【正文】 74 74 111 148 148 188 743 銷售單價(jià) 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 銷售額 592 592 888 1,184 1,184 1,504 5,944 合計(jì) 回款金額 4,886 13,451 13,733 15,334 15,248 19,999 14,456 97,106 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 25 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益評估 項(xiàng)目總投資預(yù)測 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總投資額 單位成本 （萬元） （元 /平方米） 1 土地費(fèi)用 6, 2 前期工程費(fèi)用 3, 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4, 4 建筑安裝工程費(fèi) 21, 1, 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 5, 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, 9 銷售費(fèi)用 10 開發(fā)期稅費(fèi) 5, 項(xiàng)目總投資 53, 3, 成本利潤表 項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 97, 萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì) 銷售 利潤 43, 萬元、稅后利潤32, 萬元。隨著黃興北路商圈復(fù)興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長沙北城板塊已是大勢所趨，濱江舊城改造項(xiàng)目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加 速在此片區(qū)的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目的順利運(yùn)作。本項(xiàng)目的銷售不局限于項(xiàng)目周邊區(qū)域，將實(shí)施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。 （ 1）前期產(chǎn)品中開，樹立項(xiàng)目高端形象，同時(shí)中間價(jià)位拉動(dòng)銷售，炒熱市場；項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 6800 元 /平方米，入市以 6500 元 /㎡ 的價(jià)格來拉動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)開盤的熱銷。 WT 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設(shè)計(jì)出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以北城板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。 ②長沙制定相關(guān)宏觀政策，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供應(yīng)以中大戶型號(hào)為主，面積區(qū)間在 110— 160平方米，三房、四房是供應(yīng)的主流產(chǎn)品，與周邊項(xiàng)目戶型相似（多為三房、四房），在項(xiàng)目將來銷售中存在同質(zhì)化競爭威脅。 （ 3）機(jī)會(huì)分析 (O) ①長沙市及開福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片 區(qū)。 ⑤配套設(shè)施優(yōu)勢：本項(xiàng)目自身配套已在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開發(fā)并投入使用，包括小學(xué)、中學(xué)、幼兒園約 萬平米；協(xié)助開福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號(hào)線臨近項(xiàng)目用地；項(xiàng)目對面的洪山公園也將列入了政府的開發(fā)計(jì)劃；周邊 沃爾瑪超市等其他項(xiàng)目大規(guī)模入駐以后帶來的人流和商業(yè)價(jià)值也會(huì)大大提升。項(xiàng)目采用當(dāng)代臵業(yè)擁有的最先進(jìn)技術(shù)組合，一期、二期節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 60%， 未來后期的建筑設(shè)計(jì)預(yù)期節(jié)能達(dá)到 80%以上，高級 MOMA將全面實(shí)施“恒溫恒濕恒氧、新風(fēng)臵換、地源熱泵”等技術(shù)。 珠江花城鳥瞰效果圖珠江花城交通圖 （ 3） 萬科 城 萬科 城由 深圳萬科集團(tuán) 投資，項(xiàng)目位于 本項(xiàng)目西南側(cè)，具體為 開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，芙蓉北路 與福元路交匯處 ，總占地面積約 400畝，總建筑面積約 50萬平方米，目前銷售均價(jià) 7200 元/㎡。 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 19 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 周邊競爭項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目西面為珠江花城，靠近開福區(qū)政府和汽車北站， 西 南面是 萬科城 項(xiàng)目，東南面為洪山公園。 一標(biāo)段 二標(biāo)段 三標(biāo)段 萬國城二期項(xiàng)目 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 18 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 圖 32 項(xiàng)目區(qū)位圖 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 43, 平方米，規(guī)劃總建筑面積為 178, 平方米，其中住宅建筑面積 131, 平方米， 配套 建筑面積 平方米，地下車庫面積 47, 平方米。 