【正文】 爾夫界工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗和過硬的技術(shù)能力，主要管理骨干更是在蘇格蘭愛姆伍德高爾夫?qū)W院和世界最著名的蘇格蘭圣安德魯斯老球場進行了系統(tǒng)的專業(yè)學習和技能培訓，公司成立后，吸引了英國和馬來西亞的球場設計、施工、管理專家 加盟本公司，使公司始終走在國際高爾夫發(fā)展潮流的最前端，在中國高爾夫界具有不可比擬的地位。 投資方基本情況 該項目由圣安德魯斯國際高爾夫發(fā)展（香港）有限公司投資建設。經(jīng)濟的發(fā)展、生活水平的提高以及高爾夫的魅力，使人們對高爾夫的熱情不斷高漲。 1984 年中國首家高爾夫球會 —— 中山溫泉高爾夫球俱樂部在廣東成立； 1985年 ，中國第一家中外合作經(jīng)營的高爾夫俱樂部 —— 深圳高爾夫俱樂部正式開幕； 1985 年 5 月 24 日中國高爾夫球協(xié)會（ CGA）在北京成立；1987 年，高爾夫被列為第六屆全運會表演項目。隨著公眾球場的不斷增多，有的國家公眾球場的收費（通常是九洞）已降至與一張影院入場券相當水平。 1754 年，圣安德魯斯高爾夫俱樂部（ Golf clubs St .Andrews），即現(xiàn)在的“圣安德魯斯皇家古老高爾夫俱樂部”誕生，它與美國高爾夫協(xié)會一起，成為世界高爾夫球運動的領(lǐng)導者，高爾夫規(guī)則即由兩者共同制訂并 沿用至今。河南省旅游業(yè)正在逐步建成一個比較發(fā)達和較現(xiàn)代化的集“行、住、吃、游、購、娛”六要素為一體的綜合旅游產(chǎn)業(yè)體系。河南省是全國旅游資源豐富的省份之一，豐富的自然、人文、歷史景觀為河南省創(chuàng)造了可觀的旅游收入。 河南省第三產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展預測 近十年來，河南省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了較大的成就，不僅對國民經(jīng)濟貢獻率不斷提高，而且吸收大量勞動力就業(yè)。 雁鳴湖旅游區(qū)包括東湖水上樂園區(qū)、中湖垂釣區(qū)、西湖鳥類棲息區(qū)、姐妹湖美食區(qū)和國家森林公園。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場遺址，中華人文始祖黃帝、著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等就出生在鄭州。 開放的鄭州在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科教文體等方面取得了十分突出的成就，工業(yè)體系逐步完善，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展 迅速，先后躋身全國城市綜合實力 50 強和投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市之列。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉(zhuǎn)運站，一類航空、鐵路口岸和二類鐵路、公路口岸各一個。 （一）項目建設的背景、必要性 （二）市場預測分析 （三）項目選址分析與建設條件 （四）建設規(guī)模與建設方案 （五）環(huán)境保護與安全衛(wèi)生、節(jié)能 （六）組織機構(gòu)、勞動定員和人員培訓 （七）項目實施計劃 （八）投資估算和資金籌措 （九）項目財務評價 18 第二章 項目建設背景及必要性分析 鄭州市及雁鳴湖旅游區(qū)概況 鄭州市是河南省省會，中國重要的內(nèi)陸開放城市和歷史文化名城，正在崛起的現(xiàn)代化商貿(mào)城市。設計一個 45 個打位的會員練習場和一個不少于 100 個打位的公眾練習場； 6000 平方米（建筑面 17 積）主會所和 800 平方米（建筑面積）小型會所；休閑度假別墅及網(wǎng)球場、游泳池等其他配套設施；可為 500 名員工提供住宿的公寓樓；1800 平方米（建筑面積）草坪養(yǎng)護中心； 650 畝面積的觀鳥林和 400畝水面的蒲花蕩； 300 畝的草坪培育場。 4．分期價格確定及收益 由于項目將在明年下半年才可能發(fā)售，界時區(qū)域整體市場將有較大的需求缺口 ,且隨著周邊市政配套建設的完善以及新政對樓市的影響逐步放緩 ,本案的銷售價格將有一定的上升空間 ,預估增幅為 8%.銷售時建議項目采用低開高走的營銷策略 ,將景觀資源較好的區(qū)域最后銷售 ,以實現(xiàn)項目價值的最大化。各參照樓盤價格均為毛坯價格 ,其中芳村花園為通過二手價溢價 35%后的參考價。 13 項目產(chǎn)品打造外圍以中低層中小戶型為主， 80120 的三房單位比較受歡迎，總價也不高，可以滿足區(qū)域的投資需求；內(nèi)部圍繞湖景和園景可以做成景觀大宅，以改善型自住需求買家為主。 