【正文】 然不多。直到05 年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后 12 年內將投放入市。 而隨著濱州舊城改造，以渤海國際、國貿新天地為代表的商業(yè)項目將促進濱州商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結構的變化，引領濱州商業(yè)新一輪發(fā)展里程。 總體上，市場消化狀況較可觀，反應了市場較高的需求潛力。 產品狀況： 住宅供 給以 7080平方米的兩室兩廳、 90 平方米左右的三室兩廳為主。一期存在較多的大面積住宅。 中海豪庭 586套 兩室兩廳 104112 銷售率約 30%， 42套頂層復式規(guī)劃了大面積的露臺，銷售較為樂觀。 產品狀況： 住宅供給以 120150 平方米的三室兩廳為主，其次是 8595 平方米的兩室兩廳。 三室兩廳 110141 祥泰麒麟閣 未公開 － － － 39 （ 3）濱州新城區(qū)域 代表樓盤： 至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。 四室兩廳 170/177 二十里堡 1600 套 兩室兩廳 91 一期 400 多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團購，已售 90%以上；二期 500 套銷售率達 60%。 價格范圍： 住宅 16002020 元 /平方米 主要客源： 以濱城區(qū)內的中低客群為主，多個樓盤有面向企、事單位團購，區(qū)域房價較低。 三室兩廳 125140 金座豪庭 未開盤銷售 橄欖御園 200 套 兩室兩廳 85/95 銷售率達 90% 三室兩廳 100/115 渤海國際廣場 無住宅 外街商鋪基本售完、內街與二層商鋪銷售率未達 50%。 銷售狀況： 老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經成為趨勢。 34 二、區(qū)域房地產市場狀況 濱州市主要樓盤分布圖 根據(jù)濱州市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū) 域、濱州新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。 ? 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調趨勢明顯。 濱州市未來此類住房的供應將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個項目中，與本案相距較近，對本案的定位將會有一定影響。 ? 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。 （二） 繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。 （二）經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房 的土地年度供應量不得低于居住用地年度供應總量的 70%。自 05 年開始，政府為 解決投資規(guī)模過大、房價上漲過快、住房供給結構不合理及房地產市場秩序混亂 等問題，開始了對全國房地產的宏觀調控。 06 年濱州市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標志著濱州的房地產已開始進入全面、快速的發(fā)展軌道。 濱州市近五年房地產投資狀況0202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產投資住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓 30 ? 商品房價格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢明顯 在 04 年前濱州房價發(fā)展平穩(wěn)，一直處于 1200 以下水平，這主要原因有： ① 濱州房地產市場化程度低，房價并非市場供需價格； ② 房地產開發(fā)水平較低，樓盤品質總體較差，檔次未 能提升； ③ 之前濱州市正處于城市發(fā)展的轉型期，新城建設的影響效果尚未顯現(xiàn)； ④ 大量單位集資房存在也是濱州市區(qū)房價難以上升的重要原因之一。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售面積基本保持一致，說明目前 市場供需相對平衡。 27 近五年濱州市房地產發(fā)展情況 ? 房地產發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展 濱州市 02 年以前房地產尚處于空白階段，總投資額不足 2 億元，房地產發(fā)展起步晚。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。 本案在運作過程中，應密切關注周邊即將啟動的項目 。例如，萊鋼集團通過建設濱州國際會展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產開發(fā)，山東宇豐房地產開發(fā)有限公司 (原濱州建工集團 )通過修建中海航母娛樂 城在中海的西面換取了 1500 畝土地，山東萬鑫集團通過建設市政大樓在新城廣場南側換取了 20萬平土地??這種城市運營的手法在一定程度上可以解決城市基礎設施建設所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當前的市場需求形勢不合節(jié)拍。當時房地產市場價格的 確定，主要是房地產開發(fā)商根據(jù)集資建房時的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場上的供給需求來定價的。 本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。 ? 根據(jù)城市規(guī)劃，濱州市在未來三年內，城區(qū)人口將增加 15 萬，因人口規(guī)模增長而應新增住房將達 萬戶，平均每年需增加住房近 萬戶，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個基面”的總體布局。新城區(qū)已逐漸成為濱州的新行政中心、文化中心，同時已是濱州人居住的熱點區(qū)域。 市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)： 19 ? 舊城改造相應開展： 在新城區(qū)的建設熱火朝天之際，濱州老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進行著。因此，在 0 06 年濱州市人均居住消費支出迅速增長，而且，在今后幾年內將繼續(xù)保持這種增長趨勢。 2020— 2020 年，批發(fā)零售貿易業(yè)年均增長 %，餐飲業(yè)零售額年均增長 %，其它行業(yè)的零售額年均增長 %。 而固定資產投資中，房地產投資的比 例逐年下降，說明過去幾年濱州市全市的房地產投資還未出現(xiàn)熱潮，濱州房地產投資具有較大的提升空間。地稅收入也由 2020 年的 億元提高到 元，累計增長 %，年均增幅達 %， 有力支持了濱州經濟的快速發(fā)展 。增幅在全省各市排序由 2020 年的第 9位上升至 2020 年的第 1位。 二、濱州市經濟發(fā)展狀況 近 5 年國民經濟發(fā)展分析 2020 至 2020 年，是濱州經 濟 、 社會發(fā)展最快、最好的時期，也是濱州初步告別欠發(fā)達 、 進入 山東 省第二方陣的重大歷史轉折時期。 （ 2）濱州市各區(qū)縣城市化水平比較 縣區(qū)名稱 總人口 非農業(yè)人口 城市化率 全市 3712509 940090 % 濱城區(qū) 627986 494197 % 惠 民縣 626829 62085 % 陽信縣 439537 35281 % 無棣縣 440347 46709 % 沾化縣 386011 42566 % 博興縣 478311 71649 % 鄒平縣 713488 187603 % 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此濱州要完成近期規(guī)劃目標（從目前城市人口規(guī)模 45 萬人到 2020年的 60 萬人）除了通過城市擴張將城市周邊農業(yè)人口改為非農業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要 的渠道之一。 7 市政大樓及音樂噴泉廣場 城市人口及居住狀況 （ 1）濱州市各縣區(qū)人口分布狀況 縣區(qū)名稱 土地面積（平方公里） 總戶數(shù) 總人口 戶均人數(shù) 人口密度（人 /平方公里） 全市 9445 1104623 3731633 395 濱城區(qū) 1041 201923 630708 606 惠民縣 1364 161982 630460 462 陽信縣 798 124853 440601 552 無棣縣 1979 138830 441854 223 沾化縣 2114 126708 386760 183 博興縣 900 146996 480989 534 鄒平縣 1250 203331 720261 576 （數(shù)據(jù)來源濱州市統(tǒng)計局，下同） 除無棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場、渤海國際廣場為中心的市區(qū)核心商圈。四季分明，日照充足，年平 均氣溫 176。 【城市特點】 濱州具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經濟區(qū)的結合部，環(huán)渤海經濟圈與黃河經濟帶的交匯點。全市少數(shù)民族 約 占總人口的 5? ，分布全市各縣區(qū)。年平均降水量 毫米，平均日 照 小時。 濱州市地理位置優(yōu)越，位居山東半島城市群和環(huán)渤海灣經濟圈兩 大經濟區(qū)之間，是環(huán)渤海經濟區(qū)與黃河經濟帶的結合部。 本報告為我司提供的初步方案。 1 德思勤綠景 _深圳龍華牛欄前項目前期策劃及 可行性分析報告 二〇一二年十月 2 前言 受濱州天鴻房地產公司的委托，我司對濱州房地產市場進行全面細致調研分析。通過調查所收集資料，整理完成了本調查報告。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積 9445平方公里。全市年平均氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫 ℃ 。 【人口民族】 2020 年 末 ， 濱州 全市總人口 萬人，其中農業(yè)人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人。全市 18個鄉(xiāng)， 53個鎮(zhèn)， 15個辦事處 。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候屬溫帶季風氣候，大陸性較強。 市區(qū)由新立河分隔成東西兩區(qū)。經過近三年的大量設施配套及道路建設，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為濱州市未來的城市中心。家庭代際關 8 系的變化，體現(xiàn)了 濱州 人們觀念在改變，生活水平在提高，住房條件在改善，生育水平在下降，從而引起家庭代數(shù)減少、結構簡化。但是 2020 年濱州 平方米的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，與山東省 平方米的平均水平相比，仍有較大的提升空間。 近五年 ， 濱州國民經濟發(fā)展迅速，經濟增長速度發(fā)展平穩(wěn)， GDP 增速分別為 %、 %、 %和 %，年均增長 %，高于全省同期平均增速 個百分點。 ? 稅收收入大幅提高 ， 地方財政收入快速增長 濱州市 全市實現(xiàn)國稅收入由 2020 年的 億元提高到 2020 年的 億元，從全省第 12 位上升到第 8位，占全省的比重達到%，提高 了 個百分點。 ? 固定資產投資增長迅速，房地產投資比例下降 2020 年完成全社會固定資產投資 600 億元，比 2020 年增加 億元， “十五”間 增幅分別為 %、 %、 %和 %，年均增長 %。批發(fā)零售貿易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。直到 05 年后，一方面由于經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對居住消費也開始提升；另一方面，濱州城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時帶動了當?shù)胤康禺a的 迅速發(fā)展，房地產市場潛在需求被激活，促進了人們對居住性消費的增加。 但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了濱州新區(qū)的發(fā)展。 20 城市規(guī)劃發(fā)展方向 ? 濱州城市總體規(guī)劃圖 隨著市政府于 2020 年 5 月完成搬遷，濱州城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展 —— 濱州新城區(qū)。 ? 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略： 南跨、北擴、東連、西進。特別是隨著濱州城市規(guī)劃建設的推進，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的濱州房地產業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。 ? 在濱州新區(qū)建設、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。造成房價如此低的原因當中，除受當?shù)鼐用袷杖?、經濟發(fā)展、房地產開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產市場化程度太低。濱州市政府為籌集更多的資金投入到城市建設當中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到濱州投資修路、建設公共配套，解決當?shù)氐幕A設施投資所需要的大量資金。 25 【 項目供應統(tǒng)計表 】 區(qū)域 項目名稱 位置 物業(yè)類型 占地規(guī)模 預計入市時間 老 區(qū) 區(qū) 域 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 多層、小高層住宅區(qū) 萬㎡ 2020年 9月 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 多層、小高層住宅區(qū)，商 業(yè)街 20 萬㎡ 2020年 12月 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 多層、小高層商住區(qū) 10 萬㎡ 2020年 4月 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 未定 5 萬㎡ 2020年 10月 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 未定 萬㎡ 2020下半年 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側 多層、小高層商住區(qū) 近 10 萬㎡ 2020下半年 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 多層、小高層住宅，商業(yè)街 萬㎡ 2020下半