項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目地處長沙市開福區(qū)政府東南面，位于長沙市新世紀(jì)大道片區(qū)，雙河路以西，漁業(yè)路以北，原開福區(qū)綜合農(nóng)場漁業(yè)分場。 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 17 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 開福區(qū) 2021 年 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 32%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，增長 19%；地方財(cái)政總收入 億元，增長 %，一般預(yù)算收入 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 27311元、18243 元，增長 %、 12%。東西長約 230 公里，南北寬約 88 公里。北緯 27176。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 111176。長沙市總面積 萬平方千米，總?cè)丝? 萬人；其中長沙市區(qū)面積 969 平方 公里，長沙市區(qū)人口 萬〈 2021 年〉。 （ 6） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ① GDP 保持較快增速，經(jīng)濟(jì)勢頭良好 長沙市歷年 GDP 走勢 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 15 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 自 2021 年以來，長沙 市 GDP 一直穩(wěn)定增長 ， 增長幅度穩(wěn)定在 14%以上的水平，長沙 2021 年全市實(shí)現(xiàn) GDP 總量達(dá) 億元，比上年增長 %。規(guī)劃顯示，到 2020 年，全市總?cè)丝?688萬，其中城鎮(zhèn)人口 482萬，城市化水平達(dá)到 70%。 （ 3） 長沙市 房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營情況分 析 截至 2021 年 6 月底，全市開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)如下表所示： 全市商品房（住宅）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目 時(shí)間 同比增減 % 2021 年 16 月 2021 年 16 月 新開工面積（萬平方米） % 施工面積（萬平方米） 4, 5, % 竣工面積（萬平方米） % 銷售面積（萬平方米） % 可售庫存面積（萬平方米） % 銷 售額（億元） % 銷售價(jià)格（元 /平方米） 5, 5, % 開發(fā)投資額（億元） % 除開發(fā)投資額與銷售價(jià)格相比同期略有上升外，其余指標(biāo)均較同期呈下降趨勢，反映出受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，長沙市房地產(chǎn)市場同全國整體趨勢較為一致。 本項(xiàng)目可銷售總套數(shù)為 1270 套， 地上 可售面積 131,㎡， 其中 90 平方米 (含 )以下商品住房 515 套， 面積 46, ㎡， 占總可售 面積 的 35%。下同 )已擁有 1套住房的家庭，限購 1套 90 平方米 (含 )以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購 1 套 90 平方米 (含 )以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有 2 套 (含 )以上住房的家庭、擁有 1套 (含 )以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買 90 平方米 (含 )以下新建商品住房。 項(xiàng)目 建設(shè)條件 項(xiàng)目已經(jīng)取得的相關(guān)資質(zhì)證書情況如下： 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 11 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 當(dāng)代湖南 與 長沙 市國土資源 局 簽訂的編號(hào)為 2021000006號(hào)《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 長沙市 人民政府頒發(fā)的編號(hào)為 長 國用（ 2021） 第 002747 號(hào) 、長國用（ 2021）第 002748 號(hào)《國有土地使用證》； 長沙市 規(guī)劃 局 頒發(fā)的編號(hào)為 出 [2021]0025 號(hào) 、出 [2021]0208 號(hào) 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 長沙市城鄉(xiāng) 規(guī)劃局 頒發(fā)的編號(hào)為 建字 第 建 1[2021]0210 號(hào) 、 建字第 建 2[2021]0157 號(hào) 、 建字第 建 2[2021]0158 號(hào) 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 頒發(fā)的編號(hào)為 430101202107260101 號(hào) 《建筑工程施工許可證 》 ； 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè) 廳頒發(fā)的編號(hào)為湘建房（長）字第 115 號(hào) 的貳級 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 學(xué)校：社區(qū)內(nèi)：第一教育長沙萬國城 MOMA雙語幼兒園、長沙市開福區(qū)清水塘第三小學(xué) ；周邊： 周南中學(xué)、長大附中、長沙大學(xué)、國防科大； 醫(yī)院：湘雅醫(yī)院、 163 醫(yī)院 。 注： 長沙標(biāo)志性建筑群 “ 兩館一廳 ”( 博物館、圖書館、音樂廳 ) 長沙萬國城 項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前一期、二期 大部分 已交房入住 。 借款人 綜合評價(jià) 借款人 主體資質(zhì)合法合規(guī)， 具備房地產(chǎn) 二級 開發(fā) 資質(zhì) ； 借款人 具有 一定的 房地產(chǎn)開發(fā)及管理能力， 經(jīng)營狀況較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控 。 