東部核心商務區(qū)商住公寓調(diào)研報告-全文預覽
【正文】 ? 所調(diào)查的項目里的使用率，都在 75%左右，說明商住公寓雖然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的寫字樓高一些。 ? 其他項目也快要進入和已經(jīng)進入強銷期，是我們今后的主要競爭對手。 項目規(guī)模分析 項目名稱 項目總占地（萬平米） 項 目 總 建筑面積（萬平米） 商務公寓 的建筑面積（萬平米） 總棟數(shù) 容積率 開發(fā)分期情況 建筑形式 尚都國際 1 10． 9 10． 9 1 7． 93 1 商務公寓 時間國際 2． 8 10 3 6 3． 4 1 公寓，寫字樓， 商務公寓 第 三置業(yè) 1． 92 20 11 3 6． 8 2 商務公寓 ，寫字樓 住邦 2021（二期） 5． 4 25 21 4 4 1 商務公寓 ，公寓 華貿(mào)中心 35 100 5 11 3 商務公寓 ，公寓，寫字樓，酒店 萬達廣場 10 48 18 6 4 商務公寓 ，寫字樓，酒店 建外 SOHO 12． 3 70 10 24 5 7 寫字樓，商務公寓， 公寓 鉑宮國際 4． 2 20 2． 7 10 2． 48 寫字樓， 商務公寓 ，公寓 ? 例 — 代表先推出產(chǎn)品類型 ? 從規(guī)模上看，商務公寓的規(guī)模占項目的比重不是很多，只有尚都國際， 和住邦 2021 基本上是全商務公寓而且體量也不是很大，這說明這種純辦公的公寓還不能取代真正的寫字樓。后面我們會說到商住公寓的空調(diào)系統(tǒng)。 ? 但像鉑宮這樣的項目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻6080501502008060150050100150200尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬達廣場 建外S OH O鉑宮國際樓層差價分析樓盤差價（元）300100500 500100030060080002004006008001000尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬達廣場 建外S OH O鉑宮國際朝向差價分析朝向差價（元）璃幕墻，對采光面的依賴性還是較強的。鉑宮國際則是漲幅最慢的一個，這也是由于其起價不菲，使得其漲價空間很小，據(jù)了解鉑宮的項目銷售也是一般。最貴的項目為建外 SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項目精裝修，都有關(guān)系。 二：調(diào)研范圍 本次調(diào)研的范圍是：西起東二環(huán)，東到東四環(huán)，南到建國門外大街 ，北到北三環(huán)。 這個區(qū)域是高檔樓盤聚集的區(qū)域，價格幾乎都在 10000 元左右，當然寫字樓會更貴一些，可以用寸土寸金來形容這個地方。在這個區(qū)域里，有進駐北京的大部分世界五百強企業(yè)，有大量的外資、合資企業(yè)，也有北京市最優(yōu)秀的寫字樓。從而使這個區(qū)域的商住公寓逐漸流行起來，演變到現(xiàn)在的一些商住公寓已經(jīng)和一些甲級不相上下了。 ? 所調(diào)研的項目的價格從 9800 元 17000 元，整體均價為 13450
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