè)， 投資型置業(yè)群體 購房的比重逐年上升 。 價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。 由于新區(qū) 交通便捷、自然生態(tài)條件良好，房地產(chǎn)起步發(fā)展水平高，新區(qū)已經(jīng)成為越來越多的投資置業(yè)者的首選區(qū)域。 與此相對應(yīng)的是， XX整體商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，磚混式多層住宅占整個(gè)住宅市場總供應(yīng)量的 80%以上。 購房需求強(qiáng)烈，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一 從需求方 面講， XX 市商品房需求呈兩極化發(fā)展，一方面，伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和能源產(chǎn)業(yè)在新形勢下的迅猛崛起， XX 市人民生活水平有較大提高，并形成了一定比重的財(cái)富階層，對商品住宅的要求集中于改善居住環(huán)境，提升生活質(zhì)量和品位。 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大。 全市開工住房 25． 4 萬平方米，建成 19． 8 萬平方米，其中廉價(jià)廉租房 13． 8 萬平方米，安置住房困難群眾 1634 戶。 各級財(cái)政用于再就業(yè)的資金達(dá)到 2350 萬元，增長 3倍，是歷年來投入最多的一年。新增有線電視用戶 8500 戶、數(shù)字電視用戶 2020 戶。 XX 職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生達(dá)到1700 人。接待國內(nèi)外 游客 320 萬人次，增長 10%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 3． 46 億元，增長 15%。 預(yù)算收支分類改革順利完成，市本級部門預(yù)算擴(kuò)大到 18 個(gè)試點(diǎn)單位，在 10 個(gè)部門進(jìn)行了國庫集中支付改革試點(diǎn)。完成了 14 戶國有企業(yè)的改制任務(wù)，東風(fēng)機(jī)械廠政策性破產(chǎn)程序終結(jié)。 210 國道環(huán)境整治取得階段性成效，川口地區(qū)的環(huán)境狀況有了顯著改善。編制了城市分區(qū)規(guī)劃和綠化等專業(yè)規(guī)劃。全市化學(xué)需氧量削減 2％，市區(qū)空氣質(zhì)量二級和好于二級的天數(shù)達(dá)到 245 天。 落實(shí)節(jié)能降耗責(zé)任，實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)保制度，強(qiáng)化指標(biāo)約束，單位生產(chǎn)總值能耗有所下降。 XX 鋁業(yè)節(jié)能技改、照金煤礦改擴(kuò)建、聲威 100 萬噸、建秦 50 萬噸水泥粉磨站、東塬 330KV 輸變電工程、柳照路等項(xiàng)目建成運(yùn)營。 （ 2） 、 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成效顯著。財(cái)政總收入 8． 49 億元，增長 34％，其中地方財(cái)政收入 4． 07 億元，增長 34． 5％，增幅居全省第三位。 多帶 既利用城區(qū)的溝壑、坡塬小溪等地帶，大量植樹造林，山體退耕還林，形成縱橫交錯(cuò)的多條帶狀李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 二區(qū) 即北市區(qū)（由王益區(qū)、印臺區(qū)范圍的老城區(qū)組成）、南市區(qū)（由耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。 XX新區(qū)規(guī)劃區(qū)面積 45平方公里 ,目前已 建成區(qū) 18平方公里 ,這里交通便捷 ,地勢開闊平坦 ,城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 ,正在成為 XX 的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是 XX 吸引投資、聚集人才、開發(fā)創(chuàng)業(yè)的熱土。全市年產(chǎn)原煤 1100 萬噸，占全省原煤總產(chǎn)量的 30％。現(xiàn)擁有林地面積 萬畝，牧草地 萬畝。 XX 位于陜西省會西安市的北部，交通便利 ,是通往人文初祖黃帝陵及革命圣地延安的必經(jīng)之地，距西安市區(qū) 68 公里、距西安咸陽國際機(jī)場 72 公里 ,西安至黃陵高速公路穿境而過，咸銅、梅七兩條支線鐵路與隴海大動脈相連。34′109176。如何作好市場細(xì) 分， 并據(jù)此作好項(xiàng)目的推廣策劃， 尋找藍(lán)海，是項(xiàng)目 營銷工作 的 重點(diǎn) 。 ■ 伴隨 著 近年來能源、水泥、陶瓷等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展， XX 市及周遍區(qū)縣的財(cái)富階層形成，購買高品質(zhì)住宅，改善居住環(huán)境，提升居住品位的需求明顯，而整個(gè) XX 市場上的高端住宅缺席。 ■ 地塊高低起伏，且臨近公路，對后期施工形成諸多不便，且對項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要求提高。 ■ 該宗地屬于自然坡地，視野開闊， 并臨近河流， 植被茂盛，便于后期景觀營造及李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 地塊現(xiàn)狀 ： 地塊總面積為 59 畝， 整體呈東西走向的坡狀，處于耀州區(qū)與新區(qū)斷層帶的上風(fēng)口位 置， 視野 極佳，可俯瞰耀州區(qū)樓廈林立的全景。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。東北臨新區(qū)公路，南靠新區(qū)齊家坡農(nóng)田，西北側(cè)是正在動工興建階段的千金方制藥廠。對在新區(qū)購房置業(yè)者 形成鮮明的對比意識和強(qiáng)烈的購買欲望。且給人一種遠(yuǎn)立城市中心的荒僻之感。 新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)， 地勢平坦，自然生態(tài)條件良好，也 是陜北地區(qū)通往省會西安的最近站點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，伴隨著新區(qū)招商引資及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對陜北的榆林、延安等地的 購房者 的吸引力度增強(qiáng)，陜北人進(jìn)入新區(qū)購房已經(jīng)成為支撐 XX 新區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力源 泉 。 ■ 若公司確定在該地塊開發(fā)低密度 住宅或 別墅社區(qū)，那么客戶群體將延展到陜北及其他外地購房群體，同時(shí)市場競爭線也將延伸到西安、榆林、延安等城市。 三、 XX 市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略 XX 市地理位置 及基本概況 XX 市 位于陜西省中部，處于關(guān)中平