借款人 主要 為單一項(xiàng)目公司 ， 2021 年 、 2021 年由于償還銀行借款 ， 導(dǎo)致當(dāng)期現(xiàn)金流出較大，但公司仍 具備一定的 盈利能力、 融資能 力。 其他應(yīng)收款前五名明細(xì)如下： 債務(wù)人 金額（元） 備注 中國建筑一局（集團(tuán)）有限公司 4,896, 預(yù)付工程款 湖南省長沙電業(yè)局 1,848, 預(yù)存用電款 湖南沙坪建筑有限公 司 1,405, 預(yù)付工程款 湖南第一物業(yè)服務(wù)有限公司 974, 往來款 上海光野水景工程有限公司 258, 預(yù)付工程款 其他應(yīng)付款前五名明細(xì)如下： 債權(quán)人 金額（元） 備注 當(dāng)代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 68,614, 股東借款 長沙瑞寶汽車銷售服務(wù)有限公司 399, 未付購車款 安全文明措施費(fèi) 177, 未付款項(xiàng) 湖南嘉仕迪律師事務(wù)所 75, 未付款項(xiàng) 中建五局第三建設(shè)有限公司 70, 未付款項(xiàng) 盈利能力評價(jià) 單位：萬元 科目 2021 年 7 月 2021 年 2021 年 2021 年 營業(yè)收入 35, 49, 49, 9, 減 :營業(yè)成本 20, 29, 34, 8, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 1, 2, 1, 管理費(fèi)用 1, 利潤總額 8, 6, 7, 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 7 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 減 :所得稅 2, 1, 凈利潤 8, 4, 5, 指標(biāo) 銷售凈利率 18% 10% 12% 凈資產(chǎn)收益率 18% 19% 28% 注： 20212021 年度數(shù)據(jù)來源于審計(jì) 報(bào)告， 2021 年 7 月數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。 借款人 為 當(dāng)代臵業(yè) 在 長沙 的一個(gè)項(xiàng)目 公司， 其目前在開發(fā)的項(xiàng)目僅有 長沙萬國城 一個(gè) 項(xiàng)目。 當(dāng)代臵業(yè) 為注冊地在北京的 股份制 企業(yè) ，具體 情況詳見保證人分析，最終 實(shí)際控制人為 張雷 先生，控股情況如下圖所示： 融資公司經(jīng)營情況 當(dāng)代湖南 為開發(fā) 長 沙萬國城項(xiàng)目 的單一項(xiàng)目公司， 目前已開發(fā) 完成 一期 、二期 項(xiàng)目， 累計(jì)建張雷 當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司 當(dāng)代綠色實(shí)業(yè)有限公司 當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司 100% 100% %，其他為個(gè)人股 當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司 100% 境外 境內(nèi) 項(xiàng)目評估報(bào)告 Page. 5 中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 筑面積 56 萬平方米 。 信托分配： 信托 滿 12 個(gè)月時(shí) 分配一次收益， 信托結(jié)束時(shí) 分配本金及 剩余 收益。 信托順利運(yùn)行滿一年， 如項(xiàng)目未進(jìn)行抵押物臵換，則 對 原 抵押物進(jìn)行一次重新評估，評估后 剩余本息抵押率 要滿足合同約定抵押率要求。如按照我司最新抵押率要求，本項(xiàng)目借款人可申請融資規(guī)模 可 達(dá)到 25300 萬元，相當(dāng)于滿足我司抵押率后再打 折扣 ； 當(dāng)代臵業(yè) 為借款本息償還提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ； 對 長沙萬國城三期項(xiàng)目 及抵押物 銷售進(jìn)行監(jiān)控 。 交易結(jié)構(gòu)概述 融資方式：【 開發(fā) 貸款】 融資 規(guī)模 ：【 20210】 萬元 融資 期限： 24 個(gè)月 信托 期限： 24 個(gè)月， 若 當(dāng)代湖南 提前歸還信托貸款，則向投資人分配本金及該本金對應(yīng)的實(shí)際持有期間的收益（最短不少于 12 個(gè)月的收益） 提前還款安排： 可提前還款，最短借款期限不低于 12 個(gè)月 公司風(fēng)控審核評分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量化得分： 【 67】 分（滿足立項(xiàng)要求）； 項(xiàng)目所在區(qū)域： 長沙市 開福區(qū) ； （二線 城市 ， 2021 年 GDP 為 5619 億元） ； 貸款資質(zhì)： 部分 四證齊 ； 用款項(xiàng)目公司具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì) 、 母公司具有房地產(chǎn) 一 級開發(fā)資質(zhì) ； 用款項(xiàng)目 自有資金投入滿足 30%的要求 。該項(xiàng)目 目前已經(jīng) 部分 四證 齊全、滿足二級資質(zhì)及資本金比例的規(guī)范要求 ， 擬向我司申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款 2 億元用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 一年期 綜合 本息抵押率 為 42%（允許其在抵押期間臵換抵押物）。 信托到期前還款資金歸集安排：還款前三個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 30%、還款前二個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 50%、還款前一個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 80%。 如借款人未能按時(shí)足額支付 任一期 借款本金及利息 ， 則受托人 處臵抵押物，并 向保證人追償，直至 抵押物處臵收入及 保證人將資金全部支付至信托專戶，受托人分配信托收益，信托終止。 企業(yè)代碼 779038028