【正文】 化率比較高，一般上市半年內(nèi)就已經(jīng)基本售完。本區(qū)域樓盤的平均價(jià)格集 中的45005500 平米之間。花中城 10 高層、小 高層 三房： 121156 4500 06年上市，現(xiàn)推出一期三 批 新城新世界 45 高層 兩房、三房： 90120 5300 07年上市，二期 08年元月開盤 綠城 價(jià)格定位 新開樓盤價(jià)格有一個(gè)較為自然的市場(chǎng)定位過程，借鑒周邊已開樓盤定價(jià)，來確定預(yù)售期所采用的低開高走價(jià)格點(diǎn)策略，以合理的價(jià)格吸引人氣，逐步小幅攀升占領(lǐng)市場(chǎng) 。 SWOT 分析 a）優(yōu)勢(shì) 1）開發(fā)商屬于央企 ,資金雄厚 ,有利于快速開發(fā)； 黎托商圈 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 2）區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ?,消費(fèi)者比較認(rèn)同該區(qū)域； 3）本相目最遲要在 2020年底才能上市 ,可以避開政策不明朗期； 4）體量比較大 ,并且一次性開發(fā) ,有利于吸引客戶； 5）該區(qū)域現(xiàn)在售的產(chǎn)品多為大戶型 ,小戶型比較少 .本項(xiàng)目有大量小戶型以彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。 d） 本項(xiàng)目處于商業(yè)后起之秀 —— 黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項(xiàng)目非同氣質(zhì)。 定位于城市休閑商貿(mào)中心。 b） 東塘商圈： 以東塘立交橋?yàn)橹行?，輻射周邊?1000 米的核心范圍。因此，開發(fā)商可以通過與政府部門進(jìn)行協(xié)商，在項(xiàng)目設(shè)站點(diǎn) ，加開公交線路。 200 條線路以省內(nèi)、跨省班線為主 。長(zhǎng)沙市規(guī)劃有 5條城市主道路和 3條軌道交通線通往新長(zhǎng)沙站，將通往新站的城市軌道交通 1 號(hào)線、 5號(hào)線、 7號(hào)線中與新長(zhǎng)沙站同步設(shè)計(jì)、同步施工。本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部配套設(shè)施，打造一種具有活力國(guó)際化的社區(qū)，迎合區(qū)域形象與氛圍，弱化配套不足。 該區(qū)域休閑娛樂資源豐富，尤其是體育資源豐富。目前此戰(zhàn)略已步入實(shí)際操作階段，并初見成效 。至此，體育新城高檔居住區(qū)規(guī)模初成。體育新城板塊是最近兩年在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃藍(lán)圖中崛起的新區(qū)域，也必然經(jīng)歷一個(gè)發(fā)育 ——成長(zhǎng) —— 成熟的過程。該區(qū)以勞動(dòng)為界，勞動(dòng)路以北樓盤比較少，而南面樓盤比較多，同時(shí)南面有較多的職工住宅區(qū)。該區(qū)域雖然發(fā)展比較晚，目前已聚集一批長(zhǎng)沙新高檔樓盤，如綠城 區(qū)域定位及周邊 定位 a） 項(xiàng)目所處的長(zhǎng)沙體育新城是集體育、商貿(mào)文化、娛樂、居住休閑為一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 從價(jià)格來看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升階段， 2020 年整個(gè)商品房均價(jià)為 3601 元 /平米，第四季度，商品房均價(jià) 4041 元 /平米，住宅均價(jià) 3791 元 /平米，預(yù)計(jì)未來將會(huì)維持該價(jià)位并有小幅上漲的空間。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為 3419 元 /㎡；其中，商品住宅平均售價(jià)為 3195 元 /㎡。 從價(jià)格的走勢(shì)情況來看，在 02年 — 07年長(zhǎng)沙市商品房、商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)以下情況：其一： 商品房、商品住宅差價(jià)始終保持在 500 元 /平米以內(nèi)，而 05 年是兩者之間差距最大的一年，相差達(dá)到 491元 /平米，且這種差距也明顯的分為三個(gè)連續(xù)性的均分歷史階段，前兩年差價(jià)幅度最小，中間 2 年的差價(jià)幅度最大，而最近兩年差價(jià)幅度次之。同期全市商品房累計(jì)銷售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅銷售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，占商品房銷售面積 的比重為 %。其三：供求比關(guān)系整體聯(lián)系看，其數(shù)值在較大位，即需求嚴(yán)重不足的情況下向連續(xù)的供求 相當(dāng)?shù)?1 的比值僵持，市場(chǎng)呈現(xiàn)較為合理的后期走勢(shì)。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 在 02 年至 07 年之間，長(zhǎng)沙商品房的供應(yīng)與成交出現(xiàn)了以下情況：其一：整體 供求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，每年的供求差值在 100 萬平方米 左右。 b) 此部分投資者屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定，有一定積蓄；希望資金 能夠穩(wěn)定增值；容易接受新事物，對(duì)國(guó)外新生活理念較推崇；做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，置業(yè)較理性。