【正文】 4509149712176025502840029816資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率137%資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值23957 （七）資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期1資金來源60001500013000327382005333493349銷售收入267382005333493349資本金300006000150009000長(zhǎng)期借款10000400060002資金運(yùn)用45091046211824開發(fā)建設(shè)投資45091046211789695719301930經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅借款本金償還200020002000借款利息償還351751751561563盈余資金399011491453811764累計(jì)盈余資金39901149160297205457263990146。第一版，北京；中國(guó)水利水電出版社，2000年；[6]于力君 談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究畢業(yè)之際，祝愿所有的老師工作順利！祝愿同學(xué)們前程似錦！參考文獻(xiàn)[1]俞明軒 房地產(chǎn)投資分析不積跬步何以至千里，本設(shè)計(jì)能夠順利的完成，也歸功于各位任課老師的認(rèn)真負(fù)責(zé)，使我能夠很好的掌握和運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，并在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)。她勤奮嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)、精辟獨(dú)到的思考方式、淡定從容的人生態(tài)度給了我巨大的啟迪和幫助。經(jīng)測(cè)算。（三）本項(xiàng)目住宅樓將以出售為主，每平方米售價(jià)在6300～6600元之間。在綜合考察分析了成都市住宅樓市場(chǎng)的供應(yīng)與需求，結(jié)合本項(xiàng)目所在地地理位置的特點(diǎn)，做出了上述的定位建議。（三）本項(xiàng)目抗售價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較高。（二）建安成本變動(dòng)臨界點(diǎn)分析 當(dāng)本項(xiàng)目未來的建安成本↑，項(xiàng)目投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá) 到臨界點(diǎn)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為0，不適合投資。 建安成本敏感性分析表57主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建安成本（↓10%）建安成本（↓5%）建安成本（基本方案）建安成本（↑5%）建安成本（↑10%）項(xiàng)目總投資（萬元）營(yíng)業(yè)收入（萬元）利潤(rùn)總額（萬元）投資利潤(rùn)率（%）分析： 建安成本也是敏感性因素。(詳見附表中的資金來源與運(yùn)用表)。(詳見附表中的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)。，均折算為銷售收入。（十二）不可預(yù)見費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可預(yù)見的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售速度較緩慢的情況，該費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)提。（九）管理費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（七）其他工程費(fèi)用：主要包括：臨時(shí)用地、臨建費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制、標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。（五）公共配套設(shè)施：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(公建)的建設(shè)費(fèi)。（三）前期費(fèi)用：主要包括：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)、紅線外道路費(fèi)、紅線外供水費(fèi)、紅線外供電費(fèi)、土地平整費(fèi)等。主要包括：土地出讓金、動(dòng)拆費(fèi)、契稅及相關(guān)手續(xù)費(fèi)。（五）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 開發(fā)周期擬定 本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定為2年，每年分成4期，共計(jì)8個(gè)開發(fā)期。 財(cái)務(wù)分析依據(jù)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。（三）項(xiàng)目開發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按季度編制，即每年分成4期計(jì)算。 銷售周期故本報(bào)告認(rèn)為本項(xiàng)目的全部銷售周期應(yīng)該不低于一年半。但同時(shí)，降低面積不能降低品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的綠化，濃厚的居住氣氛，帶給年輕夫妻以“幸福之家”。（一）收益還原方法： （土地還原率為8%）（二）市場(chǎng)比較法： 由于本項(xiàng)目樓層跨度較大，故先選取下面四個(gè)可比項(xiàng)目5F價(jià)格來計(jì)算推導(dǎo) 本項(xiàng)目5F價(jià)格。一般把通過市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。T威脅 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)被控制，使得未來的房屋售價(jià)存在著很大的不確定性。這里聚集了眾多公交線路，出行極為方便。