發(fā)揮優(yōu)勢突破障礙 項目的障礙在于在環(huán)境較差的芳村如何突圍出去，使得企業(yè)的利益最大化 ，而江景資源為這個突破提供了切入點。項目預計最快可以在明年年底左右上市，那時候西區(qū)市場比較缺貨，是該項目的利好所在。 劣勢因素分析（ W） A、 B 地塊周邊的高壓電線，對項目的層高、間距以及客戶心理都會產(chǎn)生一定的影響；武廣高鐵即使距離 500 米，但還是會對項目形象和客戶心理產(chǎn)生不好的影響；項目東南面的龍溪東路過于狹窄，影響項目中高端定位的有車一族的心理；項目東面一直未確定何時動工的如意坊放射線無論以橋的引道還是大道通過項目東面，對 A地塊的居住環(huán)境都有較大的影響，噪音和風水都會受到破壞。整個地塊內(nèi)有水景綠化，外有江景，景觀生態(tài)資源極佳，是溢價最大的基礎(chǔ)。 地塊目前還是原生態(tài)，樹木、雜草橫生，需要一定的成本進行土地的平整改造。 80 米以上的部分不再增加計算建筑間距。東北面靠著如意坊放射線，不小于 20 米的紅線，可以部分減弱噪音帶來的不利 影響。 該地塊公建要求： 項目名稱 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 設置要求 老年人服務站點 / 120 / 文化室 / 200 / 居民健身場所 800 200 / 社區(qū)居委會 / 100 / 物業(yè)管理 / 200 含業(yè)主委員會辦公用房 垃圾收集站 160 150 / 公共廁所 / 50 / 芳村高爾夫球場 B地塊（ AF03062 AF03062 AF030623）車位配備按照 1泊 /100 平方米建筑面積要求配給，共需配置 918 泊 ,車位充足。按照上述公式， B地塊層高為 10層，同樣不超過，為小高層。 8 AF30623 用地面積 3664平方米，容積率 ，計算容積率面積為 2931 平方米，建筑密度 25%，綠地率 40%，建幼兒園。 芳村高爾夫球場 B地塊（ AF03062 AF03062 AF030623），總用地面積37000 平方米，可建設用地面積 33296 平方米，代征城市綠地 3704 平方米。項目地塊旁邊地塊也有配套，所有項目配套問題不大，主要問題在于周邊的生活環(huán)境，污水、狹窄的龍溪東路、工業(yè)區(qū)，對項目想打造高檔社區(qū)存在較大的影響。但該地塊被內(nèi)湖分割為兩塊，如何利用是需要考慮的。 地塊空氣質(zhì)量與噪音表現(xiàn) 7 空氣質(zhì)量佳，局部有噪音影響 地塊空氣質(zhì)量佳，地塊內(nèi)部有一內(nèi)河，有自動過濾系統(tǒng)，水質(zhì)也比較好。 A地塊中間被內(nèi)河穿過一分為二，水景資源豐富?；ǖ睾印V佛河在此交叉匯合，項目前身作為高爾夫球場，綠化也是其賣點，所以地塊的綠化水準還是相當高的。 在項目南邊出口道路只有兩車道，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去周邊城市都會比較方便。醫(yī)療上，增滘衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還都能應付，生大病就得跑遠一點了。 項目周邊有一定的餐飲配套，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣食也算方便，步行 5 分鐘的路程內(nèi)有增滘市場、華嘉購物中心以及臨街商鋪。 5．區(qū)域市場研判結(jié)論與可進入性評估 荔灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展良好，居民收 入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場缺口較大，整體需求較大，價格在新政影響下平穩(wěn)運行，暫時沒有下降的趨勢，而且近期政府加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度，白鵝潭規(guī)劃的實施就是一個典型，區(qū)域市場的機遇也隨之來臨，市場正處于一個準備沖刺期。 3．荔灣區(qū)存量住宅市場分析 荔灣區(qū)二手樓價 據(jù)市場實地調(diào)查及項目區(qū)域二手中介行信息，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手均價在 10000 元 /㎡上下浮動，但剔除原芳村，預計二手價格去到 15000 元 /㎡，可見芳村樓市還有很大的增長潛力，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價值還有待挖掘，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價不高，為項目定位的突圍提供了依據(jù)。 