另一方面，隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，近幾年出臺(tái)了大量控制房地產(chǎn)發(fā)展速度、抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的文件，也在著手落實(shí)， “90/70” 政策的指導(dǎo)性、強(qiáng)制性要求，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較多的約束。小戶型在長(zhǎng)沙市場(chǎng)也較暢銷（主要為城市中心區(qū)域的繁華地帶）?？梢哉J(rèn)為，本項(xiàng)目無論從占地面積還是建筑面積均具備大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以營(yíng)造一個(gè)配套 齊全的大型社區(qū)，從居住理念至建筑細(xì)部，都有著充分的發(fā)揮空間，特色開發(fā)可以提高購(gòu)買者的購(gòu)買欲望。根據(jù)有關(guān)部門對(duì) 20 2020 年上半年來長(zhǎng)購(gòu)房者進(jìn)行研究顯示，外地購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)到整個(gè)購(gòu)房者的 %，其中投資者居多。在和同等城市的對(duì)比中長(zhǎng)沙的人均可支配收入具有明顯的優(yōu)勢(shì)。加之長(zhǎng)沙市快速擴(kuò)張，大批的人口涌入城市，住宅需求也相應(yīng)的加大。根據(jù)湖南省委、省政府規(guī)劃的 “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，作為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭－長(zhǎng)株潭城市一體化工作，則會(huì)加快發(fā)展步伐。湖南省委書記張春賢指出： “ 長(zhǎng)株潭改革試驗(yàn)區(qū)，是湖南的重大機(jī)遇，也是重大使命、重大責(zé)任。 本項(xiàng)目將通過精心設(shè)計(jì)，引入“戶戶全景觀設(shè)計(jì)”、“低密度、超高綠化率”中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 等創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，給項(xiàng)目帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也將為項(xiàng)目受到消費(fèi)市場(chǎng)的追捧進(jìn)而熱銷奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目目標(biāo) 營(yíng)造一個(gè)自然生態(tài)資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的建設(shè)目標(biāo)。中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委核準(zhǔn)將房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的十六家央企之一。公司將以長(zhǎng)株潭城市群的房地產(chǎn)開發(fā)為核心，逐步向我國(guó)中部地區(qū)輻射。 隨著武廣高 鐵車站的建設(shè)，附近各種配套設(shè)施的完善，體育新城將成為長(zhǎng)沙東城的城市中心，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅?具有良好的開發(fā)價(jià)值及升值中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 潛力。 根據(jù)長(zhǎng)沙體育新城的規(guī)劃， 將 建設(shè)大型體育場(chǎng)和綜合體 育館、游泳跳水館、網(wǎng)球館、網(wǎng)球俱樂部、田徑訓(xùn)練場(chǎng)，音樂廣場(chǎng)、焰火廣場(chǎng)、體育文化公園、婦女青少年活動(dòng)中心，酒店公寓、新聞中心、金融商貿(mào)中心、運(yùn)動(dòng)員村、高檔住宅等 ， 總建筑面積為 256 萬平方米 。 長(zhǎng)沙體育新城是長(zhǎng)沙市政府借助長(zhǎng)沙市 2020 年舉行中國(guó)第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)之機(jī)，進(jìn)行的集現(xiàn)代家居、文娛方式與和諧的人文感觸為一體的現(xiàn)代城區(qū)建設(shè)發(fā)展的嘗試。 b） 項(xiàng)目開發(fā)單位： 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙） 有限公司 。 第十章 結(jié)論和建議 ................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 環(huán)境影響與評(píng)價(jià) ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 實(shí)施和運(yùn)行管理 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 資金籌措方案 ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 施工進(jìn)度 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 可行性研究結(jié)論 .................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙） 有限公司星城映象 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二ΟΟ八年 六 月 目 錄 第一章 總論 ............................