圖212（一）環(huán)比10月，各區(qū)域成交價(jià)格與成交量呈反比，部分價(jià)格有所降低的區(qū)域成交量有所增加，而青羊區(qū)、高新區(qū)，價(jià)格有一定的增長(zhǎng)，成交量降低。2011年111月整體成都市場(chǎng)供求及價(jià)格統(tǒng)計(jì)表22：時(shí)間1月2月3月4月5月6月供應(yīng)供應(yīng)面積（萬㎡）環(huán)比變動(dòng)38%70%297%41%%23%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬㎡）環(huán)比變動(dòng)12%66%0%28%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）908088618960876289808932環(huán)比變動(dòng)4%2%1%3%3%0%時(shí)間7月8月9月10月11月合計(jì)供應(yīng)供應(yīng)面積（萬㎡）65158環(huán)比變動(dòng)5%28%91%57%38%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬㎡）環(huán)比變動(dòng)3%12%1%13%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）86478890878285218948——環(huán)比變動(dòng)3%3%1%3%5%　圖26（一）12月春節(jié)期間，限購(gòu)政策暫未實(shí)施，政策影響尚未深入，延續(xù)2010年底旺銷的局面，供不應(yīng)求；3月份開始，供應(yīng)量明顯增加，但成交量出現(xiàn)大幅下滑；（二）3月以后成交量小幅波動(dòng)，持續(xù)維持在較低的水平；（三）3月以來供應(yīng)量持續(xù)高于成交量，且差距較大，由此推斷到目前已擠壓了較多的庫(kù)存，目前成都市場(chǎng)整體面臨較大的庫(kù)存壓力。全年居民人均消費(fèi)性支出17795元，％。全年原材料、燃料、％，％。 另一方面，市場(chǎng)物價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲明顯。 三大產(chǎn)業(yè)比重成都市2011年三大產(chǎn)業(yè)比例圖圖22 成都市的第三產(chǎn)業(yè)在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占據(jù)了主導(dǎo)地位，并且其所占比例仍在逐年遞增。%。 成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。西部為縱貫?zāi)媳钡凝堥T山脈。1982年2月15日，成都躋身首批國(guó)家歷史文化名城。高升橋七道成都市的主干道之一，為八快二慢設(shè)計(jì)，快慢車道間有綠化帶。此次公司在內(nèi)雙楠成都市核心地段準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)名為“幸福之家”住宅小區(qū)。④詳細(xì)研究 詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位；籌集研究經(jīng)費(fèi)；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求等。房地產(chǎn)投資方案選擇的正確與否，幾乎完全依賴于可行性研究成果的正確與否。只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上。我國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革后，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)有關(guān)文件，要求投資項(xiàng)目實(shí)行可行性研究，至此，可行性研究便成為投資項(xiàng)目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。 可行性研究概述 房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過程，其核心問題是研究投資項(xiàng)目的可行性以及選擇最佳投資方案。⑧投資具有相互影響性。④具有保值增值性。 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資也具有自身的特點(diǎn)。④供求區(qū)域性⑤長(zhǎng)期使用性⑥大量投資性⑦保值與增值性⑧投資風(fēng)險(xiǎn)性⑨難以變現(xiàn)性⑩外部影響性 一宗房地產(chǎn)的興建、使用會(huì)對(duì)附近的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負(fù)面的。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)的開發(fā)利用受制與其所處的空間環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。區(qū)位是房地產(chǎn)實(shí)體在空間和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性。 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 目 錄1 導(dǎo)論 1 房地產(chǎn)投資的基本要素 1 房地產(chǎn)的概念 1 房地產(chǎn)投資概述 1 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 2 房地產(chǎn)投資分析概述 32 項(xiàng)目背景分析 6 宏觀環(huán)境研究 6 城市簡(jiǎn)介 6 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 6 國(guó)民生產(chǎn)總值GDP 6 三大產(chǎn)業(yè)比重 7 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8 人均GDP 9 居民收入及消費(fèi)情況 9 宏觀市場(chǎng)狀況 10 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 10 1011月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) 13 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 153 項(xiàng)目定位 17 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 17 地塊SWOT分