今年以來由于 1月新增供應激增，但需求卻未見大的漲幅，但從整體來看，總趨勢是供應較為充足，但交易面積自 3月后在低位徘徊，市場較為冷淡。 2．荔灣區(qū)新建住宅市場發(fā)展情況評述 近年供應逐年增長，價格穩(wěn)中有升。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內(nèi)環(huán)路項目的放射線工程之一，它是規(guī)劃中的連接內(nèi)環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路。 而據(jù)《白鵝潭經(jīng)濟圈發(fā)展概念規(guī)劃》，白鵝潭經(jīng)濟圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白鵝潭為中心，東起人民橋、南方大廈，沿六二三路、黃沙大道，西至珠江大橋，含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán)江區(qū)域，總面積約 696萬平方米。 2 規(guī)劃整合后，該地區(qū)定位為珠三 角城市一體化的先行區(qū)，輻射珠三角的開放性生產(chǎn)力服務簇群；廣佛同城整合對接的示范區(qū)，富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。 1979 年前建成 19801989年 19901999 年 20202020 年 住房平均面積（㎡/間） 規(guī)劃利于片區(qū)發(fā)展 項目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬廣佛交界地帶。遠低于廣州平均水平（ 80%）。在這種背景下，兩地塊仍于 7月 29 日拍出了較高地價，溢價率均超過 100%。自國家出臺最嚴厲調(diào)控政策后，樓市受沖擊影響較大，全國中心城市成交量萎縮明顯，消費者觀望情緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動性，房企的資金壓力也開始顯現(xiàn)。 二、宗地區(qū)域市場態(tài)勢研判 1．荔灣區(qū)市場環(huán)境概述 住房剛性需求基本解決，改善性需求旺盛 荔灣區(qū)家庭戶均擁有房屋 2間，二代戶家庭中擁有一間住房或以上的只有69%。建于 2020 年以后的住房平均面積明顯上升，高于廣州市平均水平的 ㎡ /間，體現(xiàn)這一區(qū)域改善性住房需求比較旺盛。佛山市域涉及南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)和桂城街，包括原大瀝、鹽步、黃歧、桂城、平洲地區(qū)，廣州市域涉及荔灣區(qū)、海珠區(qū)工業(yè)大道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設計地區(qū)和花地河以西地區(qū)。嚴格控制交接地帶的開發(fā)建設，劃定綠線，保留一定寬度的綠化廊道，綠廊上設置多個生態(tài)性景觀節(jié)點，加強對佛山水道、水口水道、雅瑤水道等主要河段的綜合 整治。規(guī)劃多年的如意坊大橋及其放射線，一度被取消，但近年似 乎有開始規(guī)劃，何時動工無法知曉。因此，建議在修訂規(guī)劃建設方案中，如意坊大橋跨過珠江并經(jīng)過芳村大道立交后采用地面方案， 不 僅可減少對沿途生態(tài)、景觀的影響，也能節(jié)省一定比例的資金。 今年 1月新增供應激增，整體供應較為充足。今年以來，荔灣區(qū)的成交量持續(xù)低迷，新政之后，開發(fā)商放慢推貨速度，網(wǎng)簽成交量更是驟降 6 成；成交價格總體上漲，但 2 月之后上漲幅度放慢，主要是由于部分高價盤暫無新貨推出，新政后價格上 升的勢頭也被打住，價格走勢逐漸平緩。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤，均價都接近或達到15000 元 /㎡，且銷售較為理想，可見區(qū)域需求比較旺盛。 三、宗地發(fā)展條件研判 1．項目基地條件分析 整體居住環(huán)境檔次不高，舒適度良好。 教育配套上從托兒所到小學到中學都有，但是學校資質(zhì)都較低 ，環(huán)境也比較一般，不能夠吸引太多的荔灣本地人，在名校云集的荔灣區(qū)，這些教育配套吸引力不足。 車道過窄，公車路線不廣，地鐵較為方便。 景觀資源豐富 本案 A、 B 地塊景觀資源豐富，三江匯聚，綠樹環(huán)繞，是老城區(qū)少有的景觀地塊。 地塊形狀與進深表現(xiàn) A 地塊景觀豐富， B 地塊土地方正平整 A地塊形狀呈南北狹長型， B 地 塊較為方正。 B 地塊有較小（不超過 1米），大體平整。 地塊情況總體評述 A地塊 南面緊鄰龍溪東路，東面北面為城市綠地外延花地河面，西面與 B 地塊相聯(lián)，內(nèi)有大面積湖面，由于原為高爾夫球場，故植被覆蓋率極高，為此次拍賣中首選位置。 地塊周邊環(huán)境較為臟亂，生活及公建配