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目背景 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 建設(shè)內(nèi)容 ...................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 施工條 件 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 資金估算 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 社會(huì)效益 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 運(yùn)行管理 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 對(duì)策及措施 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附表 附表 61： 投資估算表 附表 62：投資計(jì)劃與資金籌 措表 附表 71：銷售收入 及 銷售稅金表 附表 72：總成本費(fèi)用表 附表 73： 損益 表 附表 74： 財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量表 （全部） 附表 75： 貸款還本付息 表 附表 76： 資金來源與運(yùn)用 表 附表 77： 資產(chǎn)負(fù)債 表 附圖 項(xiàng)目區(qū)域位置 圖 總平面布置 圖 附件 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本） 組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本） 長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃審批單（編號(hào) [2020]0089 號(hào)） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào) [2020]0089 號(hào)） 國(guó)有土地使用證書（長(zhǎng)國(guó)用 2020 第 010721 號(hào)） 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱及開發(fā) 單位 a） 項(xiàng)目名稱： 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙） 有限公司星城映象 項(xiàng)目 。項(xiàng)目建成后將成為一個(gè)自然生態(tài) 資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)。其地理位置優(yōu)越，交通便利，距 正在建設(shè)中的武廣高鐵車站 公里， 距市中心 5 公里，距黃花機(jī)場(chǎng) 公里 。這里是長(zhǎng)沙市配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境良好的新城區(qū)。其中中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，持股 60%；中國(guó)水利水電第八工程局，持股 40%。公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級(jí)資質(zhì)，資信等級(jí) AAA 級(jí)。 星城映象項(xiàng)目 規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米，包括高層住宅、 商鋪 、會(huì)所、幼兒園 、地下車庫(kù) 等 配套 建筑 。以達(dá)到對(duì)環(huán)境的認(rèn)知、場(chǎng)所的回應(yīng)，演繹出富有其特色的大型居家社區(qū)。 各項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表 11： 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 凈用地面積 m2 合 78畝 綠化帶面積 m2 規(guī)劃路幅面積 m2 2 總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 其中：高層住宅 m2 13棟合計(jì) 1889戶 商鋪 m2 幼兒園 m2 物業(yè) m2 509 會(huì)所 m2 地下建筑面積 m2 36000 其中：人防面積 m2 10000 架空層面積 m2 地下車庫(kù) m2 653個(gè) 3 綠地率 % 4 建筑密度 % 5 容積率 6 總投資 萬元 其中： 土建 工程費(fèi) 萬元 安裝工程 萬元 設(shè)備購(gòu)置 萬元 其他費(fèi)用 萬元 含土地拆遷費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期第一年利息 萬元 756 7 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 稅后 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%) 萬元 稅后 9 靜態(tài)投資回收期 年 含建設(shè)期 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)特征分析 2020 年的 12 月 14 日，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》下發(fā)，使長(zhǎng)株潭成為全國(guó)六個(gè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之